近日，華為宣布建立基礎(chǔ)人工智能模型的新部門，加碼底層技術(shù)自主創(chuàng)新，與此同時(shí)，美國政府批準(zhǔn)向中國有條件地出售英偉達(dá)芯片，在博弈中為算力供應(yīng)打開了有限的“窗口”。這一背后，共同指向同一個(gè)核心戰(zhàn)場——數(shù)據(jù)中心。它已不再是簡單的“數(shù)字地產(chǎn)”，而是承載國家算力自主與全球競爭的關(guān)鍵戰(zhàn)略資產(chǎn)。
在此背景下，第一太平戴維斯（Savills）近日發(fā)布的《 從地產(chǎn)到戰(zhàn)略資產(chǎn)：數(shù)據(jù)中心的轉(zhuǎn)型之路》專題報(bào)告尤為應(yīng)時(shí)，深入剖析全球與中國數(shù)據(jù)中心市場的演進(jìn)脈絡(luò)、投資邏輯與未來趨勢。
數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)鏈
報(bào)告指出，在“東數(shù)西算”工程與AI算力需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，數(shù)據(jù)中心已超越傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施范疇，正加速演變?yōu)闆Q定國家數(shù)字競爭力的高價(jià)值戰(zhàn)略資產(chǎn)，成為全球資本長期配置的焦點(diǎn)。
簡可 James Macdonald第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人
我們希望通過該報(bào)告揭示一個(gè)核心趨勢：數(shù)據(jù)中心的本質(zhì)已從‘?dāng)?shù)字地產(chǎn)’躍升為‘綜合性戰(zhàn)略資產(chǎn)’。其價(jià)值核心在于提供‘持續(xù)可用的算力’，并深度整合了地產(chǎn)運(yùn)營、前沿科技與能源管理三大屬性。理解這一轉(zhuǎn)型，對于把握數(shù)字經(jīng)濟(jì)未來和基礎(chǔ)設(shè)施投資方向至關(guān)重要�！�
全球市場：AI驅(qū)動(dòng)增長，中美主導(dǎo)格局
在全球數(shù)字化轉(zhuǎn)型浪潮下，數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)入高速增長期。報(bào)告預(yù)測，至2030年，全球數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施資本支出將突破1.7萬億美元。人工智能，尤其是生成式AI的爆發(fā)，成為推動(dòng)市場發(fā)展的核心引擎。
全球市場呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化與雙極競爭態(tài)勢：
北美領(lǐng)先：美國憑借成熟的云生態(tài)、領(lǐng)先的芯片技術(shù)及軟硬一體的創(chuàng)新能力，持續(xù)主導(dǎo)全球算力競爭。亞馬遜AWS、微軟Azure、谷歌云構(gòu)建了覆蓋全球的高性能服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成了顯著的規(guī)模與生態(tài)壁壘。
亞太崛起：以“成熟樞紐（如新加坡、日本、韓國）+新興引擎（如印度）”雙輪驅(qū)動(dòng)，成為全球增長最快的市場之一，并承擔(dān)起連接北美與歐亞的“數(shù)字橋梁”角色。
中美博弈：中美兩國在AI基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域展開激烈競賽，從芯片、算力集群到綠色能源布局，全方位爭奪數(shù)字主權(quán)與技術(shù)制高點(diǎn)。
中國市場：政策與內(nèi)需雙輪驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級并行
中國數(shù)據(jù)中心市場憑借龐大的內(nèi)需基礎(chǔ)與國家戰(zhàn)略的強(qiáng)力支持，展現(xiàn)出獨(dú)特的發(fā)展韌性與增長潛力。
從資產(chǎn)配置角度看，數(shù)據(jù)中心展現(xiàn)出獨(dú)特的投資價(jià)值：一方面，其與頭部客戶綁定的長期租約提供了強(qiáng)抗周期性的穩(wěn)定現(xiàn)金流；另一方面，AI算力需求與‘東數(shù)西算’政策又賦予其顯著的高成長潛力。這種‘防御性+成長性’的結(jié)合，使其在當(dāng)前市場環(huán)境下成為長期資本關(guān)注的稀缺配置資產(chǎn)。
“東數(shù)西算”引領(lǐng)布局優(yōu)化：為應(yīng)對東部資源緊張與西部需求不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，國家啟動(dòng)“東數(shù)西算”工程，推動(dòng)算力基礎(chǔ)設(shè)施向可再生能源富集的西部區(qū)域轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)全國算力資源的協(xié)同調(diào)度與高效配置。
