2026年1月13日，北京 - CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出：2025年，北京辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)十一年低谷趨緊縮，空置率季度四連降顯韌性；零售物業(yè)市場(chǎng)城市更新激活新消費(fèi)，業(yè)主策略調(diào)整助空置率回落；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)洪峰壓頂，制造業(yè)成租賃市場(chǎng)"定海神針"；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)生命科學(xué)園區(qū)主導(dǎo)全年新增供應(yīng)，租金承壓倒逼運(yùn)營(yíng)升級(jí)；物業(yè)投資市場(chǎng)企業(yè)買(mǎi)家"抄底"核心資產(chǎn)，北京大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略配置窗口。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)
新增供應(yīng)十一年低谷趨緊縮，空置率季度四連降顯韌性
2025年，北京辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)總量?jī)H錄得18萬(wàn)平方米，刷新了2015年以來(lái)的歷史新低，其中第四季度未有項(xiàng)目入市。新增供應(yīng)的收縮，在客觀(guān)上緩解了市場(chǎng)的去化壓力。
2025年的新租需求呈現(xiàn)出"前高-中弱-后穩(wěn)"的特點(diǎn)，交易類(lèi)型仍以搬遷需求為主導(dǎo)，占比達(dá)76%。企業(yè)在控制成本的同時(shí)，更傾向于通過(guò)"區(qū)位不變、品質(zhì)提升"的方式改善辦公條件。而對(duì)跨區(qū)域搬遷的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，麗澤依然是最有吸引力的板塊，持續(xù)承接來(lái)自CBD、金融街、中關(guān)村等區(qū)域的外遷需求。值得注意的是，與去年相比，搬遷交易面積有所下滑，這主要?dú)w因于年內(nèi)租約重組及續(xù)約談判落地性增強(qiáng)，續(xù)租交易數(shù)量持續(xù)增加。除此以外，全年擴(kuò)租和新成立需求僅溫和修復(fù)，對(duì)整體成交規(guī)模的拉動(dòng)作用有限。
從行業(yè)需求來(lái)看，TMT持續(xù)作為年內(nèi)最核心的需求來(lái)源，以算力為支撐的系統(tǒng)解決方案、人工智能及大數(shù)據(jù)/云計(jì)算等細(xì)分賽道保持活躍。而金融業(yè)恢復(fù)緩慢，新租多為小面積；雖在本季度有萬(wàn)平方米級(jí)成交短期提振，但持續(xù)性不足，未能扭轉(zhuǎn)全年需求疲軟的格局。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中，中資律所及咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)升級(jí)換遷需求持續(xù)釋放，穩(wěn)居需求第三位。文體娛樂(lè)板塊本季度出現(xiàn)年內(nèi)第二筆萬(wàn)平方米級(jí)交易，全年新租交易面積躍升至第四位。
全年全市凈吸納量累計(jì)達(dá)43.8萬(wàn)平方米，從而推動(dòng)空置率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至19.1%。其中，本季度受多筆大面積成交帶動(dòng)，凈吸納量環(huán)比上升10%。甲級(jí)市場(chǎng)去化優(yōu)勢(shì)顯著，全年凈吸納量貢獻(xiàn)達(dá)70%。區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化：科技中心子市場(chǎng)（中關(guān)村、望京、奧體）持續(xù)承接頭部科技企業(yè)的擴(kuò)租、整合及升級(jí)型搬遷等需求，成為全年去化的核心引擎。其中，中關(guān)村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街、王府井、燕莎及東二環(huán)等傳統(tǒng)區(qū)域，因金融和部分TMT企業(yè)整合退租，去化壓力凸顯，乙級(jí)及老舊項(xiàng)目尤為嚴(yán)峻。
在新增需求恢復(fù)偏慢、企業(yè)降本訴求持續(xù)增強(qiáng)的背景下，業(yè)主間價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加劇。年末，全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累計(jì)跌幅達(dá)10.7%。其中，金融街受金融行業(yè)整合及需求偏弱影響，全年跌幅居前；而中關(guān)村子市場(chǎng)則率先實(shí)現(xiàn)年度租金降幅收窄。甲級(jí)項(xiàng)目通過(guò)價(jià)格調(diào)整換取成交規(guī)模，成功吸引部分乙級(jí)及老舊項(xiàng)目租戶(hù)升級(jí)換遷。而乙級(jí)市場(chǎng)在傳統(tǒng)區(qū)域中承壓更為明顯，租金下行幅度大于甲級(jí)市場(chǎng)。這種分化進(jìn)一步凸顯了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢(shì)。
