近日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。
論壇期間，2025熱點(diǎn)寫字樓產(chǎn)業(yè)園渠道代理精準(zhǔn)對(duì)接洽談會(huì)同期舉辦�；顒�(dòng)邀請(qǐng)了20家來(lái)自國(guó)際五大行、知名渠道代理機(jī)構(gòu)和20家寫字樓產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商出席，圍繞2025年交易趨勢(shì)與供需變化展開(kāi)交流和對(duì)接，并對(duì)2026年市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)和展望。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱出席活動(dòng)并致辭。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱
劉凱在致辭中表示，2025年以來(lái)，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園仍處于平臺(tái)整理期。市場(chǎng)供應(yīng)失衡，需求信號(hào)失真，租售價(jià)格失序，投資意愿失速，以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主流態(tài)勢(shì)。
我們認(rèn)為，近年來(lái)寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)面臨三大周期性變化：經(jīng)濟(jì)增速處于下行期，市場(chǎng)供需不平衡內(nèi)卷加劇，人工智能時(shí)代的到來(lái)。因此，商業(yè)辦公市場(chǎng)企穩(wěn)回升仍然需要一個(gè)緩慢的過(guò)程。
一方面，由于寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的基本面在一個(gè)區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時(shí)受到遠(yuǎn)程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場(chǎng)庫(kù)存增加以及更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場(chǎng)需要時(shí)間和空間進(jìn)行消化。
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在開(kāi)發(fā)商、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。
所謂"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"，本質(zhì)上就是行業(yè)供需失衡的結(jié)果，一方面是供給側(cè)的持續(xù)過(guò)剩；另一方面則是需求側(cè)的持續(xù)低迷。"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)毫無(wú)疑問(wèn)是內(nèi)耗的產(chǎn)物。過(guò)度內(nèi)卷往往造成成本過(guò)度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時(shí)也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈條的生存空間。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是打"價(jià)格戰(zhàn)"，靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)"卷"；二是打"營(yíng)銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來(lái)"卷"；三是打"追隨戰(zhàn)"，不考慮自身實(shí)際基因，盲目跟風(fēng)追隨行業(yè)所謂熱點(diǎn)來(lái)"卷"。
2025年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平臺(tái)整理期的"內(nèi)卷與進(jìn)化"局面，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級(jí)的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。
站在今天的角度看未來(lái)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)從運(yùn)營(yíng)管理到資產(chǎn)管理，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)從空間開(kāi)發(fā)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如何應(yīng)對(duì)這些變化？我們認(rèn)為，行業(yè)變革需要六種范式：
第一，產(chǎn)品范式從產(chǎn)品為中心到用戶為中心，更新迭代明星產(chǎn)品線圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細(xì)作。
第二，經(jīng)營(yíng)范式從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化，加快空間改造調(diào)改節(jié)奏。
第三，運(yùn)營(yíng)范式從空間改造到城市更新，緊抓從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
第四，資產(chǎn)范式從公募reits到資產(chǎn)數(shù)字化，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，打造資產(chǎn)數(shù)字化新樣本。
第六，競(jìng)爭(zhēng)范式從內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)到競(jìng)合式共贏，聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)崛起機(jī)會(huì)，多領(lǐng)域跨界合作多層面協(xié)同發(fā)展。
