11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)公告（征求意見(jiàn)稿）》，正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。這份綱領(lǐng)性文件標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵跨越。文件旨在打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與資本市場(chǎng)的連接通道，為盤活萬(wàn)億級(jí)存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化解決方案。此次試點(diǎn)不僅為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的權(quán)益融資渠道，更將通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度與廣度。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng) 劉凱
2025年下半年以來(lái)，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園相繼進(jìn)入平臺(tái)整理期。租金及售價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有明顯的上漲或下降趨勢(shì)，形成相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的基本面在一個(gè)區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時(shí)受到遠(yuǎn)程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場(chǎng)庫(kù)存增加以及更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場(chǎng)需要時(shí)間和空間進(jìn)行消化。此外，市場(chǎng)上的交易行為、信心指數(shù)、市場(chǎng)情緒等因素也對(duì)市場(chǎng)平臺(tái)整理期的形成產(chǎn)生了一定的影響。
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在開(kāi)發(fā)商、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。
所謂"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"，本質(zhì)上就是行業(yè)供需失衡的結(jié)果，一方面是供給側(cè)的持續(xù)過(guò)剩；另一方面則是需求側(cè)的持續(xù)低迷。"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)毫無(wú)疑問(wèn)是內(nèi)耗的產(chǎn)物。過(guò)度內(nèi)卷往往造成成本過(guò)度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時(shí)也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈條的生存空間。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是打"價(jià)格戰(zhàn)"，靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)"卷"；二是打"營(yíng)銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來(lái)"卷"；三是打"跟風(fēng)牌"，不考慮自身實(shí)際，在盲目跟風(fēng)追逐行業(yè)所謂熱點(diǎn)來(lái)"卷"。
2025年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平臺(tái)整理期的"內(nèi)卷與進(jìn)化"局面，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級(jí)的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，預(yù)示著舊范式價(jià)值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；新范式從提供物理空間向價(jià)值創(chuàng)造空間演進(jìn)，全方位重構(gòu)寫字樓產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)邏輯。
面對(duì)未來(lái)，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論應(yīng)對(duì)短期壓力，還是把握長(zhǎng)期機(jī)遇，如何突破內(nèi)卷保持進(jìn)化？可能的方向和路徑包括：發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，更新迭代明星產(chǎn)品線，加快空間改造調(diào)改節(jié)奏，緊抓從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造資產(chǎn)數(shù)字化新樣本，聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)崛起機(jī)會(huì)，圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細(xì)作，多方面提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而引領(lǐng)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展軌道。
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中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)定于2025年12月23-24日在北京富力萬(wàn)麗酒舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會(huì)，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。
第22屆年會(huì)將聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營(yíng)銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運(yùn)營(yíng)管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會(huì)（開(kāi)幕式）、高峰論壇、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會(huì)期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》，并將隆重舉辦第22屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)Golden Building Award頒獎(jiǎng)典禮，預(yù)計(jì)將有800位社會(huì)各界嘉賓出席。
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