世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易-租戶(hù)代表負(fù)責(zé)人袁慧表示："2026年，北京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪供應(yīng)小高峰，全市有近53萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中大部分位于核心區(qū)位、并具備超高品質(zhì)。與此同時(shí)，凈吸納量有望維持"量穩(wěn)"的運(yùn)行格局。大量新項(xiàng)目的涌入，無(wú)疑為尋求升級(jí)搬遷的租戶(hù)，尤其是超大面積租戶(hù)，提供了更多優(yōu)質(zhì)選擇；但這也同時(shí)對(duì)既有樓宇的租戶(hù)留存帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，并從單一價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向物業(yè)綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。CBRE通過(guò)對(duì)過(guò)去三年北京成熟辦公樓留存率的分析發(fā)現(xiàn)，租戶(hù)結(jié)構(gòu)對(duì)留存率的影響最為顯著，是樓宇抗風(fēng)險(xiǎn)能力和整體穩(wěn)定性的決定性因素。這要求業(yè)主在招募或盤(pán)點(diǎn)租戶(hù)時(shí)，必須識(shí)別出具有穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性的租戶(hù)，并為其提供精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)和定制化的解決方案。此外，在面臨租戶(hù)流失時(shí)，業(yè)主應(yīng)將短期的空置壓力轉(zhuǎn)化為調(diào)整租戶(hù)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化功能業(yè)態(tài)的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)等待到主動(dòng)出擊的轉(zhuǎn)變。唯有通過(guò)精細(xì)化管理、差異化定位和持續(xù)的服務(wù)創(chuàng)新，才能在市場(chǎng)底部修復(fù)階段抓住機(jī)遇，最終提升物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
城市更新激活新消費(fèi)，業(yè)主策略調(diào)整助空置率回落
2025年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)總量53.4萬(wàn)平方米全部來(lái)自城市更新項(xiàng)目，標(biāo)志著"以舊換新"成為市場(chǎng)主線(xiàn)。其中第四季度迎來(lái)中關(guān)村大融城和隆福寺兩個(gè)位于次級(jí)商圈的城市更新項(xiàng)目入市，合計(jì)新增供應(yīng)29.4萬(wàn)平方米，同時(shí)核心商圈一家百貨公司因租約到期停業(yè)。與供應(yīng)端的改造同步，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體變動(dòng)頻繁，揭示在消費(fèi)需求變化與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力下，老牌項(xiàng)目通過(guò)尋求經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、業(yè)態(tài)重塑與內(nèi)容創(chuàng)新來(lái)重獲競(jìng)爭(zhēng)力。
2025年1-11月北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降3.1%，盡管仍為負(fù)增長(zhǎng)，但降幅已有所收窄，顯現(xiàn)出市場(chǎng)逐步回穩(wěn)的積極信號(hào)�？v觀(guān)全年，餐飲作為最大業(yè)態(tài)，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化升級(jí)。本季度，餐飲業(yè)態(tài)擴(kuò)張持續(xù)放緩，占比從年初的49%逐步降至42%，小吃快餐等缺乏體驗(yàn)、易被外賣(mài)替代的純性?xún)r(jià)比模式需求減弱最明顯，而本土化品質(zhì)正餐和茶飲烘焙維持積極的擴(kuò)張步伐，其中武漢餐創(chuàng)與云貴川料理等地方特色餐飲，新機(jī)遇不斷涌現(xiàn)。零售方面，服飾鞋包類(lèi)從年初到年末呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，本土、年輕設(shè)計(jì)師品牌與潮流服飾零售占比顯著提高。在消費(fèi)者"情緒悅己"需求、業(yè)主提升消費(fèi)體驗(yàn)和文化認(rèn)同訴求的推動(dòng)下，生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%，尤其在非核心商圈占比顯著上升，如DT-X凱德MALL西直門(mén)店。運(yùn)動(dòng)戶(hù)外、健康消費(fèi)品類(lèi)展現(xiàn)出超越周期的韌性，新店占比各季穩(wěn)定，沉浸式、場(chǎng)景化體驗(yàn)店保持溫和可持續(xù)的增長(zhǎng)。