2025年12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標準化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵
在 "解構(gòu)：寫字樓從運營管理到資產(chǎn)管理的范式變革"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵擔任主持，正大僑商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈勝林、金茂北京資產(chǎn)管理總經(jīng)理劉東波、中海商業(yè)北京商管商辦資產(chǎn)高級總監(jiān)武磊、北京華貿(mào)中心寫字樓運營部總經(jīng)理王荃、WeWork中國地產(chǎn)戰(zhàn)略高級總監(jiān)夏軻展開了思想的交流與碰撞。
正大僑商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈勝林
賈勝林：目前北京寫字樓市場存量優(yōu)化替代了增量擴張，另外整個市場面臨降本增效，以及如何提質(zhì)增效。如何避免深陷內(nèi)卷深陷價格戰(zhàn)？
正大中心今年5月發(fā)布了2.0戰(zhàn)略，定位大健康、大未來和專業(yè)服務(wù)，作為我們的目標客戶方向。正大中心現(xiàn)在出租率90%以上，我們更多在關(guān)注商務(wù)生態(tài)，2.0的核心定調(diào)就是商務(wù)生態(tài)的共建。
我們從空間賦能，到生態(tài)共榮。在1.0版本下，樓內(nèi)聚集非常完善和優(yōu)質(zhì)的客戶，這些客戶從世界500強然后到非常知名的中東投資機構(gòu)。我們?nèi)绾巫屵@些租戶之間產(chǎn)生業(yè)務(wù)共贏。就是正大中心一直在做的，依托全球商務(wù)會客廳這個載體，在樓內(nèi)舉辦了很多場有影響力的活動。包括不同主題的論壇沙龍，我們會把樓內(nèi)的客戶，尤其CEO決策級別的聚集在一起。這種給租戶之間的業(yè)務(wù)發(fā)展拓展更多機會，同時我們通過更多跟這些項目和租戶負責人進行溝通，了解他們現(xiàn)在業(yè)務(wù)發(fā)展的方向。通過樓內(nèi)客戶上下游，產(chǎn)業(yè)鏈，也確實產(chǎn)生了直接轉(zhuǎn)化。
今年首鋼投資的機器人租賃公司，也是新的一個業(yè)務(wù)板塊。給我們貢獻了大概1500平米的一個面積，所以說在整個樓內(nèi)還是形成上下游貫穿的產(chǎn)業(yè)集群，幫助我們的租戶拓展業(yè)務(wù)。
另外，說到多元化。其實CBD明年要面臨可能更大的一個挑戰(zhàn)。因為在北京各個成熟商圈，其實各個區(qū)域都有自己的顯著特征。CBD區(qū)域明年有四個新項目入市，正大中心也面臨一些租戶調(diào)整原因，有一些鋪面出來。1萬平米以上大的租戶直接競爭，確實會陷入到一種價格競爭。我們也在考慮酒店這個業(yè)態(tài)，雖然說1200平米，面積不大，但是作為一個國際品牌商務(wù)酒店，我們也進行了評估，也是正大中心在立項的時候有酒店規(guī)劃，確實從硬件到規(guī)劃具備這個條件。這也是考慮的方向。
雖然短期內(nèi)租金跟寫字樓客戶相比有一點點差距，但是如果拉長十年來看，包括整個對于項目的賦能上來看，其實我們覺得這是值得考慮的一個方向。這個也是除了傳統(tǒng)去做渠道招商，還有挖掘一些目標行業(yè)以外，這是我們在招商方面的考慮。
另外，我們的場景性能也就是正大中心的影響力。正大中心在今年成功支持舉辦了中阿2025全球系列對話中國論壇，包括中國巴西科技創(chuàng)新投資的法律合作論壇，還有跟英國大使館合作的中英健康創(chuàng)新平臺的發(fā)布會，以及北京CBD論壇，這種國際化、高規(guī)格有影響力的活動。
通過這些活動，除了我們更多了解到整個國際上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，技術(shù)交流以外，更多是讓這些全球的比較優(yōu)勢力，然后可能會產(chǎn)生需求的客戶，看到正大中心的一個國際化的商務(wù)氛圍。這種客戶不會直接產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，但是相信從長遠來看，尤其那些第一次來中國的企業(yè)，相信對正大中心有一個先入為主的印象。這種客戶在未來有需求的時候，我們覺得這對于正大中心來講有一個比較長遠的品牌影響力。
第三，硬件升級。我們知道現(xiàn)在很多甲級寫字樓已經(jīng)在做了，關(guān)于環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展。這些活動優(yōu)化能源消耗，致力于打造綠色樓宇，這也確實是目前很多國際化外資企業(yè)非常關(guān)注的一點。
