北京，2025年12月25日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行與中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)奧特萊斯行業(yè)分析與價(jià)值洞察》報(bào)告。報(bào)告基于全國(guó)205家高品質(zhì)奧特萊斯項(xiàng)目數(shù)據(jù)，系統(tǒng)梳理行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)、競(jìng)爭(zhēng)格局與投資機(jī)遇，指出在消費(fèi)理性升級(jí)與政策紅利加持下，奧特萊斯憑借"名品+折扣+體驗(yàn)"的核心優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗周期韌性與增長(zhǎng)潛力，而REITs資本化與文商旅融合正成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。
行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，頭部效應(yīng)顯著
據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)奧特萊斯分會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年7月至2025年6月間，全國(guó)205個(gè)品質(zhì)化奧特萊斯項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額1,800億元，同比增長(zhǎng)8.9%，客流量近9億人次，同比增幅達(dá)12.5%，成為商業(yè)零售領(lǐng)域的重要增長(zhǎng)極。
報(bào)告顯示，中國(guó)奧特萊斯市場(chǎng)已形成鮮明的頭部集聚效應(yīng)。中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2024-2025 中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》顯示，截至2025年8月，王府井、首創(chuàng)、百聯(lián)等六大連鎖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)83個(gè)品質(zhì)化項(xiàng)目，貢獻(xiàn)全國(guó)61.1%的銷售額，頭部企業(yè)集聚效應(yīng)明顯。2025年以來，杉杉商業(yè)以23個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目成為全國(guó)規(guī)模最大運(yùn)營(yíng)商，華潤(rùn)、德基、SKP等新勢(shì)力跨界入局，重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)、上海百聯(lián)奧特萊斯等成熟項(xiàng)目加速擴(kuò)容，推動(dòng)行業(yè)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。
抗周期屬性凸顯，文商旅融合成創(chuàng)新方向
在消費(fèi)信心震蕩復(fù)蘇的背景下，奧特萊斯的抗周期優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。2024年奧特萊斯銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)8.2%，顯著高于其他商業(yè)業(yè)態(tài)。核心驅(qū)動(dòng)力來自消費(fèi)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變：Z世代成為核心客群，25-35歲消費(fèi)者占比持續(xù)攀升，超過80%的年輕消費(fèi)者通過社交平臺(tái)獲取折扣信息，3-7折的品牌折扣商品精準(zhǔn)契合理性消費(fèi)心態(tài)，同時(shí)，消費(fèi)者從"單純購(gòu)物"轉(zhuǎn)向"場(chǎng)景體驗(yàn)+情緒價(jià)值"，跨城消費(fèi)活躍，演唱會(huì)、景區(qū)等場(chǎng)景帶動(dòng)的"一日游"式消費(fèi)亦成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。
為適配趨勢(shì)變化，文商旅融合成為奧特萊斯創(chuàng)新核心路徑。寧波前灣盛世里文旅?奧特萊斯以唐風(fēng)小鎮(zhèn)為IP，王府井灣里奧特萊斯打造"商業(yè)+文化+旅游"綜合體，平遙尚特奧特萊斯融入平遙古城文化元素，這類項(xiàng)目通過"購(gòu)物+休閑+度假"的復(fù)合業(yè)態(tài)，打破傳統(tǒng)折扣賣場(chǎng)邊界。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加速線下布局，京東奧特萊斯已開設(shè)32家門店，聚焦下沉市場(chǎng)；盒馬、叮咚買菜將折扣模式延伸至生鮮領(lǐng)域，進(jìn)一步拓寬行業(yè)邊界。
縣域經(jīng)濟(jì)為消費(fèi)市場(chǎng)注入動(dòng)能
政策層面，"十五五"規(guī)劃相關(guān)政策為行業(yè)提供多重支撐：國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》推動(dòng)商旅文體跨界融合，《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》支持場(chǎng)景化改造與數(shù)字化賦能，城市更新政策則為奧特萊斯參與老舊街區(qū)改造、空間優(yōu)化提供了清晰路徑。
