仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，亞太地區(qū)第三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)395億美元，環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比增長(zhǎng)2%；今年前三個(gè)季度累計(jì)投資總額為1066億美元，同比增長(zhǎng)11%。三季度中國(guó)內(nèi)地和香港市場(chǎng)投資總額分別為41億美元和12億美元，分別同比下降34%和10%。
從跨境資本角度來(lái)看，上季度流入亞太地區(qū)的跨境資本投資額達(dá)到120億美元，同比增長(zhǎng)60%，年內(nèi)增幅達(dá)88%。日本長(zhǎng)租公寓、韓國(guó)辦公樓和工業(yè)地產(chǎn)以及澳大利亞物流地產(chǎn)等領(lǐng)域在吸引外資方面發(fā)揮了重要作用，推動(dòng)這三個(gè)國(guó)家市場(chǎng)跨境投資額分別以37.84億美元、25.5億美元和16.8億美元領(lǐng)跑亞太。與之相比，2025年流入中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跨境投資額近15億美元，較去年下降45%。
中國(guó)市場(chǎng)改善因素逐步累積
數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地和香港的商業(yè)地產(chǎn)投資仍在低位運(yùn)行。第三季度中國(guó)內(nèi)地錄得約41億美元的投資額，同比下降34%；香港市場(chǎng)約為12億美元，同比下降10%。雖然兩地表現(xiàn)與亞太區(qū)域整體回升的節(jié)奏形成對(duì)比，但推動(dòng)市場(chǎng)改善的因素也在逐步累積。
“十五五”規(guī)劃建議的公布為未來(lái)產(chǎn)業(yè)與資本方向提供了更明確的指引；美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期也顯著提振了全球投資者信心。與此同時(shí)，根據(jù)仲量聯(lián)行資本價(jià)值指數(shù)，香港的辦公與零售資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度居亞太之首，中國(guó)內(nèi)地各類別資產(chǎn)亦出現(xiàn)更具吸引力的估值，預(yù)期這些因素的共同作用將加快大中華地區(qū)資產(chǎn)價(jià)值的重估速度。
跨境資本捕捉價(jià)值重塑機(jī)會(huì)
亞太區(qū)域跨境資本流入的回暖正在為中國(guó)內(nèi)地與香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的變量。過(guò)去一年間，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)吸納的海外資本僅約15億美元，同比下降近一半，其中來(lái)自香港的資金占比高達(dá)45%；但跨境資本的目光主要集中在更具確定性的資產(chǎn)上，例如其中辦公樓和數(shù)據(jù)中心分別占到40%和30%，顯示出跨境資本已經(jīng)捕捉到市場(chǎng)重估所帶來(lái)的機(jī)會(huì)。
其中，阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)于10月中旬斥資9.25億美元購(gòu)置銅鑼灣全新甲級(jí)商廈“港島壹號(hào)中心”并將其作為兩家企業(yè)的香港總部，成為自2021年以來(lái)香港最大宗辦公樓成交；7月初富華國(guó)際集團(tuán)以總價(jià)約1.562 億元人民幣完成對(duì)北京通州運(yùn)河核心區(qū)“財(cái)富港”項(xiàng)目剩余50%股權(quán)的收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)該商業(yè)中心及13棟辦公樓的全資持有。與此同時(shí)，具有外資背景的保險(xiǎn)資金——友邦人壽與中宏人壽聯(lián)合以人民幣7.68億元（1.292億美元）收購(gòu)了位于北京大興的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園“藥谷一號(hào)”。這些交易案例充分表明，跨境資本已經(jīng)逐漸將包括估值合理化和核心區(qū)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的在內(nèi)“結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)”視為當(dāng)前的投資主線。
私人資本逐步成為目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資交易的主要驅(qū)動(dòng)力之一
在當(dāng)下機(jī)構(gòu)投資者整體保持謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境中，私人資本正逐步成為中國(guó)內(nèi)地與香港商業(yè)地產(chǎn)交易的主要驅(qū)動(dòng)力之一。在辦公樓領(lǐng)域，傳統(tǒng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與國(guó)企仍占據(jù)重要位置，但私人財(cái)富與家族辦公室的參與度正在迅速提升。在零售物業(yè)領(lǐng)域，作為“耐心資本”，超高凈值人群表現(xiàn)尤為突出，以2.06億美元的總投資額貢獻(xiàn)了三季度中國(guó)私人資本投資交易一半以上的交易量，以“低位承接、長(zhǎng)期持有”的方式重點(diǎn)布局社區(qū)商業(yè)和獨(dú)立商業(yè)資產(chǎn)。
酒店資產(chǎn)同樣受到私人資本的青睞，因其需求穩(wěn)定、回調(diào)幅度清晰，來(lái)自中東的資金以及華人家族辦公室持續(xù)關(guān)注北京、上海等核心城市的酒店資產(chǎn)，以滿足長(zhǎng)期資本對(duì)收益與安全性的雙重要求。此外，香港市場(chǎng)上的零售交易幾乎全部由本地私人投資者主導(dǎo)�？傮w來(lái)看，更靈活、更果斷的資產(chǎn)配置能力讓私人投資者從過(guò)去的補(bǔ)充角色轉(zhuǎn)變?yōu)榇笾腥A地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)中的“新主角”。
來(lái) 源：仲量聯(lián)行投資縱橫
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