2025年，在外部不確定性仍存與國(guó)內(nèi)需求溫和修復(fù)并行的背景下，跨境電商、出海配套服務(wù)、人工智能及游戲產(chǎn)業(yè)等新動(dòng)能在廣州加速集聚，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)需求在分化中重塑。2026年，隨著各業(yè)態(tài)的供需關(guān)系與價(jià)值邏輯系統(tǒng)性重塑，資產(chǎn)將聚焦核心賽道、深耕運(yùn)營(yíng)效率、擁抱生態(tài)協(xié)同。
2025年，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在歷史性供應(yīng)高峰（新增供應(yīng)約73.9萬(wàn)平方米）中持續(xù)深度調(diào)整。盡管全年凈吸納量達(dá)40萬(wàn)平方米，同比顯著增長(zhǎng)34%，但空置率仍同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，租金同比下跌9.7%，反映出整體供需壓力依然顯著。市場(chǎng)修復(fù)呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征：以人工智能、數(shù)字內(nèi)容、出海服務(wù)等為代表的新興行業(yè)成長(zhǎng)為租賃市場(chǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力，其擴(kuò)張與升級(jí)需求正引領(lǐng)市場(chǎng)走向片區(qū)企穩(wěn)與品質(zhì)升級(jí)的新階段。
供應(yīng)高壓與需求分化并存
在新增供應(yīng)集中入市的背景下，市場(chǎng)整體供過于求，租戶議價(jià)能力增強(qiáng)，導(dǎo)致租金水平承壓下行。需求端呈現(xiàn)分化，約90%的凈吸納量為企業(yè)自用需求，顯示租賃市場(chǎng)的擴(kuò)張型需求仍顯審慎。
新興行業(yè)借勢(shì)升級(jí)空間品質(zhì)
在租金回調(diào)窗口期，新興行業(yè)正以更具競(jìng)爭(zhēng)力的成本，入駐服務(wù)更優(yōu)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更高的甲級(jí)項(xiàng)目。過去三年中，70%面積大增的搬遷案例來(lái)自新興行業(yè)，且其對(duì)高品質(zhì)的辦公載體具備明確而切實(shí)可行的升級(jí)訴求。
市場(chǎng)步入修復(fù)通道
市場(chǎng)正分片區(qū)逐步企穩(wěn)，邁向供需再平衡。以人工智能、游戲等為代表的新興行業(yè)是核心驅(qū)動(dòng)力，全年貢獻(xiàn)了約40%的新增租賃面積，其需求高度集中于琶洲、廣州國(guó)際金融城等規(guī)劃能級(jí)高、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確的新興商務(wù)區(qū)，帶動(dòng)這些片區(qū)率先修復(fù)。
展望2026年，廣州辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，供需結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以根本緩解，租金與空置率仍將承壓。然而，市場(chǎng)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能正在積蓄：
新興產(chǎn)業(yè)需求深化
隨著人工智能商業(yè)化、游戲電競(jìng)、直播電商等本地優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的加速成熟與集聚，其帶來(lái)的辦公升級(jí)與擴(kuò)張需求將持續(xù)釋放，成為支撐市場(chǎng)去化的核心力量。
片區(qū)發(fā)展持續(xù)分化
市場(chǎng)將加速向“多中心、專業(yè)化、產(chǎn)城融合"的格局縱深演進(jìn)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確的琶洲西區(qū)、廣州國(guó)際金融城等新興商務(wù)區(qū)，憑借其產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和較高的性價(jià)比，對(duì)新興企業(yè)的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。
業(yè)主運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效
