“止跌”消失、“去庫存”歸來：樓市筑底完成，政策重心悄然轉(zhuǎn)向——兼評2025年中央經(jīng)濟工作會議房地產(chǎn)新表述
一、從“止跌”到“穩(wěn)定”：一句之差，三層含義
去年中央經(jīng)濟工作會議的措辭是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，今年只剩一句“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。兩字之差，信號卻極其鮮明：
1.價格維度：連續(xù)四年環(huán)比下跌后，全國70城新房價格指數(shù)跌幅已收窄至1%以內(nèi)，核心城市二手房價環(huán)比持平，政策確認“最恐慌的階段”已經(jīng)過去。
2.預(yù)期維度：不再把“止跌”寫進總基調(diào)，等于告訴市場——“底”已探明，下一步不是救急，而是療傷。
3.目標維度：由“價格回穩(wěn)”升級為“市場穩(wěn)定”，意味著庫存、成交、土地、金融、預(yù)期五大指標都要穩(wěn)，而不僅僅是“房價不再跌”。
二、“去庫存”重出江湖：與2015 年同與不同
2015年“去庫存”催生了棚改貨幣化與房價翻倍；2025 年再提“去庫存”，背景、手段、邊界已大不一樣。
1.庫存結(jié)構(gòu)不同：2015 年主要是三四線新建住宅庫存；今天則是“新房+二手房”雙高，11 月末百城廣義去化周期 28.3 個月，其中三四線城市 40.3 個月，一線也達 17.1 個月。
2.政策工具不同：當年靠“貨幣化安置+PSL”直接給需求端發(fā)錢；今天靠“專項債+REITs+公積金”收購存量商品房做保障房，給的是“市場化消化通道”。
3.訴求邊界不同：上一輪去庫存兼顧“穩(wěn)增長”；這一輪首要是“防風險+保民生”，房價暴漲不再是選項，地方國企收購價普遍按評估價九折以下，鎖死套利空間。
三、收購存量商品房：一次“三贏”的制度性突破
會議首次把“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”寫進最高層文件，意味著：
1.開發(fā)商贏：出險項目有了“兜底買家”，現(xiàn)金流斷點被縫合，保交樓壓力驟降。
2.地方政府贏：用專項債低成本資金買現(xiàn)房，兩年就能形成保障房供給，比新建快一倍，且無需額外供地。
3.銀行贏：貸款對象從出險民企變?yōu)榈胤絿蠡虺峭叮L險權(quán)重驟降，不良資產(chǎn)回表路徑清晰。
截至 12 月中旬，全國已公布收購計劃的城市超過 60 個，房源征集面積逾 2500 萬㎡，保守估算可消化 2026 年新房庫存的 8%—10%，相當于給市場增加了一個“額外小陽春”。
四、需求端仍有后手：限購、稅費、利率“三把斧”待落地
“去庫存”離不開需求激活。會議通稿雖著墨不多，但結(jié)合住建部后續(xù)解讀，2026 年需求端工具箱已隱約可見：
1.限購：除北京、上海核心區(qū)外，一線及強二線有望全面取消或大幅縮小限購范圍，釋放被壓抑的改善需求。
2.稅費：增值稅“滿二免征”有望回爐，契稅統(tǒng)一降至 1%—1.5%，降低置換鏈條摩擦。
3.利率：5 年期 LPR 仍有 20—30BP 下調(diào)空間，疊加公積金貸款利率同步走低，百萬房貸月供可再降 200—300 元，對價格敏感型剛需是“真金白銀”。
五、城市分化：二手成交占比過 50% 的“先行指標”
政策暖風之下，并非所有城市都能同步回暖。 30 個重點城市數(shù)據(jù)顯示，二手房成交占比超過 50% 且連續(xù)三個月環(huán)比回升的城市，新房價格環(huán)比止跌的概率提高 73%。邏輯在于：
1.二手活躍→庫存從“隱性”變“顯性”→真實供需被看見→價格預(yù)期觸底；
2.置換鏈條被打通→賣一買一→新房需求同步回溫。
目前符合這一標準的只有上海、深圳、成都、武漢、廣州五城。其中上海 1—11 月二手住宅成交 23.1 萬套，已連漲三年；深圳同期二手網(wǎng)簽同比增 10.4%，12 月周成交量創(chuàng)三年新高，年末“翹尾”確立。
六、價格仍處“以價換量”階段：量先價后，至少半年
政策底→市場底→價格底，通常間隔 6—9 個月。當前重點城市二手房價同比跌幅仍在 5%—8%，掛牌量高企，買方議價空間 5%—10%。政策紅包釋放后，預(yù)計 2026 年 3 月前后成交量將率先企穩(wěn)，價格環(huán)比跌幅收窄至 2% 以內(nèi)，真正“轉(zhuǎn)正”或要到下半年。
七、對不同類型購房者的三點建議
1.剛需：把握 2026 年二季度前的“利率+稅費”窗口，優(yōu)先選擇地鐵口、學(xué)區(qū)房等“硬通貨”，砍價空間 8% 可大膽入手。
2.改善：賣舊買新鏈條要“先賣后買”，利用增值稅減免窗口，把老破小換成“好房子”，綠色、低碳、智慧住宅未來溢價更明顯。
3.投資：純投資性購房仍需謹慎，租售比低于 2% 的城市不建議加杠桿，可關(guān)注核心城市 REITs 與保障性租賃住房運營權(quán)，分享“存量運營”紅利。
八、結(jié)語：樓市進入“存量時代”，政策邏輯已不可逆
“止跌”消失，不是放棄，而是確認；“去庫存”歸來，不是重復(fù)，而是升級。當房地產(chǎn)從“土地紅利”走向“運營紅利”，從“全民炒房”走向“住有所居”，政策重心必然從“價格”轉(zhuǎn)向“庫存”，從“增量”轉(zhuǎn)向“存量”。
2026年最大的機會，不屬于賭房價暴漲的投機客，而屬于那些能在“收購—改造—運營—退出”全鏈條里，把存量房子變成“好房子”的長期主義者。
