2026年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度再評(píng)估階段，行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性重塑。第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布《2026中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，深入剖析了在宏觀環(huán)境與行業(yè)邏輯深刻變革下，辦公、零售、物流、住宅及投資等細(xì)分市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型路徑與戰(zhàn)略重心，并指出專注于運(yùn)營效率提升、真實(shí)需求滿足以及金融工具創(chuàng)新的參與者，將能夠穿越周期，捕捉到由模式升級(jí)和格局分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。
簡可 James Macdonald第一太平戴維斯中國區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需打破循環(huán)，回歸各資產(chǎn)類別的本質(zhì)功能并推動(dòng)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。辦公樓應(yīng)聚焦提升生產(chǎn)力與協(xié)作價(jià)值，零售需重塑社群連接與情感體驗(yàn)，物流資產(chǎn)須契合現(xiàn)代化、自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)體系，住宅應(yīng)堅(jiān)守宜居品質(zhì)與運(yùn)營信任。資本市場(chǎng)需從債務(wù)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向依靠透明估值與長期股權(quán)資本的發(fā)展模式。
我們有理由相信，中國長期發(fā)展基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，包括產(chǎn)業(yè)升級(jí)、內(nèi)需市場(chǎng)與供應(yīng)鏈韌性等關(guān)鍵支撐。行業(yè)應(yīng)把握當(dāng)前壓力期，避免損害長期潛力的決策，著力提升管理能力、重構(gòu)流程，并以此為契機(jī)重塑商業(yè)模式與資產(chǎn)組合，為未來高質(zhì)量增長奠定基礎(chǔ)。”
辦公市場(chǎng)：“少即是多”從設(shè)計(jì)理念到商業(yè)策略
2026年寫字樓市場(chǎng)將更注重空間效率與功能復(fù)合，而非單純規(guī)模擴(kuò)張。租戶選址更趨務(wù)實(shí)，看重區(qū)位便利性與運(yùn)營服務(wù)的實(shí)際價(jià)值。業(yè)主應(yīng)通過硬件升級(jí)、服務(wù)精細(xì)化及物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段提升運(yùn)營效率，將辦公樓從“提供空間”轉(zhuǎn)向“為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的合作伙伴。
中國辦公市場(chǎng)仍被兩股相反力量夾在中間：租金下行與期望上升。主要城市的空置率徘徊在歷史高位附近，持續(xù)擠壓業(yè)主收入。但從長期生存角度看，唯一可行的路徑并不是收縮，而是反其道而行——投資品質(zhì)、服務(wù)與體驗(yàn)，以爭(zhēng)取并留住租戶。
零售市場(chǎng)：體驗(yàn)與情感連接成為破局關(guān)鍵
盡管整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)平穩(wěn)，但零售板塊內(nèi)部分化加劇。傳統(tǒng)商圈需超越“地段優(yōu)勢(shì)”，通過深度體驗(yàn)和情感共鳴吸引消費(fèi)者。運(yùn)動(dòng)戶外、電子產(chǎn)品、生活方式等新興品類租賃需求上升，品牌更注重單店體驗(yàn)與在地化運(yùn)營。成功的零售空間應(yīng)成為社區(qū)紐帶，而不僅是交易場(chǎng)所。
截至2025年末，六座核心城市平均租金同比下跌2.2%，空置率微升0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京由于數(shù)個(gè)大體量項(xiàng)目陷入經(jīng)營調(diào)整，導(dǎo)致空置率升幅較大；而除北京之外的五座城市空置率均呈走穩(wěn)或微降的態(tài)勢(shì)。
物流市場(chǎng)：從“成本導(dǎo)向”邁向“供應(yīng)鏈戰(zhàn)略選址”
物流倉儲(chǔ)作為連接消費(fèi)與制造的關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施，其表現(xiàn)始終緊密依托居民消費(fèi)活力與工業(yè)升級(jí)進(jìn)程。2025年，在促消費(fèi)政策和制造業(yè)轉(zhuǎn)型推動(dòng)下，倉儲(chǔ)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)一步印證其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度綁定。
