11月18日，開封市平穩(wěn)基金正式成立。將借鑒南寧市平穩(wěn)基金運營模式開展開封市保交樓工作。這也意味著保交樓“南寧模式”正在走向全國，形成可復制可推廣的重要經(jīng)驗。
隨著保交樓攻堅戰(zhàn)進入尾聲，國家專項借款正在逐步退出，房地產(chǎn)“保交樓”工作進入深水區(qū)。據(jù)了解，部分城市仍存在債務關系復雜、資產(chǎn)多重抵押、資金缺口巨大等問題的爛尾樓項目，這些項目需要通過創(chuàng)新方式逐步解決。
在上述背景下，各地亟需建立市場化紓困長效機制。11月初，河南開封、河南滎陽、山東泰安三地考察團相繼南下廣西南寧，希望能深入學習平穩(wěn)基金的“保交樓”運作模式，而該基金年內已經(jīng)三次迎接外地考察團。
南寧市平穩(wěn)基金的探索，不僅為當下的爛尾樓項目提供了解題思路，更為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了重要參考。
“硬骨頭”難啃，三地考察團南下取經(jīng)
“我們面臨的是貨值無法覆蓋建設成本的項目，一方面市場化資金不愿進入，另一方面?zhèn)鶛嗳说牟┺挠之惓＜ち��！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，“平穩(wěn)基金的成功案例為很多尚未解決的項目提供了破題思路�！�
南寧市平穩(wěn)基金（以下簡稱“平穩(wěn)基金”）是全國范圍內最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，由三家南寧市國企出資為主，吸引社會資本共同投入發(fā)起設立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設立紓困基金。
地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅戰(zhàn)的中后期，大部分“易消化”的爛尾樓項目已經(jīng)被當?shù)爻峭豆净蛘逜MC接手并解決；而剩下的項目普遍面臨資不抵債、資產(chǎn)凍結、債權人眾多以及法律訴訟復雜的困境，被各方視為“燙手山芋”。
平穩(wěn)基金解決的正是傳統(tǒng)城投平臺難以解決的“老大難”項目�！拔覀兂薪拥捻椖�，幾乎都是被市場視為‘無解’的硬骨頭�！逼椒�(wěn)基金相關人士表示。
2024年至2025年上半年，平穩(wěn)基金相繼完成了邕府朱槿園（原藍光雍錦瀾灣）、邕府紫荊園、平穩(wěn)基金國際中心、武鳴靈水小鎮(zhèn)、邕府海棠九里（原大唐中南紫云印象）共計5127套住房的交付工作。
目前，平穩(wěn)基金還有多個樓盤仍在持續(xù)攻克難關中，仍有2500多套住房等待交付，已經(jīng)成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場化力量。
平穩(wěn)基金的成功實踐吸引了其他地區(qū)的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團首次南下“取經(jīng)”；11月上旬，開封市、河南省滎陽市和山東省泰安市三地再次組成的考察團接連南下進行專題考察，與南寧市住建局、平穩(wěn)基金相關負責人共同探討保交樓的成果與經(jīng)驗。
這三組考察團均來自千里之外的北方城市，表明“南寧經(jīng)驗”已經(jīng)開始向全國輸送，成為各地尋求破解保交樓的重要范本。
破解保交樓三重難關的“南寧經(jīng)驗”
平穩(wěn)基金成功破解“硬骨頭”項目的關鍵，在于其將法制化、市場化、專業(yè)化手段應用于項目重組、資金平衡與運營管理的全流程。
梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前尚未解決的項目普遍存在“交接難”“資金難”以及“管理難”三大難題。
“交接難”是指原開發(fā)商破產(chǎn)后，存在許多債務訴訟風險。同時原管理團隊為了自身利益存在僥幸心理，拒絕配合資料交接，甚至出現(xiàn)阻攔續(xù)建團隊進場、拒不配合解除原總包合同的現(xiàn)象。
“資金難”是指項目存在預售款被原開發(fā)商違規(guī)挪用，出現(xiàn)巨大的資金缺口，這類資不抵債的項目，很難獲得市場化資金支持，同時還面臨與債權人的激烈博弈，導致盤活進度嚴重受阻。
“管理難”是指由于項目長期停工，現(xiàn)場缺乏管理，導致許多工程質量不合格，整體完成度極低，近乎于“半成品狀態(tài)”，存在臨水臨電、地下車庫未完工、綠化等基礎設施不完備的問題。此外，后續(xù)的房產(chǎn)證辦理以及交付后的物業(yè)服務，都成為紓困方需要應對的難題。
針對上述問題，平穩(wěn)基金采用“政府引導、市場化運作、科學決策、防范風險”的基本原則，探索出一系列創(chuàng)新做法，成功盤活多個爛尾樓項目。