越來(lái)越多項(xiàng)目聚焦空間體驗(yàn)升級(jí)，緊扣新興產(chǎn)業(yè)的典型業(yè)務(wù)場(chǎng)景與員工的實(shí)際訴求，精準(zhǔn)配置定制化服務(wù)模塊，切實(shí)助力企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)效率與團(tuán)隊(duì)活力，從而夯實(shí)辦公資產(chǎn)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。
2025年廣州消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇穩(wěn)健，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.5%，連續(xù)第五年突破萬(wàn)億元規(guī)模。全運(yùn)會(huì)帶來(lái)的賽事經(jīng)濟(jì)效應(yīng)尤為突出，文旅消費(fèi)全年規(guī)模近3,800億元，同比增長(zhǎng)約7%，成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要引擎。在這一背景下，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)展現(xiàn)出穩(wěn)健韌性與結(jié)構(gòu)性升級(jí)的雙重特征。
空間格局與業(yè)態(tài)能級(jí)同步升級(jí)
次級(jí)商圈加速成熟，首店經(jīng)濟(jì)與文商旅融合已由點(diǎn)狀突破邁向體系化發(fā)展。2021年至2025年10月，廣州累計(jì)引入各類品牌首店近1,800家，成為城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心支撐。
熱點(diǎn)業(yè)態(tài)引領(lǐng)增量吸納
在整體消費(fèi)溫和修復(fù)背景下，租戶策略更趨場(chǎng)景化與體驗(yàn)導(dǎo)向，戶外運(yùn)動(dòng)、潮玩娛樂、特色餐飲等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)持續(xù)領(lǐng)跑新增需求。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整疊加經(jīng)營(yíng)壓力影響下，整體租金同比下降8.9%。
零售市場(chǎng)步入高質(zhì)量增長(zhǎng)通道
2025年共有四個(gè)新項(xiàng)目相繼開業(yè)，包括聚龍灣太古里一期、K11 Select等由頭部開發(fā)商打造的標(biāo)桿性商業(yè)體，標(biāo)志著高端商業(yè)供應(yīng)在經(jīng)歷多年結(jié)構(gòu)性短缺后迎來(lái)增量供給新階段。截至年底，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量達(dá)596萬(wàn)平方米，空置率穩(wěn)定在5.9%的溫和水平，市場(chǎng)步入“重品質(zhì)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的新階段。
為順應(yīng)消費(fèi)者行為的演變，廣州零售市場(chǎng)持續(xù)推動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新與品牌迭代。值得注意的是，餐飲業(yè)態(tài)為全年新開首店“主力”，占比超50%，且在品類和風(fēng)味上愈發(fā)多元；服裝零售業(yè)態(tài)以26%的占比位居第二。
2026年，廣州零售市場(chǎng)在政策支持與消費(fèi)升級(jí)雙重驅(qū)動(dòng)下，展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的積極態(tài)勢(shì)。情緒價(jià)值驅(qū)動(dòng)的消費(fèi)趨勢(shì)將深化，體驗(yàn)型、主題化、強(qiáng)互動(dòng)的新業(yè)態(tài)將持續(xù)涌現(xiàn)�！绑w育+文旅+商業(yè)”融合趨勢(shì)加速，大型賽事、演唱會(huì)及電影節(jié)等文體活動(dòng)持續(xù)釋放流量效應(yīng)。依托本地雄厚的游戲、動(dòng)漫與電競(jìng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，廣州助力傳統(tǒng)商圈向沉浸式、社交化體驗(yàn)空間轉(zhuǎn)型。
從租賃需求端來(lái)看，隨著業(yè)態(tài)融合持續(xù)深化，時(shí)尚服飾與潮流玩具、寵物經(jīng)濟(jì)與輕餐飲等跨界組合加速落地，逐步成為購(gòu)物中心優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升客流轉(zhuǎn)化的重要抓手。
新興商圈如白鵝潭、廣州國(guó)際金融城等將加速成型，白鵝潭萬(wàn)象城、君超廣場(chǎng)在內(nèi)的重點(diǎn)新項(xiàng)目入市將推動(dòng)全市零售物業(yè)空間格局向多核化、差異化演進(jìn)升級(jí)。
