2025年第四季度，廣州全市寫字樓市場(chǎng)租金延續(xù)下行趨勢(shì)，環(huán)比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，價(jià)格調(diào)整從“急跌”轉(zhuǎn)向“緩釋”�；仡櫲辏准�(jí)寫字樓平均租金的下行節(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩，不過(guò)波動(dòng)幅度仍處于近十年高位。
從子市場(chǎng)看，金融城租金相對(duì)堅(jiān)挺，其余板塊普遍錄得回落。琶洲跌幅最為明顯（環(huán)比-3.6%），主要因區(qū)域內(nèi)多個(gè)早期入市的大體量項(xiàng)目為了在年末加速去化，租金讓利策略更為進(jìn)取，實(shí)際成交中讓步幅度在個(gè)別項(xiàng)目可放大至約10%，并疊加免租、裝修補(bǔ)貼等組合條件，顯著拉低有效租金。珠江新城、天河北、越秀跌幅維持在1%–2%，更多是延續(xù)年內(nèi)已完成的價(jià)格重估后的“順勢(shì)微調(diào)”：在空置仍可控的前提下，業(yè)主傾向通過(guò)條款優(yōu)化與定向折讓來(lái)促成成交，而非再進(jìn)行一次明顯的租金調(diào)整；成交結(jié)構(gòu)上也更偏向預(yù)算可控、決策周期短的續(xù)租與升級(jí)搬遷需求。
“展望2026年，廣州甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)仍有超過(guò)140萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市；即便部分項(xiàng)目可能轉(zhuǎn)為銷售或以自用為主，整體增量壓力依然不輕。在市場(chǎng)尚處于“先穩(wěn)住、再修復(fù)”的階段，租金下行的慣性短期難以徹底扭轉(zhuǎn)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)仍會(huì)持續(xù)，但其表現(xiàn)方式更可能從“全面降價(jià)”轉(zhuǎn)向“更精細(xì)的定向讓利”——通過(guò)鎖定重點(diǎn)行業(yè)與關(guān)鍵客戶、以免租/裝修/靈活租期等方式換取簽約與入住。”
第四季度，廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅錄得1 宗新增供應(yīng)，為丸美集團(tuán)總部大樓。由于項(xiàng)目以自用為主，對(duì)外出租僅為零星面積，實(shí)際入市體量約5,000平方米，對(duì)市場(chǎng)新增壓力有限。受年末被壓抑需求集中釋放帶動(dòng)，凈吸納量回升至56,433平方米，為全年單季最高；在去化改善的支撐下，全市空置率環(huán)比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.0%�；乜慈辏M管需求側(cè)同比增至121,461平方米，但仍明顯弱于供給側(cè)新增的482,076平方米，使全年凈吸納量?jī)H處于近五年中位水平；供給集中入市仍是推升空置率同比上行的主因。
從租戶結(jié)構(gòu)看，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)構(gòu)成本季度需求主力。TMT以63.9%的占比繼續(xù)居首，航天遙感大數(shù)據(jù)與軟件開(kāi)發(fā)等細(xì)分賽道貢獻(xiàn)突出。金融業(yè)位列第二，資產(chǎn)管理類機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張更為活躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)居第三，互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷相關(guān)需求是主要增量。按交易類型劃分，搬遷型需求仍為主導(dǎo)（83.0%），其中近四成屬于擴(kuò)租型搬遷，顯示企業(yè)在優(yōu)化選址與成本的同時(shí)，仍存在局部擴(kuò)張與升級(jí)的真實(shí)需求。相比之下，新設(shè)立需求有所走弱，占比約10%。
交易類型上，搬遷占比72.3%，其中57.1%為升級(jí)搬遷，體現(xiàn)“同價(jià)提質(zhì)/小幅加價(jià)換品質(zhì)”的主導(dǎo)策略；租賃重組需求首次躍升至第二位，占比9.7%，主要因業(yè)主為保證入住率及穩(wěn)固現(xiàn)有租戶，提供更靈活的談判空間。新設(shè)立（2.9%）與新租（6.4%）較上季明顯收縮，顯示新增需求動(dòng)能階段性回落、以存量重配為主。