在“交接難”問題上，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取了“項目公司股權+資產(chǎn)轉讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發(fā)商可能傳導的破產(chǎn)風險，在應對原管理團隊和施工方的對抗時，堅持“新老劃斷”原則，通過項目托管的方式隔離原有債務風險，保障續(xù)建資金�？顚Ｓ眉鞍踩�。
在面對“資金難”問題時，平穩(wěn)基金通過分割資產(chǎn)盤活、專項借款、商業(yè)開發(fā)利潤反哺等多元方式，多渠道彌補資金缺口。
在“管理難”方面，平穩(wěn)基金所交付的項目嚴格遵循原施工圖紙，保證不減配。同時，在房產(chǎn)證辦理、交付體驗和后期物業(yè)服務上都充分考慮業(yè)主權益。
可以發(fā)現(xiàn)，平穩(wěn)基金不僅是蓋好房子，更要保障服務質量和后續(xù)業(yè)主的權益，根據(jù)各個“硬骨頭”項目的風險和特點，創(chuàng)新應用多種手段應對續(xù)建過程中出現(xiàn)的各項突發(fā)性問題。這也是“南寧經(jīng)驗”能夠成功的重要原因。
從地方走向全國，平穩(wěn)基金迭代2.0版本
平穩(wěn)基金的成功，不僅在于解決了南寧項目的燃眉之急，更在于其模式已經(jīng)具備在全國范圍內推廣的可行性。通過與外地考察團的交流和實地調研，平穩(wěn)基金正邁向更具戰(zhàn)略縱深的2.0版本，旨在解決更具挑戰(zhàn)性的“骨頭中的骨頭”項目。
梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前全國保交樓模式大概可以分為五種，主要包括原開發(fā)商利用剩余資產(chǎn)“自救”、政府平臺公司收購、AMC收購債權、項目破產(chǎn)重整以及平穩(wěn)基金模式。
在過去三年保交樓攻堅戰(zhàn)中，許多“易消化”的項目已經(jīng)通過原開發(fā)商“自救”，政府平臺公司收購兩種方式得到解決。而對于“硬骨頭”項目，只能通過后三種方式進行解決。
以位于上海黃浦區(qū)的融創(chuàng)董家渡項目為例，就是通過AMC收購債權的方式解決。2022年末，中國中信金融資產(chǎn)攜手銀團等，綜合運用法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活等專業(yè)手段，累計投放85億元以“股+債”方式進行解決。
平穩(wěn)基金相關負責人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國有企業(yè)出資為主（首期規(guī)模30億元），適用于有一定國有資本實力的城市。
而平穩(wěn)基金與開封市的合作則已經(jīng)迭代到了2.0版本，核心創(chuàng)新之處在于資金來源的創(chuàng)新以及引入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維。
2.0版本通過地方政府以實物資產(chǎn)（土地）出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動資金。這種方式不僅可以為保交樓的前期投入提供了資金保障，同時也大幅減輕了地方政府的財政負擔。
與此同時，平穩(wěn)基金不再僅僅扮演“救火隊員”的角色，而是將保交樓任務與地方經(jīng)濟發(fā)展緊密結合，旨在構建新型的房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉型為地方資產(chǎn)運營和產(chǎn)業(yè)孵化平臺。
在南寧的具體實踐中，平穩(wěn)基金在保交樓之外，還致力于發(fā)展建筑產(chǎn)業(yè)園，引進了充電樁、水泵廠、門窗等制造業(yè)企業(yè)，已培養(yǎng)4家規(guī)模以上企業(yè)，推動了產(chǎn)業(yè)鏈上下游集聚發(fā)展，同時為當?shù)匦纬闪朔�(wěn)定的產(chǎn)值收益。
平穩(wěn)基金的成功實踐，正實現(xiàn)從南寧到開封的跨區(qū)域復制與推廣，這標志著中國房地產(chǎn)風險化解模式邁出了從“一地一策”到“可復制、可推廣”的關鍵一躍。
該模式的核心競爭力在于，它成功構建了一個政府引導、市場主導、法制保障的多元共贏框架：它以“保交樓”為底線，有力捍衛(wèi)了民眾權益與社會穩(wěn)定，通過精準運作與風險隔離，確保了國有資本的穩(wěn)健回報與保值增值；更將紓困過程與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展目標深度綁定，推動資源向新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質領域集中。
這不僅是一套化解當下風險的應急方案，更是一條兼顧社會公平與市場效率、實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展路徑。