2025年，華南物流地產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)復(fù)蘇與電商活躍的支撐下，需求端保持韌性。跨境電商在動(dòng)態(tài)調(diào)整中趨于審慎，但頭部企業(yè)仍是市場(chǎng)租賃主力，約貢獻(xiàn)全年凈吸納量的50%。同時(shí)，國(guó)內(nèi)電商、即時(shí)零售及第三方物流租賃需求持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)全年凈吸納量領(lǐng)跑全國(guó)。
結(jié)構(gòu)性需求支撐基本盤
國(guó)內(nèi)電商與第三方物流企業(yè)逐步成為主力租戶，跨境電商擴(kuò)張節(jié)奏放緩，華南五市全年凈吸納量約268萬(wàn)平方米，居全國(guó)前列。
供給高位加劇競(jìng)爭(zhēng)壓力
全年新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，短期內(nèi)去化承壓，推動(dòng)租金下行與租約條件優(yōu)化，租戶議價(jià)能力顯著增強(qiáng)。
市場(chǎng)進(jìn)入成本優(yōu)化窗口期
在高供應(yīng)與溫和需求并存背景下，優(yōu)質(zhì)租戶利用窗口期積極進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)整合與租約優(yōu)化，加速倉(cāng)儲(chǔ)體系提質(zhì)增效。
2025年，得益于宏觀邊際改善及消費(fèi)活力的釋放，華南地區(qū)線上消費(fèi)與即時(shí)零售保持活躍，有效帶動(dòng)全省快遞業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，支撐物流地產(chǎn)租賃需求穩(wěn)步釋放。
在需求端，主流電商平臺(tái)、即時(shí)零售及第三方物流企業(yè)為核心租戶群體，其中大型租戶更強(qiáng)調(diào)成本管控與倉(cāng)網(wǎng)優(yōu)化，通過跨城市整合提升履約效率；受戰(zhàn)略調(diào)整等因素影響，部分跨境電商在華南倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張趨于審慎，新增需求放緩。
在供應(yīng)端，華南五市全年非保稅高標(biāo)倉(cāng)新增約487萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。短期供給集中入市推動(dòng)整體空置率上行，部分供給較大的子市場(chǎng)去化滯后，空置壓力突出。
供需錯(cuò)配下，租戶決策更趨理性審慎，業(yè)主普遍通過下調(diào)報(bào)價(jià)、延長(zhǎng)免租期等方式促進(jìn)去化，優(yōu)質(zhì)租戶則借市場(chǎng)窗口期優(yōu)化租約結(jié)構(gòu)以鎖定更優(yōu)成本。受此影響，全年華南市場(chǎng)多數(shù)城市租金跌幅超10%，且下半年下行速度有所加快。
展望2026年，隨著擴(kuò)內(nèi)需政策深化以及線上線下消費(fèi)場(chǎng)景加速融合，即時(shí)零售與生鮮電商將持續(xù)釋放倉(cāng)儲(chǔ)需求。供應(yīng)預(yù)計(jì)仍處高位，空置率壓力猶存。租金整體承壓，但不同區(qū)位子市場(chǎng)將出現(xiàn)需求流動(dòng)與租金分化，租戶迎來(lái)優(yōu)化布局窗口期。
2026年，華南消費(fèi)動(dòng)能與電商生態(tài)仍具韌性，廣東快遞業(yè)務(wù)量常年居全國(guó)首位，疊加網(wǎng)購(gòu)與即時(shí)零售滲透提升、國(guó)補(bǔ)政策延續(xù)并優(yōu)化，第三方物流與國(guó)內(nèi)電商的需求預(yù)計(jì)保持穩(wěn)健。
需求增長(zhǎng)點(diǎn)將聚焦商超電商新業(yè)態(tài)融合：電商平臺(tái)加速向?qū)嶓w消費(fèi)場(chǎng)景延伸，布局多元自營(yíng)業(yè)態(tài)；連鎖商超則積極構(gòu)建線上渠道，發(fā)展即時(shí)配送。這一趨勢(shì)將催生更多城配倉(cāng)儲(chǔ)需求，為市場(chǎng)提供長(zhǎng)期韌性支撐。
供應(yīng)端預(yù)計(jì)仍將維持高位，廣深莞佛四城2026年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均超100萬(wàn)平方米。項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，租金仍面臨下調(diào)壓力，續(xù)租議價(jià)空間或?qū)U(kuò)大。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，潛在需求或?qū)@“性價(jià)比”更靈活地在市場(chǎng)間配置。
來(lái) 源： 仲量聯(lián)行JLL
