2025年全年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)面積83,000平方米，較2024年大幅減少71%。截至年底，全市甲級寫字樓總存量達1,265.2萬平方米。裕阜商務(wù)中心作為本季度海淀區(qū)唯一入市新項目，為市場帶來53,000平方米的新供面積。整體而言，2025年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)有限。
“2025年全年北京甲級寫字樓市場需求呈現(xiàn)“區(qū)域集中、行業(yè)穩(wěn)固、內(nèi)資主導(dǎo)”的特征。中央商務(wù)區(qū)為成交最活躍子市場，占比穩(wěn)定在30%-37%之間，金融街、燕莎、中關(guān)村等子市場逐步形成第二梯隊，全年占比抬升至9%-12%。行業(yè)維度上TMT、金融、專業(yè)服務(wù)構(gòu)成穩(wěn)定的需求“鐵三角”，三者合計占比全年超70%。其中科技行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑，金融與專業(yè)服務(wù)需求保持平穩(wěn)。租戶屬性方面內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)地位不斷強化，且在搬遷、新租等業(yè)務(wù)中占據(jù)絕對多數(shù)，外資需求占比持續(xù)收縮。2025年北京甲級寫字樓全年凈吸納量達24.49萬平方米，較2024年的22.95萬平方米實現(xiàn)增長，顯示市場需求規(guī)模較上年有所擴大。”
當(dāng)前多個子市場需求復(fù)蘇節(jié)奏加快，成為拉動整體市場回暖的關(guān)鍵力量。金融街作為金融機構(gòu)集聚核心，需求保持穩(wěn)定增長：中國進出口銀行在凱晨世貿(mào)中心擴租17,000平方米，用于提升總部辦公布局；廈門國際銀行也在泰康國際大廈新租10,800平方米，進一步鞏固區(qū)域金融業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)。中央商務(wù)區(qū)同樣成交活躍，國泰海通證券在金益大廈完成15,000平方米的整合布局；佳能（中國）有限公司則在中國人壽金融中心續(xù)租13,800平方米。中關(guān)村子市場中，字節(jié)跳動在鼎好大廈完成約10,000平方米新租。這些子市場的活躍需求，既反映出金融、企業(yè)服務(wù)類企業(yè)對辦公品質(zhì)升級與區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)化的訴求，也體現(xiàn)出企業(yè)為增強核心競爭力，對優(yōu)質(zhì)辦公資源的持續(xù)布局。
北京甲級寫字樓市場整體租金水平仍處于下行周期，全市平均租金降至每月每平方米人民幣219.7元，環(huán)比下降3.9%，同比下降12.7%。
“業(yè)主為應(yīng)對市場競爭、留住租戶并吸引新增需求，仍普遍以調(diào)低租金為主，同時搭配延長免租期、定制化裝修等激勵方案，以價換量態(tài)勢未完全扭轉(zhuǎn)�！�
燕莎受周邊區(qū)域需求分流、企業(yè)辦公面積收縮影響，租金下跌，盡管空置率環(huán)比略有回落但仍處于相對高位，物業(yè)升級乏力進一步削弱其吸引力。CBD租金下行但需求穩(wěn)定支撐去化，2026年供應(yīng)高峰將加劇后續(xù)壓力。東二環(huán)因樓宇老舊、企業(yè)外遷，供需失衡加劇，租金調(diào)整滯后。金融街租金保持高位，但國央企遷回自持寫字樓帶來去化壓力。中關(guān)村子市場租金波動最小，2025年四季度環(huán)比降幅僅2.5%，明顯小于全市平均水平，顯示出較強的抗跌性。主要原因是科技企業(yè)持續(xù)擴張，帶動了該區(qū)域的辦公需求。亞奧受望京分流影響，租金處于長期下行趨勢中，部分企業(yè)完成續(xù)租，且一些科技企業(yè)的搬遷及新租需求，填補了部分空置，暫時減緩了租金下行速度；望京-酒仙橋延續(xù)下跌趨勢，隨著2026年太古坊新項目的落地，該項目不僅會分流區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)租戶資源，還將帶動板塊整體的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)升級，最終推動子市場寫字樓市場的競爭格局迎來調(diào)整。麗澤憑借完善的配套與突出的性價比持續(xù)吸引企業(yè)入駐，板塊需求保持增長態(tài)勢，租金雖較上季度有所下調(diào)，但跌幅趨于平穩(wěn)，未出現(xiàn)加速下滑的情況。更值得關(guān)注的是，亦莊子市場成為全市唯一租金正增長的區(qū)域。2025年第四季度其租金環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米人民幣84.4元，同比增長1.6%。租金逆勢上漲的原因主要是商業(yè)航天、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的落地，帶動乙級轉(zhuǎn)甲級的升級需求釋放，疊加物業(yè)品質(zhì)提升，形成逆勢增長的獨特態(tài)勢。2025年第四季度，北京甲級寫字樓投資市場延續(xù)國內(nèi)資本主導(dǎo)格局，資金投向與核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的價值屬性高度契合。
月4日，北京揚子江置業(yè)有限公司（揚子江藥業(yè)集團全資子公司）以人民幣22.54億元的底價收購北京世茂大廈綜合體項目，成交價為評估值的7折，通過京東司法拍賣平臺成交，是近期北京商辦法拍的標(biāo)桿案例。該項目建筑面積約為70,174.9平方米，位于朝陽區(qū)核心地段。醫(yī)藥龍頭企業(yè)進軍核心區(qū)商辦，體現(xiàn)了大健康企業(yè)對于核心區(qū)寫字樓的需求變化和配置偏好。北京花徑教育也在2025年下半年以約人民幣4億元的價格整體購置E_ZIKOO智慧谷2號樓獨棟寫字樓，該項目建筑面積9,516平方米，地處中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地核心位置，隸屬海淀北部新產(chǎn)業(yè)高地。此筆交易是2025年比較典型的北京民企自用型購置案例。
