2026年作為 “十五五” 開局之年，全國兩會釋放的政策信號錨定中國經濟發(fā)展新航向。GDP增長目標首次劃定4.5%-5%的5%以下區(qū)間，這一務實設定既為2030年GDP總量目標筑牢發(fā)展根基，也兼顧全球經濟不確定性與中國經濟向質量優(yōu)先轉型的訴求。人工智能納入“智能經濟”核心、新質生產力成發(fā)展主線，疊加房地產定向調控與積極財政發(fā)力，推動商業(yè)地產告別普漲式回暖，迎來穩(wěn)增速與高質量發(fā)展驅動的結構性機遇，在AI浪潮和產業(yè)升級中開啟發(fā)展新周期。
01 GDP目標首次低于5%務實定調，經濟邁入質量優(yōu)先新發(fā)展階段
2026年政府工作報告將全年經濟增長目標設定為4.5%-5%，系首次將GDP年度目標劃定在5%以下，背后是兼顧現實與長期的務實考量，更是中國經濟向高質量發(fā)展轉型的明確信號。區(qū)間式安排相較單一目標，既為穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預期錨定方向，也為調結構、防風險留足政策空間，更銜接2030年GDP總量目標，為“十五五”規(guī)劃落地定下穩(wěn)健基調。
2025年GDP季度增速從一季度5.4%逐步回落至四季度4.5%，疊加全球經濟仍存不確定性，中國經濟正處結構轉型關鍵期，此次增速設定并非簡單“降速”，而是放棄總量擴張舊模式，轉向消費、新質生產力、政府投資三大引擎驅動的新增長邏輯。這也意味著商業(yè)地產不再依托經濟普漲實現整體回暖，需緊跟轉型方向承接新產業(yè)需求，在穩(wěn)增速、保高質量發(fā)展中找準核心賽道。
02 三大增長引擎發(fā)力消費提振+新質生產力+政府投資全面牽引商業(yè)地產需求
2026年中國經濟增長轉型的核心邏輯，是堅持以消費、新質生產力（高端制造、半導體、人工智能）、政府投資為三大核心引擎，三者協(xié)同發(fā)力，從不同維度為商業(yè)地產帶來差異化的需求支撐，讓商業(yè)地產的空間需求從“總量擴張”徹底轉向“質量升級”。
消費端是經濟穩(wěn)增長核心抓手，居民消費能力與意愿提升，直接帶動核心商圈、社區(qū)及體驗式商業(yè)的需求修復。同時消費升級催生的新零售、新消費業(yè)態(tài)，對商業(yè)地產的空間設計、運營服務和場景打造提出更高要求，倒逼傳統(tǒng)商業(yè)體升級改造，成為商業(yè)地產去庫存、提品質的重要推力。
政府投資端依托積極財政托底經濟，2026年財政赤字率4%、赤字規(guī)模人民幣5.89萬億元，超長期特別國債人民幣1.3萬億元、地方政府專項債人民幣4.4萬億元。財政資金摒棄 “大水漫灌”，精準投向新基建、先進制造等領域，其落地直接帶動產業(yè)園區(qū)、研發(fā)辦公等空間需求，還推動核心城市片區(qū)更新與低效資產開發(fā)，為商業(yè)地產存量改造和增量布局明確方向。
而新質生產力作為三大引擎的核心，以人工智能、高端制造、半導體為核心方向，成為牽引商業(yè)地產需求重構的最關鍵力量，尤其是人工智能的全面布局，讓商業(yè)地產迎來全新的需求增長點。
03 AI首次寫入“智能經濟”O(jiān)PC政策落地，AI成商業(yè)地產最大增量撬動全產業(yè)鏈需求
今年最受關注的是人工智能（AI）首次被納入“打造智能經濟新形態(tài)”，政府工作報告明確“十五五”末AI相關產業(yè)規(guī)模突破人民幣10萬億元，2026年中國AI核心產業(yè)規(guī)模預計超人民幣8,000億元，全球科技巨頭AI相關資本支出同比大增63%。從數字經濟到智能經濟，AI不再只是技術工具，更是重構產業(yè)體系、提升生產效率的核心變量，正從概念紅利轉化為實際商辦需求，撬動全產業(yè)鏈空間需求增長。同時，地方出臺的OPC政策聚焦AI賦能“一人公司”創(chuàng)業(yè)，在算力、空間等多方面提供支持，既解決AI產業(yè)就業(yè)問題，又催生新崗位新業(yè)態(tài)，直接利好寫字樓去庫存。AI產業(yè)的發(fā)展帶動算法研發(fā)、算力支撐等上下游協(xié)同發(fā)展，算力中心、研發(fā)辦公等全產業(yè)鏈空間需求全面爆發(fā)，成為商業(yè)地產最確定的增長主線 。
從重點城市數據來看，AI辦公需求已呈快速攀升態(tài)勢：上海TMT行業(yè)租賃中35%來自AI企業(yè)，北京、深圳AI相關租賃占比均超23%，科技業(yè)與金融業(yè)合計已占寫字樓租賃成交的65%，成為寫字樓需求的核心來源。AI驅動的產業(yè)擴張，算力中心與研發(fā)辦公需求集中爆發(fā)，讓寫字樓市場進入結構化分化的新階段。
04 AI重塑商業(yè)地產三大傳導鏈路，定義空間新需求
