11月28日，證監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)公告（征求意見稿）》，正式向社會公開征求意見。這份綱領(lǐng)性文件標(biāo)志著我國REITs市場實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵跨越。文件旨在打通商業(yè)不動產(chǎn)與資本市場的連接通道，為盤活萬億級存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化解決方案。此次試點(diǎn)不僅為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的權(quán)益融資渠道，更將通過專業(yè)化運(yùn)營推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度與廣度。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長 劉凱
2025年下半年以來，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園相繼進(jìn)入平臺整理期。租金及售價在一段時間內(nèi)相對平穩(wěn)，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的基本面在一個區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時受到遠(yuǎn)程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場庫存增加以及更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場需要時間和空間進(jìn)行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數(shù)、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產(chǎn)生了一定的影響。
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、運(yùn)營力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在開發(fā)商、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。
所謂"內(nèi)卷式競爭"，本質(zhì)上就是行業(yè)供需失衡的結(jié)果，一方面是供給側(cè)的持續(xù)過剩；另一方面則是需求側(cè)的持續(xù)低迷。"內(nèi)卷式"競爭毫無疑問是內(nèi)耗的產(chǎn)物。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈條的生存空間。
對商業(yè)地產(chǎn)市場來說，"內(nèi)卷式競爭"主要表現(xiàn)在以下幾個方面，一是打"價格戰(zhàn)"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"跟風(fēng)牌"，不考慮自身實(shí)際，在盲目跟風(fēng)追逐行業(yè)所謂熱點(diǎn)來"卷"。
2025年商業(yè)地產(chǎn)市場平臺整理期的"內(nèi)卷與進(jìn)化"局面，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過程中，預(yù)示著舊范式價值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；新范式從提供物理空間向價值創(chuàng)造空間演進(jìn)，全方位重構(gòu)寫字樓產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品與運(yùn)營邏輯。
面對未來，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)市場無論應(yīng)對短期壓力，還是把握長期機(jī)遇，如何突破內(nèi)卷保持進(jìn)化？可能的方向和路徑包括：發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，更新迭代明星產(chǎn)品線，加快空間改造調(diào)改節(jié)奏，緊抓從開發(fā)到運(yùn)營數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造資產(chǎn)數(shù)字化新樣本，聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)崛起機(jī)會，圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細(xì)作，多方面提升企業(yè)自身的核心競爭力，從而引領(lǐng)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展軌道。
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中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京富力萬麗酒舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。
第22屆年會將聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦第22屆中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預(yù)計將有800位社會各界嘉賓出席。
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