奢侈品主動(dòng)優(yōu)化布局，關(guān)閉低效門(mén)店，聚于核心商圈的地標(biāo)性旗艦店，以提升單店效益和體驗(yàn)。此外，"首店經(jīng)濟(jì)"持續(xù)升溫，成為撬動(dòng)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代潮流、本土特色與國(guó)際視野融合發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。然而，其紅利日益集中于少數(shù)運(yùn)營(yíng)能力極強(qiáng)或經(jīng)過(guò)深度調(diào)改的項(xiàng)目，市場(chǎng)分化現(xiàn)象愈發(fā)顯著。
在經(jīng)歷此前老牌項(xiàng)目品牌客戶(hù)流失導(dǎo)致空置率連續(xù)四個(gè)季度上升的局面后，本季度全市空置率首次下降，并回落到去年同期水平。業(yè)主普遍采取租金讓步、轉(zhuǎn)向更具客流粘性的餐飲或生活配套業(yè)態(tài)等招商策略，加之政府推動(dòng)商圈升級(jí)、首店引進(jìn)等消費(fèi)提振政策逐步顯效，助力空置面積去化。至季末，全市購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下降1.0%，至每天每平方米30.0元，全年平均租金累計(jì)跌幅達(dá)2.4%。市場(chǎng)區(qū)域分化顯著，中關(guān)村、望京、奧體等次級(jí)商圈受新增項(xiàng)目直接沖擊與本地需求支撐不足影響，租金承壓較為突出。反觀(guān)核心商圈，則憑借品牌升級(jí)與場(chǎng)景煥新，成功維持了相對(duì)穩(wěn)定的出租率與租金水平。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗指出："2026年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)50萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中在成熟商圈主要是改造項(xiàng)目，而在城市副中心等外圍商圈則有大型新建項(xiàng)目將入市，定位較為多元，或聚焦"情緒價(jià)值"、"古跡+商業(yè)"等主題，或通過(guò)打造非標(biāo)商業(yè)體和沉浸式場(chǎng)景吸引客流，預(yù)計(jì)將為局部市場(chǎng)注入差異化內(nèi)容與新鮮活力，有助于推動(dòng)北京商業(yè)向"多中心、網(wǎng)絡(luò)化、差異化"的高層次發(fā)展。短期內(nèi)消費(fèi)全面回暖仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)租金尤其是次級(jí)商圈仍面臨下行壓力。近期北京政策著力通過(guò)首貸貼息、消費(fèi)信貸、支付便利等金融支持提振消費(fèi)，同時(shí)推動(dòng)餐飲業(yè)、文旅文創(chuàng)的高質(zhì)量發(fā)展，鼓勵(lì)打造消費(fèi)體驗(yàn)空間和文旅融合業(yè)態(tài)，支持傳統(tǒng)技藝與現(xiàn)代設(shè)計(jì)組合創(chuàng)新，推進(jìn)品牌IP授權(quán)轉(zhuǎn)化和文創(chuàng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。在此背景下，具備強(qiáng)大IP屬性、卓越運(yùn)營(yíng)能力與內(nèi)容創(chuàng)新精神的項(xiàng)目將獲得更多政策支持與市場(chǎng)青睞，而那些定位模糊、內(nèi)容老化的項(xiàng)目則將面臨進(jìn)一步出清或改造的嚴(yán)峻壓力。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
供應(yīng)洪峰壓頂，制造業(yè)成租賃市場(chǎng)"定海神針
2025年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)錄得140萬(wàn)平方米，導(dǎo)致全市空置率年末躍升至40.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。廊坊累計(jì)入市51.1萬(wàn)平方米，為近五年的最低水平；天津28.2萬(wàn)平方米，為近六年最低。由此可見(jiàn)，兩市的供應(yīng)壓力都有所緩解。其中第四季度，北京及環(huán)京的廊坊、天津同步迎來(lái)年內(nèi)的供應(yīng)高峰。北京平谷馬坊子市場(chǎng)集中交付三個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)99.5萬(wàn)平方米，其中東久新宜項(xiàng)目以84.3萬(wàn)平方米刷新亞洲單體物流項(xiàng)目紀(jì)錄。廊坊和天津則共有四個(gè)新項(xiàng)目交付。