第四，物業(yè)管理服務(wù)。我們七星管家的總體服務(wù)，除了這些標準服務(wù)以外還有定制化服務(wù)。除了外資企業(yè)，我們有專門團隊為他們服務(wù)，比如從注冊開始，我們跟管委會，政府，綠色通道，幫他們組織一系列的資料，進行相對來說對他們比較復(fù)雜的工作，以及幫他們招聘一些前期前臺、行政這些人員招聘工作。像樓內(nèi)的一些企業(yè)，如果有出海服務(wù)，我們今年舉辦了兩場關(guān)于出海的服務(wù)，一個是法律服務(wù)，一個是從技術(shù)方面的服務(wù)。這個也是我們在打造七星頂級樓宇服務(wù)標準上，一直考慮的方向。
最后，持續(xù)深化2.0國際化商務(wù)生態(tài)的戰(zhàn)略。我覺得每個項目都會有自己的樓宇特征，然后無論是做什么，我們相信只要是你多去思考，找到一個不同的發(fā)展方向。因為我們相信只要你去做對的事情，把事情做對，都會有潛在客戶包括現(xiàn)有的客戶認可你的工作，不一定是同質(zhì)化的事情，但是我們覺得都會有不同客戶進行買單。
金茂北京資產(chǎn)管理總經(jīng)理劉東波
劉東波：首先我舉幾個案例。第一個就是最近我跟很多渠道，包括代理行做溝通的時候，我們一直在問客戶的訴求是什么，我得到的答案第一條永遠是租金。我覺得在我們寫字樓行業(yè)已經(jīng)形成了一個內(nèi)卷的形勢。大家都在討論租金到底合不合適，能不能給一個更低的租金。旁邊的樓宇給到8塊，你能不能給到7塊。其實對于我來講，我們覺得針對市場要抱著一些敬畏心態(tài)去看，還是要從自身情況去看。我們在科技端做了很多工作，金茂從最早上海金茂大廈開始，然后到北京凱晨世貿(mào)中心，都是地標的項目。凱晨世貿(mào)中心接近20年的時間，最早做了2層的玻璃幕墻，第一層是防御極端天氣。第二層就是過濾。第二層相當于把新風系統(tǒng)重新做了一個打造，這樣自然光重新吸進來，這是非常超前的，20年前產(chǎn)品當中很少見，依然可以在市場上產(chǎn)品做一些領(lǐng)先。
第二，跟大家談?wù)劯惺�。以前寫字樓做的都是空間跟租金，今天是合作成為朋友，我們還是想為客戶創(chuàng)造一些生產(chǎn)力的條件。簡而言之，客戶真正需求是什么？比如，我們地下有一個更大的空間做了國際會議廳，也就是說很多客戶還是有這種需求的。我們通過這種換新的方式，配套方式，真正解決客戶一些痛點，樓宇是更多國央企辦公。
第三，在中關(guān)村，宇樹科技現(xiàn)在就是在我們的樓宇里面，我們跟對方做溝通的時候，明顯感覺這個市場有一些變化。寫字樓未來還是做人的生意，未來跟商業(yè)做一個趨同。包括我們也會對樓宇的住戶工作人員，針對于萬麗酒店都有一些折扣。甚至做一些代購，或者給一些代金券也好，或者是優(yōu)惠券也好。針對于員工板塊做一些實實在在的折扣，就是讓真正員工感受到不僅僅在中國金茂樓宇里辦公，更多大家已經(jīng)成為一家人，成為企業(yè)一分子，甚至接下來討論在樓宇里辦公的，有沒有一些購房的優(yōu)惠。我們還是要從客戶端解決用戶的特點，真正需求是什么，我們能解決什么。
針對于能耗，舒適度，新風，空調(diào)，我們上了一套檢測，通過數(shù)據(jù)傳過來以后，我們在設(shè)備上做一些調(diào)整，這也是今年重要的換新方式之一，我們也是跟第三方合作。我們想的就是很好解決寫字樓樓宇里面辦公的各個方面，不僅僅是8小時之內(nèi)，更多探討8小時之外我們能做哪些，可以賦能哪些方面，這是接下來要去考慮的。
未來寫字樓什么樣？我覺得未來寫字樓硬件會拼，但是區(qū)位交通這些很難拼，未來只能拼服務(wù)，拼科技，或者誰更懂我們的客群心里，我們能不能抓住客戶的心。有時候開玩笑說，我們抓住了他的胃，就抓住了他的心。所以我們所有樓宇里面的食堂都是我們自有的。餐飲板塊是虧損的，我們依然在樓宇面進行開放。希望真正還是能做到以人為本。
北京華貿(mào)中心寫字樓運營部總經(jīng)理王荃
王荃：華貿(mào)中心不僅是CBD的一個地標，我們也精心打造像全球商務(wù)會客廳，同時這個定位決定了我們的一個運營理念。我們要提供世界級辦公空間，同時更是要構(gòu)造一個能夠承載國際對話，促進全球合作的高能級的平臺。近期，華貿(mào)中心也獲得了國內(nèi)樓宇評級最高的榮譽，七星頂級的樓宇。這份認可也是對我們過往堅持的肯定，同時也是對我們未來如何保持領(lǐng)先提出更高要求。
從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入角度來看。我們在新舊模式轉(zhuǎn)換核心策略，其實是從空間提供者，向價值鏈接者的進化。具體分三個維度。