消費(fèi)市場(chǎng)回溫與下沉市場(chǎng)崛起形成疊加效應(yīng)，2024年鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額增速（4.3%）高于城鎮(zhèn)（3.4%），以三線城市為代表的下沉市場(chǎng)在旅游、保健等六大領(lǐng)域消費(fèi)預(yù)期全面超過一二線城市。在政策與商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)下，縣域經(jīng)濟(jì)為整體消費(fèi)升級(jí)注入持續(xù)動(dòng)能。
資本市場(chǎng)加速布局，REITs成價(jià)值錨點(diǎn)
成為奧特萊斯資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵渠道。美國(guó)Tanger REIT（全球首個(gè)純奧特萊斯REIT）與新加坡砂之船REIT（亞洲首個(gè)純奧特萊斯REIT）的成熟經(jīng)驗(yàn)為中國(guó)市場(chǎng)提供了重要借鑒，均展現(xiàn)出穩(wěn)健的現(xiàn)金流與突出的抗周期能力。砂之船REIT 2025年三季度分派率達(dá)8.8%，遠(yuǎn)超新加坡REITs平均水平，展現(xiàn)出奧特萊斯資產(chǎn)的投資價(jià)值。
中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)方面，截至2025年12月23日，華夏首創(chuàng)、中金唯品會(huì)兩只奧特萊斯REITs合計(jì)市值達(dá)74億元，占產(chǎn)權(quán)類REITs市值的3.5%。底層資產(chǎn)表現(xiàn)亮眼，奧萊REITs二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)在產(chǎn)權(quán)類REITs中表現(xiàn)領(lǐng)先，反映資本市場(chǎng)對(duì)奧萊商業(yè)模式的認(rèn)可。
資產(chǎn)估值邏輯清晰，北京上海為投資首選目的地
針對(duì)奧特萊斯資產(chǎn)定價(jià)難題，報(bào)告明確資本化率為核心指標(biāo)。受交易流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)難度等因素影響，奧特萊斯資本化率通常比同區(qū)位購(gòu)物中心高出約50bps。隨著更多奧特萊斯資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，資產(chǎn)流動(dòng)性提高，以及在當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境下奧特萊斯運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯，投資人或進(jìn)一步壓縮奧特萊斯和購(gòu)物中心資本化率要求的差異。具體來看，北上廣深?yuàn)W特萊斯資本化率區(qū)間為5.6%-7.0%，新一線城市為6.4%-7.5%，二線城市為7.0%-8.2%。從投資偏好看，北京、上海因產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健性成為首選目的地，其次為深圳與廣州。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國(guó)奧特萊斯行業(yè)已完成從"規(guī)模擴(kuò)張"到"價(jià)值深耕"的轉(zhuǎn)型，其"強(qiáng)抗周期+穩(wěn)現(xiàn)金流"的特性，正使其成為連接消費(fèi)市場(chǎng)與資本領(lǐng)域的核心載體。奧萊借助文商旅融合與數(shù)字化升級(jí)，其資產(chǎn)資本化價(jià)值將持續(xù)釋放，而專業(yè)估價(jià)服務(wù)作為價(jià)值量化的核心工具，正為這種"消費(fèi)價(jià)值向資本價(jià)值"的轉(zhuǎn)化提供精準(zhǔn)支撐。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰指出，在消費(fèi)復(fù)蘇與政策紅利下，奧萊已成零售地產(chǎn)的韌性賽道，競(jìng)爭(zhēng)力從"折扣"升級(jí)為"品牌+體驗(yàn)"的綜合較量。依托REITs與城市更新機(jī)遇，我們將以全鏈條服務(wù)，助力奧萊實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)價(jià)值雙提升。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，奧萊的估價(jià)核心應(yīng)緊扣其運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)現(xiàn)金流的資產(chǎn)本質(zhì)。估值需超越傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，重點(diǎn)關(guān)注其運(yùn)營(yíng)能力，核心包括租售轉(zhuǎn)化效能、品牌與客流質(zhì)量及空間產(chǎn)出效率。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)助理董事張波表示，奧萊的核心競(jìng)爭(zhēng)力源于供需匹配的精準(zhǔn)性、運(yùn)營(yíng)模式的韌性與場(chǎng)景延伸的延展性三重底層邏輯，當(dāng)前已形成頭部集聚、區(qū)域分化的競(jìng)爭(zhēng)格局，并在政策紅利加持下向"區(qū)域消費(fèi)中心"轉(zhuǎn)型。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部經(jīng)理張丹怡認(rèn)為，在奧萊行業(yè)提質(zhì)增效的浪潮中，追蹤Z世代偏好、線上線下轉(zhuǎn)化指標(biāo)，聚焦年輕客群與下沉市場(chǎng)的項(xiàng)目表現(xiàn)，可以為估值與運(yùn)營(yíng)優(yōu)化提供關(guān)鍵支撐。
來 源： 戴德梁行