從全年來(lái)看，北京倉(cāng)儲(chǔ)需求邏輯已完成從上半年由第三方物流主導(dǎo)的"降本換遷"到下半年由制造業(yè)驅(qū)動(dòng)的"品質(zhì)升級(jí)"的轉(zhuǎn)型，這使得新租需求的底盤(pán)得以穩(wěn)固。以汽車(chē)零部件、醫(yī)藥及電子通訊為主的制造業(yè)積極釋放搬遷或擴(kuò)租的需求，其新租占比達(dá)40%，且集中落地在平谷、馬駒橋及密云子市場(chǎng)。全年北京整體市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到18.2萬(wàn)平方米，其中第四季度錄得10.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近兩年表現(xiàn)最好的一個(gè)季度，即使刨除新項(xiàng)目影響，既有項(xiàng)目的吸納表現(xiàn)也實(shí)現(xiàn)了環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。環(huán)京市場(chǎng)中，廊坊全年凈吸納量達(dá)119.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，由廣陽(yáng)和固安兩大子市場(chǎng)領(lǐng)跑，新租需求以第三方物流為支柱。天津新租表現(xiàn)則是制造業(yè)和第三方物流平分秋色，共同推動(dòng)全年凈吸納量至37.1萬(wàn)平方米。值得一提的是，年末兩大市場(chǎng)空置率較去年年底水平均有顯著下降。
由于供需結(jié)構(gòu)和租金基數(shù)存在明顯差異，北京和環(huán)京的廊坊、天津市場(chǎng)在年內(nèi)租金走向上形成鮮明反差。年末北京全市平均租金近十年來(lái)首次跌破"40"大關(guān)，降至每月每平方米37.1元，同樣本比環(huán)比降幅為3.3%，全年降幅達(dá)到14.8%，其中平谷、密云和順義其他等區(qū)域降幅領(lǐng)先，其他各子市場(chǎng)業(yè)主在空置壓力下普遍增加租金靈活性以維系存量客戶(hù)。相比之下，廊坊和天津租金降幅則在年末開(kāi)始收窄，其中廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)、固安、廣陽(yáng)、霸州、天津北辰等子市場(chǎng)因空置水平較低，租金已逐步筑底企穩(wěn)。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示："2026年，在京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下，北京、廊坊、天津倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將進(jìn)一步融合。CBRE通過(guò)對(duì)三地項(xiàng)目當(dāng)前租金和近三年去化表現(xiàn)的分析發(fā)現(xiàn)：距離北京城區(qū)遠(yuǎn)近是影響租金的核心因子，而位于制造業(yè)聚集區(qū)的項(xiàng)目也能獲得顯著的租金溢價(jià)，且這兩大因素的顯著性在近幾年逐年增強(qiáng)；此外，樓齡則是影響去化率的最重要因素，新項(xiàng)目的硬件標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)效率能夠拉動(dòng)項(xiàng)目去化。在此市場(chǎng)邏輯下，北京近郊項(xiàng)目預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定的剛需，未來(lái)活動(dòng)將為存量的優(yōu)化調(diào)整；而北京平谷、廊坊北三縣、廣陽(yáng)、固安、天津武清、濱海新區(qū)等子市場(chǎng)則將拉動(dòng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈和承載力的增量需求。預(yù)計(jì)北京部分租金水位尚處高位的區(qū)域和項(xiàng)目租金仍有下行空間，而廊坊、天津?qū)⒂懈鄥^(qū)域的租金趨向穩(wěn)定。
商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)
生命科學(xué)園區(qū)主導(dǎo)全年新增供應(yīng)，租金承壓倒逼運(yùn)營(yíng)升級(jí)
2025年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)累計(jì)迎來(lái)7個(gè)新項(xiàng)目入市，總供應(yīng)體量達(dá)59.8萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目主要集中于北清路和亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)，其中6個(gè)項(xiàng)目均為生命科學(xué)專(zhuān)項(xiàng)園區(qū)。隨著復(fù)合型空間產(chǎn)品的持續(xù)交付，商務(wù)園區(qū)功能正從傳統(tǒng)的研發(fā)辦公載體加速向"研發(fā)+中試+生產(chǎn)"的全鏈條產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)演進(jìn)，這一轉(zhuǎn)變精準(zhǔn)對(duì)接了高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)一體化空間的需求。
2025年，全市凈吸納量錄得46.5萬(wàn)平方米，其中第四季度14.8萬(wàn)平方米，存量市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，以亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)需求表現(xiàn)最為突出。全年經(jīng)開(kāi)區(qū)在政府招商引資政策的持續(xù)推動(dòng)下，吸引集成電路及醫(yī)藥健康類(lèi)外地企業(yè)加快進(jìn)駐布局，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化。電子城子市場(chǎng)在價(jià)格調(diào)整背景下，同區(qū)搬遷及升級(jí)需求集中釋放，促使多宗萬(wàn)平方米以上成交落地，顯著提升了子市場(chǎng)租賃活躍度。泛中關(guān)村集群則在TMT及醫(yī)藥健康企業(yè)搬遷與整合需求的有力支撐下，空置率延續(xù)下行趨勢(shì)。
