仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，亞太地區(qū)第三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額達395億美元，環(huán)比增長26%，同比增長2%；今年前三個季度累計投資總額為1066億美元，同比增長11%。三季度中國內(nèi)地和香港市場投資總額分別為41億美元和12億美元，分別同比下降34%和10%。
從跨境資本角度來看，上季度流入亞太地區(qū)的跨境資本投資額達到120億美元，同比增長60%，年內(nèi)增幅達88%。日本長租公寓、韓國辦公樓和工業(yè)地產(chǎn)以及澳大利亞物流地產(chǎn)等領(lǐng)域在吸引外資方面發(fā)揮了重要作用，推動這三個國家市場跨境投資額分別以37.84億美元、25.5億美元和16.8億美元領(lǐng)跑亞太。與之相比，2025年流入中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的跨境投資額近15億美元，較去年下降45%。
中國市場改善因素逐步累積
數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地和香港的商業(yè)地產(chǎn)投資仍在低位運行。第三季度中國內(nèi)地錄得約41億美元的投資額，同比下降34%；香港市場約為12億美元，同比下降10%。雖然兩地表現(xiàn)與亞太區(qū)域整體回升的節(jié)奏形成對比，但推動市場改善的因素也在逐步累積。
“十五五”規(guī)劃建議的公布為未來產(chǎn)業(yè)與資本方向提供了更明確的指引；美聯(lián)儲開啟降息周期也顯著提振了全球投資者信心。與此同時，根據(jù)仲量聯(lián)行資本價值指數(shù)，香港的辦公與零售資產(chǎn)價格調(diào)整幅度居亞太之首，中國內(nèi)地各類別資產(chǎn)亦出現(xiàn)更具吸引力的估值，預(yù)期這些因素的共同作用將加快大中華地區(qū)資產(chǎn)價值的重估速度。
跨境資本捕捉價值重塑機會
亞太區(qū)域跨境資本流入的回暖正在為中國內(nèi)地與香港商業(yè)地產(chǎn)市場注入新的變量。過去一年間，中國內(nèi)地市場吸納的海外資本僅約15億美元，同比下降近一半，其中來自香港的資金占比高達45%；但跨境資本的目光主要集中在更具確定性的資產(chǎn)上，例如其中辦公樓和數(shù)據(jù)中心分別占到40%和30%，顯示出跨境資本已經(jīng)捕捉到市場重估所帶來的機會。
其中，阿里巴巴和螞蟻集團于10月中旬斥資9.25億美元購置銅鑼灣全新甲級商廈“港島壹號中心”并將其作為兩家企業(yè)的香港總部，成為自2021年以來香港最大宗辦公樓成交；7月初富華國際集團以總價約1.562 億元人民幣完成對北京通州運河核心區(qū)“財富港”項目剩余50%股權(quán)的收購，實現(xiàn)對該商業(yè)中心及13棟辦公樓的全資持有。與此同時，具有外資背景的保險資金——友邦人壽與中宏人壽聯(lián)合以人民幣7.68億元（1.292億美元）收購了位于北京大興的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園“藥谷一號”。這些交易案例充分表明，跨境資本已經(jīng)逐漸將包括估值合理化和核心區(qū)優(yōu)質(zhì)標的在內(nèi)“結(jié)構(gòu)化機會”視為當(dāng)前的投資主線。
私人資本逐步成為目前中國商業(yè)地產(chǎn)投資交易的主要驅(qū)動力之一
在當(dāng)下機構(gòu)投資者整體保持謹慎的市場環(huán)境中，私人資本正逐步成為中國內(nèi)地與香港商業(yè)地產(chǎn)交易的主要驅(qū)動力之一。在辦公樓領(lǐng)域，傳統(tǒng)的保險機構(gòu)與國企仍占據(jù)重要位置，但私人財富與家族辦公室的參與度正在迅速提升。在零售物業(yè)領(lǐng)域，作為“耐心資本”，超高凈值人群表現(xiàn)尤為突出，以2.06億美元的總投資額貢獻了三季度中國私人資本投資交易一半以上的交易量，以“低位承接、長期持有”的方式重點布局社區(qū)商業(yè)和獨立商業(yè)資產(chǎn)。
酒店資產(chǎn)同樣受到私人資本的青睞，因其需求穩(wěn)定、回調(diào)幅度清晰，來自中東的資金以及華人家族辦公室持續(xù)關(guān)注北京、上海等核心城市的酒店資產(chǎn)，以滿足長期資本對收益與安全性的雙重要求。此外，香港市場上的零售交易幾乎全部由本地私人投資者主導(dǎo)�？傮w來看，更靈活、更果斷的資產(chǎn)配置能力讓私人投資者從過去的補充角色轉(zhuǎn)變?yōu)榇笾腥A地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)中的“新主角”。
來 源：仲量聯(lián)行投資縱橫
編 輯：liuy