第一，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入從產(chǎn)業(yè)聚合，從物理聚合向化學(xué)融合。
在華貿(mào)跨國公司的中關(guān)村總部，成長型企業(yè)研發(fā)中心，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，形成緊密的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。近期我們促成了某國際銀行與樓內(nèi)一家生物科技企業(yè)的專項合作。這也是會客廳的一個體現(xiàn)。我們希望能讓優(yōu)質(zhì)的資源在這里相遇、碰撞，產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。
第二，運營管理從標準化服務(wù)升級為場景化賦能。獲評了頂級樓宇，意味著運營標準，都達到了頂尖的標準。我們其實更看重的是如何讓七星空間產(chǎn)生超越物理場所的價值。
我們通過新的實踐構(gòu)建了一個三層服務(wù)體系。一是空間賦能。二是資源賦能。三是成長賦能。推出了首席賦能官計劃，為企業(yè)提供政策對接，人才服務(wù)等政策支持。
第三，資產(chǎn)管理從保值增值進化為持續(xù)進化。
智慧能源管理系統(tǒng)的升級，我們創(chuàng)新性推出了綠色租賃方案，與租用共同踐行可持續(xù)發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)平臺，更精準洞察企業(yè)需求，實現(xiàn)空間、智能化調(diào)配與服務(wù)個性化匹配。其實七星街樓宇不僅僅是一個稱號，更是一種承諾，意味著華貿(mào)中心將持續(xù)以最高標準為全球企業(yè)提供不僅是一流辦公場所，更是一個能夠激發(fā)創(chuàng)新，促成合作，創(chuàng)造價值的商務(wù)平臺。
我們也相信，真正的領(lǐng)先優(yōu)勢不在于建筑有多高，而是在于空間能夠為企業(yè)入駐創(chuàng)造多大價值。讓每一家入駐企業(yè)都能在這里獲得超越期待的發(fā)展加速度。
WeWork中國地產(chǎn)戰(zhàn)略高級總監(jiān)夏軻
夏軻：WeWork中國正在經(jīng)歷從1.0到2.0時代升級過程。1.0時代，我們的優(yōu)勢是空間設(shè)計、銷售體系和社區(qū)運營。我們通過比較先進的設(shè)計理念，把業(yè)主的空間改造成一個具有市場空間力的空間，通過線上線下的銷售體系，把會員客戶引進來，通過高品質(zhì)社區(qū)，成為長期合作伙伴。在過去我們服務(wù)非常多的500強企業(yè)，像微軟、耐克，也服務(wù)非常多的獨角獸企業(yè)。
但是，新市場情況下，有越來越多個性化和多元化辦公需求。所以在2.0時代，我們希望以靈活創(chuàng)新科技這三個核心競爭力，去更好地服務(wù)我們的會員，以及服務(wù)我們的業(yè)主�，F(xiàn)在市場有很多痛點，第一個痛點就是供需不平衡，出租率越來越低，空置率越來越高。第二個痛點，我們看到有很多靈活辦公的需求是沒有得到滿足。這一塊正好是WeWork比較擅長的。我們在新的階段，我們跟運營做的是連接器，把這些靈活辦公需求和業(yè)主閑置辦公空間連接起來。把樓宇和樓宇連接起來，最終把業(yè)主和客戶連接在一起，我們希望和大家一起，把靈活辦公市場越做越大，把客戶服務(wù)越來越好。
具體說一下在2025年的實踐，第一件事我們在5、6月份全球首發(fā)靈活辦公科技產(chǎn)品，給會員提供更加靈活，更加多樣性的辦公選擇。從空間角度來說，會員從一張工位到一間會議室到辦公室，都可以在線上預(yù)定。從時間角度來說，可以按時，也可以按天，按周，按月都可以，這對我們整個會員的靈活辦公體驗提升非常大，而且這一切都是在線上可以完成的�？梢詮木�上預(yù)定付費，這些都是完全自動化的體驗。
第二，我們和業(yè)主端合作，從傳統(tǒng)租賃進入到輕資產(chǎn)運營合作，以及系統(tǒng)合作。除了有自己的空間以外，有業(yè)主把會議室空間以及辦公室空間，拿到我們的系統(tǒng)上來，去滿足我們會員的靈活辦公需求。
WeWork中國自營有將近70個點，現(xiàn)在有10多個合作伙伴，合作業(yè)主有20多個空間，線上有將近100個空間。對于會員來說其實可以跨平臺，跨城市去做靈活預(yù)定。對于業(yè)主來說，在傳統(tǒng)租賃收入之外，多了一塊穩(wěn)定客流和現(xiàn)金收入。
回到剛才主題，我們在2025年，在2.0階段，我們希望從一個傳統(tǒng)空間運營商，進化成一個以靈活創(chuàng)新科技為三大支柱的一個空間價值創(chuàng)造者，把寫字樓能夠從單純收租的資產(chǎn)變成資產(chǎn)價值的創(chuàng)造平臺，這是我們2025年做的一個實踐。
