“止跌”消失、“去庫(kù)存”歸來(lái)：樓市筑底完成，政策重心悄然轉(zhuǎn)向——兼評(píng)2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)新表述
一、從“止跌”到“穩(wěn)定”：一句之差，三層含義
去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的措辭是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，今年只剩一句“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。兩字之差，信號(hào)卻極其鮮明：
1.價(jià)格維度：連續(xù)四年環(huán)比下跌后，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅已收窄至1%以內(nèi)，核心城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比持平，政策確認(rèn)“最恐慌的階段”已經(jīng)過(guò)去。
2.預(yù)期維度：不再把“止跌”寫進(jìn)總基調(diào)，等于告訴市場(chǎng)——“底”已探明，下一步不是救急，而是療傷。
3.目標(biāo)維度：由“價(jià)格回穩(wěn)”升級(jí)為“市場(chǎng)穩(wěn)定”，意味著庫(kù)存、成交、土地、金融、預(yù)期五大指標(biāo)都要穩(wěn)，而不僅僅是“房?jī)r(jià)不再跌”。
二、“去庫(kù)存”重出江湖：與2015 年同與不同
2015年“去庫(kù)存”催生了棚改貨幣化與房?jī)r(jià)翻倍；2025 年再提“去庫(kù)存”，背景、手段、邊界已大不一樣。
1.庫(kù)存結(jié)構(gòu)不同：2015 年主要是三四線新建住宅庫(kù)存；今天則是“新房+二手房”雙高，11 月末百城廣義去化周期 28.3 個(gè)月，其中三四線城市 40.3 個(gè)月，一線也達(dá) 17.1 個(gè)月。
2.政策工具不同：當(dāng)年靠“貨幣化安置+PSL”直接給需求端發(fā)錢；今天靠“專項(xiàng)債+REITs+公積金”收購(gòu)存量商品房做保障房，給的是“市場(chǎng)化消化通道”。
3.訴求邊界不同：上一輪去庫(kù)存兼顧“穩(wěn)增長(zhǎng)”；這一輪首要是“防風(fēng)險(xiǎn)+保民生”，房?jī)r(jià)暴漲不再是選項(xiàng)，地方國(guó)企收購(gòu)價(jià)普遍按評(píng)估價(jià)九折以下，鎖死套利空間。
三、收購(gòu)存量商品房：一次“三贏”的制度性突破
會(huì)議首次把“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”寫進(jìn)最高層文件，意味著：
1.開(kāi)發(fā)商贏：出險(xiǎn)項(xiàng)目有了“兜底買家”，現(xiàn)金流斷點(diǎn)被縫合，保交樓壓力驟降。
2.地方政府贏：用專項(xiàng)債低成本資金買現(xiàn)房，兩年就能形成保障房供給，比新建快一倍，且無(wú)需額外供地。
3.銀行贏：貸款對(duì)象從出險(xiǎn)民企變?yōu)榈胤絿?guó)企或城投，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重驟降，不良資產(chǎn)回表路徑清晰。
截至 12 月中旬，全國(guó)已公布收購(gòu)計(jì)劃的城市超過(guò) 60 個(gè)，房源征集面積逾 2500 萬(wàn)㎡，保守估算可消化 2026 年新房庫(kù)存的 8%—10%，相當(dāng)于給市場(chǎng)增加了一個(gè)“額外小陽(yáng)春”。
四、需求端仍有后手：限購(gòu)、稅費(fèi)、利率“三把斧”待落地
“去庫(kù)存”離不開(kāi)需求激活。會(huì)議通稿雖著墨不多，但結(jié)合住建部后續(xù)解讀，2026 年需求端工具箱已隱約可見(jiàn)：
1.限購(gòu)：除北京、上海核心區(qū)外，一線及強(qiáng)二線有望全面取消或大幅縮小限購(gòu)范圍，釋放被壓抑的改善需求。
2.稅費(fèi)：增值稅“滿二免征”有望回爐，契稅統(tǒng)一降至 1%—1.5%，降低置換鏈條摩擦。
3.利率：5 年期 LPR 仍有 20—30BP 下調(diào)空間，疊加公積金貸款利率同步走低，百萬(wàn)房貸月供可再降 200—300 元，對(duì)價(jià)格敏感型剛需是“真金白銀”。
五、城市分化：二手成交占比過(guò) 50% 的“先行指標(biāo)”
政策暖風(fēng)之下，并非所有城市都能同步回暖。 30 個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，二手房成交占比超過(guò) 50% 且連續(xù)三個(gè)月環(huán)比回升的城市，新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌的概率提高 73%。邏輯在于：
1.二手活躍→庫(kù)存從“隱性”變“顯性”→真實(shí)供需被看見(jiàn)→價(jià)格預(yù)期觸底；
2.置換鏈條被打通→賣一買一→新房需求同步回溫。
目前符合這一標(biāo)準(zhǔn)的只有上海、深圳、成都、武漢、廣州五城。其中上海 1—11 月二手住宅成交 23.1 萬(wàn)套，已連漲三年；深圳同期二手網(wǎng)簽同比增 10.4%，12 月周成交量創(chuàng)三年新高，年末“翹尾”確立。
六、價(jià)格仍處“以價(jià)換量”階段：量先價(jià)后，至少半年
政策底→市場(chǎng)底→價(jià)格底，通常間隔 6—9 個(gè)月。當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)同比跌幅仍在 5%—8%，掛牌量高企，買方議價(jià)空間 5%—10%。政策紅包釋放后，預(yù)計(jì) 2026 年 3 月前后成交量將率先企穩(wěn)，價(jià)格環(huán)比跌幅收窄至 2% 以內(nèi)，真正“轉(zhuǎn)正”或要到下半年。
七、對(duì)不同類型購(gòu)房者的三點(diǎn)建議
1.剛需：把握 2026 年二季度前的“利率+稅費(fèi)”窗口，優(yōu)先選擇地鐵口、學(xué)區(qū)房等“硬通貨”，砍價(jià)空間 8% 可大膽入手。
2.改善：賣舊買新鏈條要“先賣后買”，利用增值稅減免窗口，把老破小換成“好房子”，綠色、低碳、智慧住宅未來(lái)溢價(jià)更明顯。
3.投資：純投資性購(gòu)房仍需謹(jǐn)慎，租售比低于 2% 的城市不建議加杠桿，可關(guān)注核心城市 REITs 與保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)權(quán)，分享“存量運(yùn)營(yíng)”紅利。
八、結(jié)語(yǔ)：樓市進(jìn)入“存量時(shí)代”，政策邏輯已不可逆
“止跌”消失，不是放棄，而是確認(rèn)；“去庫(kù)存”歸來(lái)，不是重復(fù)，而是升級(jí)。當(dāng)房地產(chǎn)從“土地紅利”走向“運(yùn)營(yíng)紅利”，從“全民炒房”走向“住有所居”，政策重心必然從“價(jià)格”轉(zhuǎn)向“庫(kù)存”，從“增量”轉(zhuǎn)向“存量”。
2026年最大的機(jī)會(huì)，不屬于賭房?jī)r(jià)暴漲的投機(jī)客，而屬于那些能在“收購(gòu)—改造—運(yùn)營(yíng)—退出”全鏈條里，把存量房子變成“好房子”的長(zhǎng)期主義者。