從全年新租需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，TMT行業(yè)以約40%的占比居首，主要集中于東升及上地軟件園，電子城次之；醫(yī)藥健康類(lèi)需求在北清路新項(xiàng)目集中交付及亦莊專(zhuān)項(xiàng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)去化，全年占比約31%；工業(yè)品制造相關(guān)企業(yè)需求占比約17%。整體而言，新租需求高度集中于具備成熟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與完善配套能力的核心子市場(chǎng)，市場(chǎng)去化呈現(xiàn)出愈加明顯的結(jié)構(gòu)性分化。
全市租金整體仍處于下行通道，本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.4%，全年降幅達(dá)到10.9%，至每月每平方米131.1元。全年各子市場(chǎng)降幅均較去年有所擴(kuò)大，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。在新增供應(yīng)持續(xù)增加及需求端審慎情緒的雙重影響下，業(yè)主方普遍通過(guò)靈活的租賃策略與租金讓步來(lái)緩解去化壓力。在此市場(chǎng)環(huán)境下，具備強(qiáng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、明確專(zhuān)項(xiàng)功能以及政策導(dǎo)入等優(yōu)勢(shì)的園區(qū)，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗壓性。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示："2026年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)將迎來(lái)近64萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中八成以上集中在北清路區(qū)域，且大多為業(yè)態(tài)、功能相近的生命科學(xué)園區(qū)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，而產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更多取決于細(xì)分賽道定位、空間功能匹配度及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。政策層面，北京持續(xù)構(gòu)建科技金融體制、成果轉(zhuǎn)化行動(dòng)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等方案，聚焦人工智能、北斗時(shí)空、數(shù)字空間等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)場(chǎng)景開(kāi)放與資源協(xié)同，引導(dǎo)高精尖產(chǎn)業(yè)集聚。相關(guān)政策有望持續(xù)釋放專(zhuān)精特新企業(yè)及科技成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目對(duì)高品質(zhì)、復(fù)合型空間的需求，為園區(qū)去化提供中長(zhǎng)期支撐。建議業(yè)主在設(shè)計(jì)入駐優(yōu)惠方案時(shí)，跳出單純的"降租"思維，結(jié)合政府的政策導(dǎo)向，將"空間提供商"轉(zhuǎn)變?yōu)?產(chǎn)業(yè)服務(wù)商"和"生態(tài)構(gòu)建者"，通過(guò)深度嵌入本區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，協(xié)助租戶(hù)了解并申請(qǐng)政府的各項(xiàng)政策支持，提供超越物理空間的服務(wù)，可考慮與區(qū)域內(nèi)其他園區(qū)聯(lián)動(dòng)招商和提供服務(wù)，吸引到真正有潛力、有價(jià)值的高精尖企業(yè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)投資市場(chǎng)
企業(yè)買(mǎi)家"抄底"核心資產(chǎn)，北京大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略配置窗口
2025年，北京大宗交易市場(chǎng)累計(jì)交易達(dá)成40筆，總額232.7億元，其中第四季度錄得9筆交易落地，成交總額47.3億元，環(huán)比上漲38%。盡管全年交易額同比下降37%，但交易宗數(shù)僅下降13%，這表明市場(chǎng)在年內(nèi)保持了一定活躍度，只是單筆成交規(guī)模趨小。中資機(jī)構(gòu)投資者成交稀缺是導(dǎo)致全年交易額下降的主要原因。