人工智能對商業(yè)地產的重塑，并非簡單的需求增加，而是從賽道、結構、業(yè)態(tài)三個維度，徹底改寫商業(yè)地產的空間邏輯，形成三條清晰的傳導鏈路，讓具備產業(yè)協(xié)同、品質升級、場景適配能力的資產成為市場核心標的。
鏈路一：產業(yè)園區(qū)與數據中心將成為最直接受益者，資產定價邏輯重構。
全國一體化算力網建設、超大規(guī)模智算集群和算電協(xié)同新基建，將推動數據中心、算力園區(qū)和上下游企業(yè)集聚。萊坊建議重點關注AI產業(yè)園和數據中心，機遇指數分別達到90和85。對投資者而言，這類資產的邏輯并非傳統(tǒng)倉儲或工業(yè)物業(yè)的簡單復制，而是要圍繞電力容量、網絡條件、園區(qū)承載力及產業(yè)協(xié)同能力重新定價。未來具備政策支持、能源保障和龍頭企業(yè)導入能力的區(qū)域，有望形成新的產業(yè)地產高地。
鏈路二，AI企業(yè)擴張正在改寫寫字樓需求結構，高品質樓宇成抗跌核心。
當前科技業(yè)與金融業(yè)合計已占寫字樓租賃成交的65%，成為辦公需求的核心來源。這意味著，辦公市場并非“全面走弱”，而是進入明顯分化階段：能夠承接研發(fā)、算法、產品和資本服務需求的高品質樓宇，仍有望跑贏市場平均；反之，缺乏產業(yè)導入、產品老化、運營能力不足的項目，將持續(xù)承壓。
鏈路三，復合空間需求崛起，商業(yè)地產進入“場景解決方案”時代。
智能終端和機器人等新業(yè)態(tài)，會把商業(yè)地產需求從單一辦公進一步延伸到“展示+研發(fā)+制造+物流”的復合空間。智能網聯(lián)新能源汽車、AI手機/電腦、機器人等產品高度依賴線下體驗、測試驗證和供應鏈協(xié)同，因此不僅需要辦公空間，也需要展示中心、實驗室、輕研發(fā)物業(yè)和配套倉儲。對業(yè)主和開發(fā)商來說，過去按單一業(yè)態(tài)進行資產分類和招商的方式，已難以滿足新經濟企業(yè)需求，未來更需要以“場景解決方案”而非“面積出租”來定義產品。
05 反內卷+海外產能布局打開商業(yè)地產拓展新格局
2026年經濟發(fā)展的另一重要導向是堅持反內卷，將國內過剩產能通過海外投資進行布局，這一導向與萊坊近期發(fā)布的出海白皮書核心觀點高度契合，也為商業(yè)地產行業(yè)打開了新的發(fā)展格局。
萊坊《中國力量席卷全球: 綠色賦能地產先行，掀起全球制造出海新浪潮》專題報告
國內層面，反內卷意味著告別低水平重復建設，推動產業(yè)向高端化、智能化、集聚化發(fā)展，商業(yè)地產也將隨之告別“盲目拿地、粗放開發(fā)”的舊模式，轉向“精耕細作、匹配產業(yè)”的新邏輯，重點圍繞AI、高端制造等新質生產力賽道做精資產、做優(yōu)運營；海外層面，國內過剩產能的海外布局，將帶動跨境產業(yè)園區(qū)、海外商辦配套、物流設施等需求的增長，為商業(yè)地產企業(yè)的國際化布局提供新機遇，實現從“國內存量競爭”到“全球增量布局”的轉型。
06 市場仍有壓力但分化已經非常明顯
當然，機會并不是在真空中出現，當前商業(yè)地產市場仍面臨不小壓力。全國重點城市甲級寫字樓空置率已超過25%，二線城市普遍高于一線城市。2025年第四季度一線城市甲級寫字樓平均空置率為20.6%，平均租金為每平方米每月人民幣167.0元，環(huán)比下跌11.9%。從城市看，北京和廣州空置率約為17.0%，上海約23.8%，深圳約24.6%，整體來看，市場仍處于租戶占優(yōu)階段，但城市與板塊間的韌性差異正在擴大。核心商務區(qū)、科技企業(yè)聚集區(qū)和具備產業(yè)導入能力的資產，抗風險能力明顯更強。
07 結語和啟示看對賽道，比追逐全面反彈更重要
因此，對商業(yè)地產參與者而言，2026年的關鍵詞不是“普漲”，而是“結構性增長”。無論是業(yè)主還是租戶，都需要從城市、資產和策略三個層面重新審視布局方向：選城市，要優(yōu)先關注京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)和成渝等算力與科技產業(yè)集群；選資產，要圍繞數據中心、AI產業(yè)園、智能化辦公樓、研發(fā)中心等能夠承接新經濟租戶需求的物業(yè)展開；選策略，則要順應租戶市場，提供彈性租約、定制化裝修、綠色智慧樓宇服務和更強的運營能力。未來的贏家，未必是擁有最多面積的人，而是更早看懂產業(yè)遷移方向、更精準匹配客戶需求的人。
2026年兩會釋放出的信號已經十分明確：經濟增長將繼續(xù)穩(wěn)中求進，而AI驅動的新質生產力正在加速重塑空間需求。對寫字樓市場而言，這意味著機會不再來自平均分布的全面回暖，而將更多體現為圍繞重點城市、重點產業(yè)、重點片區(qū)和重點資產展開的結構性新機會。誰能順應智能經濟趨勢，提供更契合新需求的空間產品與服務，誰就更有可能在新一輪市場重構中占據先機。
來 源：萊坊
編 輯：liuy
