全聯(lián)房地產(chǎn)商會2025年會近日成功召開，清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授發(fā)表主題演講。他以“理解和判斷房地產(chǎn)市場走勢的三個維度”為核心，深度解析房地產(chǎn)市場從增量擴張向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型后的現(xiàn)狀與未來，為行業(yè)政策制定、企業(yè)戰(zhàn)略布局提供了關(guān)鍵參考。
吳璟教授指出，當前房地產(chǎn)市場的深刻變化源于兩大核心背景。一方面，我國城鎮(zhèn)化率已達67%，進入諾瑟姆曲線的上拐點區(qū)域，每年1.5個百分點的高速增長時代成為過去；另一方面，2023年中央政治局會議明確的“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化”已全面顯現(xiàn)，市場正經(jīng)歷深度調(diào)整。為精準把握市場脈搏，吳璟教授提出“增量潛力、存量阻力、資產(chǎn)助力”三大核心分析維度，為理解市場現(xiàn)狀與預(yù)判未來趨勢提供了清晰框架。
增量潛力三大需求與五大關(guān)鍵變數(shù)增量維度聚焦未來新增住房需求空間，主要由拆除更新需求、改善性需求和首次置業(yè)剛性需求構(gòu)成。但與過往不同，當前新增需求需對沖市場存量空置的影響，實際有效需求規(guī)模面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。數(shù)據(jù)測算顯示，2011-2020年全國累計新增住房需求達180億平方米，而2021-2030年樂觀預(yù)期下將降至120億平方米，保守預(yù)期或低至50-80億平方米。能否兌現(xiàn)合理需求規(guī)模，取決于五大變數(shù)：人口凈流入城市的供地模式選擇、階梯式換房鏈條的拉力與托力構(gòu)建、多場景居住需求的政策支持與產(chǎn)品供給、單身家庭居住需求的精準滿足，以及微增容模式下城市更新的商業(yè)可行性。
存量阻力庫存與空置的雙重壓力當前市場回暖面臨的核心阻力來自存量庫存與住房空置。2011-2020年期間，住房市場供過于求現(xiàn)象客觀存在，當前開發(fā)商庫存仍處于較高水平。更值得關(guān)注的是，大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，全國老百姓手中“空關(guān)”（未居住未出租的純投資性住房）面積同樣可觀，這類住房兼具新房品質(zhì)與二手房靈活性，成為影響市場穩(wěn)定的重要因素，也是部分城市政策出臺后二手房掛牌量激增的核心原因。同時，城市間空置差異顯著，是短期內(nèi)影響特定城市住房市場走勢的重要因素。
資產(chǎn)助力正視住房的投資屬性與居民房價預(yù)期吳璟教授強調(diào)，“房住不炒”的定位下，當前單純以投資為目的的購房已經(jīng)很少見。但住房的投資屬性仍客觀存在，居民在購房決策中對資產(chǎn)價值的考量仍至關(guān)重要。當前市場的核心困境在于資產(chǎn)收益失衡：多數(shù)城市房產(chǎn)綜合收益（租金+房價增長）不足2%，部分樓盤甚至出現(xiàn)“租房比買房劃算”的倒掛現(xiàn)象，抑制了購房需求釋放。破解這一困局的關(guān)鍵在于穩(wěn)定價格預(yù)期，實現(xiàn)溫和增長，讓住房回歸合理資產(chǎn)屬性。這與中央提出的“好房子”“城市更新”等政策方向高度契合，通過提升住房品質(zhì)與居住價值，重塑市場信心。最后，吳璟教授表示，上述三個維度不僅有助于我們定位特定城市住房市場發(fā)展現(xiàn)狀并預(yù)判其未來走勢，也有助于我們更好地理解政策走向。當前房地產(chǎn)發(fā)展新模式的政策設(shè)計與三大維度的分析邏輯高度一致。中央聚焦“好房子”建設(shè)與城市更新，本質(zhì)上是為了打通住房階梯流通的上下游，既滿足高端改善群體的升級需求，又通過城市更新為剛需群體提供置業(yè)托力，同時創(chuàng)造新的市場需求。
來 源： 全聯(lián)房地產(chǎn)商會
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