目前，東部的數(shù)據(jù)中心正向著高密度、低能耗轉(zhuǎn)型。新建項(xiàng)目審批趨嚴(yán)，將著重滿足于AI、金融、 城市計(jì)算等低延遲需求。而西部則著重于建設(shè)超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心和云計(jì)算基地，用于吸引云服務(wù)商和 AI模型訓(xùn)練中心向西布局。
市場走向理性與集中：在經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，市場逐步回歸理性，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。頭部運(yùn)營商市場集中度不斷提升，中小玩家加速整合。與此同時(shí)，在AI、大數(shù)據(jù)等應(yīng)用推動(dòng)下，智算中心成為增長核心引擎。
據(jù)IDC圈不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年7月，全國已投產(chǎn)智算中心項(xiàng)目達(dá)55個(gè)，在建及擬建項(xiàng)目超600個(gè)，在對高性能算力的需求增長下，未來一至兩年預(yù)計(jì)迎來集中交付期。
多維升級路徑：推動(dòng)數(shù)據(jù)中心從“成本中心”向“效率中心”與“智能中心”演進(jìn)。
交付時(shí)間縮短:頭部服務(wù)商可實(shí)現(xiàn)1年內(nèi)從訂單到成熟上架。
智算化:中國數(shù)據(jù)中心正加快向智算化轉(zhuǎn)型，核心驅(qū)動(dòng)力是AI大模型和智能化應(yīng)用帶來的強(qiáng)勁算力需求，推動(dòng)市場向高密度、高算力、高能效的智能化、專業(yè)化方向演進(jìn)。
低碳綠色:AI算力需求驅(qū)動(dòng)中國數(shù)據(jù)中心向高算力、高能效的智算化轉(zhuǎn)型。邊緣化：傳統(tǒng)中心化云架構(gòu)難以滿足毫秒級響應(yīng)要求，促使算力下沉至網(wǎng)絡(luò)邊緣，形成“云邊協(xié)同”。
資本市場：資產(chǎn)屬性凸顯，估值邏輯重塑
隨著數(shù)據(jù)中心戰(zhàn)略地位的提升，其資本市場關(guān)注度顯著升溫，投資邏輯與估值體系正經(jīng)歷深刻變革。
資產(chǎn)證券化是數(shù)據(jù)中心成為成熟資產(chǎn)類別的關(guān)鍵。公募REITs等工具不僅提供了重要的退出渠道，其基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的公開市場定價(jià)，也為我們運(yùn)用收益法等進(jìn)行專業(yè)估值提供了市場基準(zhǔn)。隨著符合產(chǎn)權(quán)、PUE、租約等嚴(yán)格要求的資產(chǎn)增多，REITs與ABS等多元化途徑將有效吸引資本，支持行業(yè)發(fā)展。
中國數(shù)據(jù)中心市場的投資人主要分為兩類：
退出驅(qū)動(dòng)型：以專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為主，通過主動(dòng)管理提升資產(chǎn)價(jià)值，最終借助REITs、并購等方式實(shí)現(xiàn)退出，偏好易標(biāo)準(zhǔn)化、可證券化的資產(chǎn)。
非退出路徑驅(qū)動(dòng)型：注重長期穩(wěn)定收益或戰(zhàn)略需求，持有成熟且租約優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，關(guān)注使用價(jià)值而非交易價(jià)值，無強(qiáng)制退出壓力。
日漸多樣的融資途徑緩解重資產(chǎn)投資模式：
數(shù)據(jù)中心正升級為可估值且可交易的戰(zhàn)略型不動(dòng)產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)投資組合中占據(jù)越來越重要的地位。
目前，市場中的主要融資方式可分為三類：
公募REITs/Pre-REITs：因流動(dòng)性強(qiáng)且收益穩(wěn)定，合規(guī)性要求較高，中國近年來推動(dòng)公募REITs常態(tài)化。
持有型ABS/私募REITs：發(fā)行流程靈活，底層資產(chǎn)成熟且具有高收益潛力。
可轉(zhuǎn)債/經(jīng)營性貸款：資產(chǎn)適用范圍廣泛，且融資成本相對較低。
數(shù)據(jù)中心已超越其物理空間屬性，成為集算力供給、能源管理、科技創(chuàng)新與資本承載于一體的新型戰(zhàn)略基礎(chǔ)設(shè)施。在全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)競爭與AI浪潮背景下，其發(fā)展不僅關(guān)乎企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型效率，更與國家競爭力緊密相連。
第一太平戴維斯報(bào)告認(rèn)為，未來數(shù)據(jù)中心將繼續(xù)向綠色化、智能化、集約化方向演進(jìn)，并在政策、技術(shù)與資本的多重賦能下，持續(xù)釋放其作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)基石的長期價(jià)值。
來 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
