全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧年末北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場的季度表現(xiàn)，總結(jié)2025年全年北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，并對2026年的房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)判與展望。
2025年第四季度，行至年末的北京甲級寫字樓市場繼續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，租賃需求持續(xù)有序釋放。供應(yīng)方面，本季度內(nèi)未有新項目入市，而2025年全年北京寫字樓市場新增供應(yīng)合計僅為6.7萬平方米，供應(yīng)端強(qiáng)度較去年大幅下降，市場整體去化壓力也有明顯緩解。需求端方面，全市甲級寫字樓活躍度維持穩(wěn)定，四季度吸納量錄得約6.9萬平方米，自2023年三季度以來，全市寫字樓市場已經(jīng)連續(xù)10個季度錄得正吸納；2025年全年，全市甲級寫字樓市場年度累積凈吸納量達(dá)到29.2萬平方米，略超去年全年的吸納總量�？傮w來說，北京寫字樓市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已取得階段性的成果。
得益于全年良好的吸納情況，四季度全市甲級寫字樓平均空置率繼續(xù)下調(diào)，環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn)至18.5%，同比下降1.5個百分點(diǎn)。租金方面，截止至2025年底，全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下調(diào)，至每平方米每月218元，環(huán)比下降2.6%。盡管全市租金水平仍舊處于下行通道，但逐季度的降幅正在收窄，這反映出業(yè)主方正在逐漸擺脫單純依賴降價讓利操作、轉(zhuǎn)而規(guī)劃更具針對性的長期發(fā)展戰(zhàn)略，讓租金的調(diào)整更趨合理性。
在經(jīng)歷了連續(xù)兩年供應(yīng)端的溫和表現(xiàn)后，未來三年北京甲級寫字樓市場將密集迎來一批新項目的入市，預(yù)計未來三年的年平均供應(yīng)量將達(dá)到約61萬平方米，這不僅會給存量市場帶來新的挑戰(zhàn)，更將打破階段性趨于穩(wěn)定的供需格局，推動市場進(jìn)入新一輪的競爭與調(diào)整。對業(yè)主方而言，面對即將到來的供應(yīng)潮，亟需摒棄短期招商思維，規(guī)劃更具針對性的長期發(fā)展戰(zhàn)略：一方面要優(yōu)化現(xiàn)有租戶結(jié)構(gòu)、穩(wěn)固核心租戶，通過定制化的續(xù)租方案、升級物業(yè)服務(wù)等方式提高優(yōu)質(zhì)客戶的留存率；另一方面需主動出擊吸納新客，注重以客戶需求為價值導(dǎo)向，加速空置的去化進(jìn)程。唯有通過精細(xì)化運(yùn)營筑牢資產(chǎn)韌性，才能順利穿越市場周期，為迎接寫字樓市場的新發(fā)展階段做好準(zhǔn)備。
2025年的北京商業(yè)零售市場憑借"存量煥新+增量補(bǔ)位"模式持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，存量項目通過文化融合、場景創(chuàng)新實現(xiàn)品質(zhì)升級，新建項目精準(zhǔn)匹配區(qū)域消費(fèi)需求。四季度，北京零售市場共有5個新項目入市，新增零售面積約45萬平方米。截止至2025年底，北京零售市場全年累計新開業(yè)的零售項目達(dá)118萬平方米，涵蓋購物中心、商業(yè)街區(qū)和奧特萊斯等多種業(yè)態(tài)，市場供給端呈現(xiàn)增量入市與存量煥新并行的特征，新建項目穩(wěn)步推進(jìn)，同時存量項目的升級改造節(jié)奏也在不斷加快。
四季度，在優(yōu)質(zhì)新項目入市以及存量項目升級調(diào)改的帶動下，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降1.7個百分點(diǎn)至6.9%。其中核心商圈購物中心空置率環(huán)比下降1.6個百分點(diǎn)至8.4%，次核心商圈購物中心空置率環(huán)比下降2.4個百分點(diǎn)至6.6%。同期，北京零售市場各商圈通過招商調(diào)改持續(xù)優(yōu)化，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金降幅明顯收窄，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月746.3元，環(huán)比微降0.3%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,272元，環(huán)比微降0.3%；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣563.7元，環(huán)比微降0.2%。
展望2026年，北京零售市場將繼續(xù)堅持"多元融合"與"區(qū)域均衡"的發(fā)展策略，步入高質(zhì)量發(fā)展新階段。持續(xù)推出的利好政策將賦能國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，"文商旅體展"深度融合成為行業(yè)趨勢。而商業(yè)零售項目將聚焦消費(fèi)場景與體驗升級與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，進(jìn)一步激活消費(fèi)潛力，其中新建零售項目聚焦消費(fèi)版圖的完善與區(qū)域均衡布局，助力城市商圈多中心格局持續(xù)優(yōu)化；存量改造將延續(xù)"從單一功能到多元體驗"路徑，通過業(yè)態(tài)重構(gòu)、空間升級提升運(yùn)營效能。隨著消費(fèi)信心穩(wěn)步回升、市場供給質(zhì)量不斷提升，預(yù)計未來全市零售市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇、活力增強(qiáng)的良好發(fā)展局面。
北京大宗投資市場在2025年末表現(xiàn)穩(wěn)定，四季度大宗投資市場累計成交金額約為人民幣38億元，較上季度成交額翻了一番。當(dāng)季度的成交案例包括核心區(qū)域的寫字樓資產(chǎn)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等若干項目，均在本季度完成交易。2025年全年，北京大宗投資市場累計成交額約為234.15億元，較去年下降31.7%。
北京大宗投資市場在日趨復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下持續(xù)調(diào)整，因而導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資者普遍秉持謹(jǐn)慎態(tài)度。但值得注意的是，2025年的大宗投資案例呈現(xiàn)出鮮明的傾向性、更加聚焦特色賽道�？傮w來看，目前買家結(jié)構(gòu)以內(nèi)資的機(jī)構(gòu)及實體企業(yè)為絕對主導(dǎo)，投資者更加關(guān)注所收購資產(chǎn)的綜合品質(zhì)、運(yùn)營情況、現(xiàn)金流安全性以及長期穩(wěn)定性，而寫字樓、優(yōu)質(zhì)零售空間、長租公寓等幾類資產(chǎn)繼續(xù)成為潛在的投資焦點(diǎn)。
回顧2025年，房地產(chǎn)市場延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢，其中新房市場銷售出現(xiàn)邊際減弱態(tài)勢、二手房市場則依托于"以價換量"；商辦市場方面，寫字樓市場需求逐步回暖、多項提振消費(fèi)政策推動零售市場平穩(wěn)增長。整體而言，2025年中央從政策層面打出了更具針對性的穩(wěn)樓市政策"組合拳"，在利好政策加力下房地產(chǎn)市場在年內(nèi)實現(xiàn)了局部修復(fù)，但市場整體復(fù)蘇、筑底反彈仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
展望未來，2026年有望成為房地產(chǎn)的"政策提振年"，尤其是開年階段中央就釋放重磅政策風(fēng)向標(biāo)，強(qiáng)調(diào)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要性，"盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動"、"政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)"，體現(xiàn)出穩(wěn)地產(chǎn)的緊迫性與決心。預(yù)計在2026年初，一系列利好政策有望發(fā)力，包括"取消相關(guān)限制性措施"、"鼓勵不動產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴(kuò)大范圍"等改善和穩(wěn)定市場的措施將加速落地，有望進(jìn)一步激活市場，提振房地產(chǎn)從業(yè)者與商品房消費(fèi)者的信心。
來 源： 第一太平戴維斯