開發(fā)商：轉(zhuǎn)向“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有+精細(xì)化運(yùn)營”。供給端聚焦國家物流樞紐、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及有真實(shí)消費(fèi)支撐的城市，嚴(yán)控非核心區(qū)域擴(kuò)張；持有端則通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化租約管理及剛性控本，保障項(xiàng)目凈運(yùn)營收穩(wěn)定性。
租戶：從“成本導(dǎo)向”升級(jí)為“供應(yīng)鏈戰(zhàn)略選址”。選址時(shí)綜合評(píng)估物流效率、履約時(shí)效與產(chǎn)業(yè)協(xié)同，并通過倉群布局優(yōu)化全鏈路。同時(shí)，綠色認(rèn)證、減碳設(shè)施等ESG要求正加速融入租賃決策，甚至成為租約條款，倒逼資產(chǎn)端提升可持續(xù)性。
投資者：轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流質(zhì)量＞資產(chǎn)規(guī)�！�。核心關(guān)注租約穩(wěn)定性、租戶信用及退出確定性。公募REITs的常態(tài)化發(fā)行強(qiáng)化了這一趨勢(shì)，其嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)正引導(dǎo)投資者以前瞻性的“REITs標(biāo)準(zhǔn)”篩選或培育資產(chǎn)，青睞能產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。
住宅市場(chǎng)：信任與品質(zhì)驅(qū)動(dòng)復(fù)蘇
政策支持邊際改善，市場(chǎng)進(jìn)入“低位均衡”。開發(fā)商重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、交付可靠性與長期居住體驗(yàn)。租賃市場(chǎng)隨著供應(yīng)增加而競(jìng)爭(zhēng)加劇，專業(yè)化、品牌化運(yùn)營成為差異化關(guān)鍵，租戶更看重管理穩(wěn)定與社區(qū)配套。
住宅銷售：銷售趨穩(wěn)，但信心仍脆弱
2025年年初成交面積與價(jià)格開始趨穩(wěn)，下半年又再度轉(zhuǎn)弱。市場(chǎng)仍在等待更明確的“底線信號(hào)”，以真正修復(fù)購房者信心。
政策支持在邊際上起到作用——降息、放松措施，以及新開工持續(xù)下滑，都在放緩未來供給，幫助庫存去化。年末關(guān)于加大力度處置滯銷存量的信號(hào)方向上偏積極，但購房情緒并不一致，僅有少數(shù)區(qū)域與項(xiàng)目去化良好。
住宅租賃：供給驅(qū)動(dòng)的再平衡
隨著新增供應(yīng)入市、業(yè)主與運(yùn)營方面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇，而對(duì)租戶而言，面臨的租賃環(huán)境和可選擇余地都有所改善。值得注意的是，許多城市供給端的調(diào)整速度快于需求端，短期內(nèi)出現(xiàn)階段性的錯(cuò)配與壓力。
從長期看，更高品質(zhì)的存量與更專業(yè)的運(yùn)營，將支撐租賃住房向更機(jī)構(gòu)化、更可投資的市場(chǎng)形態(tài)演進(jìn)。
投資市場(chǎng)：價(jià)值重估與金融化轉(zhuǎn)型同步推進(jìn)
當(dāng)前市場(chǎng)普遍認(rèn)為中國正處于低利率環(huán)境，其主要依據(jù)在于以中長期國債收益率為代表的無風(fēng)險(xiǎn)利率中樞持續(xù)下移。然而，對(duì)投資決策產(chǎn)生直接影響的實(shí)際利率則呈現(xiàn)相反走勢(shì)。
過去一年多以來，用以衡量實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的一般貸款加權(quán)平均利率下行幅度有限，而同期通脹率持續(xù)處于低位乃至負(fù)區(qū)間，致使實(shí)際利率被動(dòng)攀升至歷史較高水平。這一宏觀環(huán)境對(duì)權(quán)益類資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資構(gòu)成了顯著抑制。
展望2026年，結(jié)合市場(chǎng)對(duì)“名義利率穩(wěn)中有降”與“通脹水平溫和回升”的普遍預(yù)期，中國的實(shí)際利率水平有望迎來趨勢(shì)性下降。這一轉(zhuǎn)變預(yù)計(jì)將對(duì)整體地產(chǎn)投資市場(chǎng)形成一定支撐，但各類資產(chǎn)價(jià)值的分化也將隨之進(jìn)一步被加�。夯久鎻�(qiáng)勁的資產(chǎn)將率先受益于流動(dòng)性改善，而基本面薄弱的資產(chǎn)則將愈發(fā)深陷估值困境。
來 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