隨著市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的逐步深入，以及核心資產(chǎn)"抄底"窗口的開(kāi)啟，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈已從持幣觀(guān)望轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的接觸與出價(jià)。本季度一個(gè)標(biāo)志性的焦點(diǎn)案例--CBD核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目被民營(yíng)藥企以22.5億元總價(jià)（折合約3.2萬(wàn)元每平方米單價(jià)）成功"抄底"入場(chǎng)，通過(guò)法拍"一拍即成"的果斷性，為北京核心區(qū)物業(yè)劃定了新的價(jià)格錨點(diǎn)，標(biāo)志著核心資產(chǎn)估值已進(jìn)入極具吸引力的配置區(qū)間，無(wú)疑成為提振市場(chǎng)信心的標(biāo)志性事件。
回顧全年，企業(yè)（房地產(chǎn)非主營(yíng)業(yè)務(wù)）購(gòu)置資產(chǎn)是市場(chǎng)的重要支撐力量，全年交易宗數(shù)占比達(dá)71%，目的既有自用也有投資。其中，外地企業(yè)在北京核心區(qū)域布局表現(xiàn)尤為積極，反映出北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在周期波動(dòng)中依然具備穩(wěn)固的戰(zhàn)略投資價(jià)值，疊加當(dāng)前價(jià)格調(diào)整所帶來(lái)的窗口期，顯著降低了入場(chǎng)門(mén)檻，促使企業(yè)加快了總部型或長(zhǎng)期配置型資產(chǎn)的落地節(jié)奏。本季度市場(chǎng)以自用型買(mǎi)家為主導(dǎo)，其交易額占總成交的47%。自用型買(mǎi)家持續(xù)偏好"核心區(qū)小體量、低密度"辦公資產(chǎn)，典型案例包括東城區(qū)獨(dú)棟辦公項(xiàng)目以約4億元成交，以及二環(huán)內(nèi)稀缺低密度辦公資產(chǎn)被機(jī)關(guān)單位以3.1億元購(gòu)入。盡管機(jī)構(gòu)投資者對(duì)具備高度稀缺性、穩(wěn)定現(xiàn)金流的大體量資產(chǎn)保持關(guān)注，但在交易推進(jìn)和落地時(shí)表現(xiàn)仍然極為審慎，對(duì)當(dāng)前該類(lèi)資產(chǎn)的資本化率有更高的預(yù)期。然而，我們也看到，部分機(jī)構(gòu)投資者已開(kāi)始對(duì)其投資策略進(jìn)行多元化的探索，以期對(duì)稍縱即逝的投資機(jī)會(huì)作出更迅速的反應(yīng)。
從資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，辦公板塊在本季度及全年均占據(jù)主導(dǎo)地位。2025年全年辦公類(lèi)資產(chǎn)交易額占比達(dá)64%，其中核心區(qū)域辦公樓占比37%，次級(jí)商圈占比13%。在整體市場(chǎng)承壓的背景下，核心及次核心區(qū)域商辦資產(chǎn)仍是資金配置的主要方向，顯示市場(chǎng)在價(jià)值重構(gòu)過(guò)程中，對(duì)中心城區(qū)資產(chǎn)的確定性依賴(lài)度較高。與此同時(shí)，公寓板塊表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，季內(nèi)核心區(qū)域一座優(yōu)質(zhì)公寓項(xiàng)目順利完成易主，這有力體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓在波動(dòng)環(huán)境下的防御屬性及穩(wěn)定現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩指出："近期國(guó)家宣布將重點(diǎn)城市的超甲級(jí)和甲級(jí)品質(zhì)辦公樓、四星級(jí)及以上酒店納入公募REIT底層資產(chǎn)。北京作為核心一線(xiàn)城市，其空置率和未來(lái)供應(yīng)在主要城市中處于相對(duì)較低水平，其資產(chǎn)表現(xiàn)出租金穩(wěn)定性和韌性的優(yōu)勢(shì)，因此，其對(duì)投資者的配置價(jià)值有望進(jìn)一步釋放。此外，隨著人民幣不動(dòng)產(chǎn)金融生態(tài)的日益成熟，多層次資本市場(chǎng)體系已構(gòu)建完成，將以多種資本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的覆蓋。在此背景下，北京的辦公、物流及零售等傳統(tǒng)核心資產(chǎn)仍將是險(xiǎn)資及大型機(jī)構(gòu)的重要配置方向。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓、社區(qū)型零售等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的"To-C"類(lèi)資產(chǎn)正受到越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注，預(yù)計(jì)將共同推動(dòng)北京大宗交易市場(chǎng)進(jìn)入"穩(wěn)步修復(fù)、結(jié)構(gòu)分化"的新階段，核心資產(chǎn)成交有望率先企穩(wěn)并逐步放量。