全年維度下，TMT仍為最大需求來(lái)源（占比超過(guò)50%），軟件開(kāi)發(fā)與影視文化類企業(yè)是核心支撐。專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第二，律所、教育培訓(xùn)與咨詢類需求表現(xiàn)穩(wěn)��；制造業(yè)排名第三，需求強(qiáng)于金融業(yè)，其中美妝與醫(yī)療器械相關(guān)企業(yè)的租賃表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。交易性質(zhì)方面，搬遷占比約51.9%，其中擴(kuò)租型搬遷占比接近10%；新設(shè)立需求小幅回落至27.2%。值得關(guān)注的是，租約重組占比接近10%，說(shuō)明在租金之外，條款優(yōu)化（如免租、裝修、靈活租期）正在成為促成續(xù)租與鎖定客戶的關(guān)鍵手段。
“展望2026年，廣州甲級(jí)寫字樓仍將面臨超過(guò)140萬(wàn)平方米的新增供給壓力。雖然2025年需求有所修復(fù)，但供需缺口尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性收斂，預(yù)計(jì)全年空置率仍處上行通道。進(jìn)入2026年一季度，部分延期項(xiàng)目有望集中交付；這類項(xiàng)目普遍” 經(jīng)歷了半年至一年的預(yù)招商，入市初期或能帶來(lái)一定的凈吸納增量，但在供給體量仍顯著偏大的背景下，空置率大概率繼續(xù)抬升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更依賴“定向讓利+條款組合”來(lái)實(shí)現(xiàn)去化�！�
2025年第四季度，廣州寫字樓大宗交易市場(chǎng)僅錄得1宗成交，成交額約人民幣1.2億元。從成交節(jié)奏看，市場(chǎng)仍以小體量、邊界清晰的資產(chǎn)為主，買方更關(guān)注價(jià)格可比性、權(quán)屬與租約的確定性，交易回暖仍處在起步階段。全年累計(jì)成交額約人民幣37.5億元，同比小幅上升，更多反映在低位基礎(chǔ)上的回升：交易意愿有所恢復(fù)，但整體仍偏謹(jǐn)慎，成交節(jié)奏對(duì)融資與現(xiàn)金流訴求更敏感。
本季度成交為：天創(chuàng)時(shí)尚股份有限公司向?qū)幉ㄊ⒌氯谔┲泻退侥蓟鸸芾碛邢薰炯白匀蝗私灰讓?duì)手方出售位于天河區(qū)興民路222號(hào)之三（天匯廣場(chǎng)IGC）3501–3505房，建筑面積合計(jì)2,712.8㎡，交易方式為資產(chǎn)交易。從交易特征看，該筆成交更接近“標(biāo)準(zhǔn)化小額資產(chǎn)處置/配置”，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的外溢影響有限，但對(duì)年末成交氛圍的修復(fù)具有代表性：在不確定性仍高的環(huán)境下，資金更偏好規(guī)�？煽亍⒎山Y(jié)構(gòu)清晰、交割風(fēng)險(xiǎn)較低的標(biāo)的。
回顧2025年，廣州大宗成交更多集中在廠房、商場(chǎng)、酒店等非辦公物業(yè)，寫字樓相對(duì)偏淡。一方面，租賃端仍在調(diào)整，買方對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的把握更保守；另一方面，持有方在融資與現(xiàn)金流壓力下，出售訴求更突出，但買賣雙方對(duì)價(jià)格與條款的預(yù)期仍存在差距。進(jìn)入下半年，利率與融資環(huán)境的邊際變化改善了部分交易的可操作性，也促使部分業(yè)主更積極地進(jìn)行資產(chǎn)處置或組合調(diào)整，寫字樓交易因此出現(xiàn)階段性增量，但整體仍以個(gè)案推進(jìn)為主，并未形成持續(xù)的放量趨勢(shì)。
展望2026年，廣州寫字樓大宗交易更可能呈現(xiàn)“慢慢多起來(lái)、但更挑資產(chǎn)”的走勢(shì)。成交能否擴(kuò)大，核心仍取決于兩點(diǎn)：資金成本是否繼續(xù)下降，以及租賃現(xiàn)金流能否變得更可預(yù)測(cè)。在新增供應(yīng)仍處于相對(duì)高位、租戶議價(jià)能力較強(qiáng)的背景下，市場(chǎng)更有可能優(yōu)先對(duì)兩類資產(chǎn)給出成交意愿與價(jià)格反饋：一類是核心區(qū)位、租戶更穩(wěn)定、剩余租期更清晰的資產(chǎn)；另一類是價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到位、回報(bào)確定性更高的資產(chǎn)。預(yù)估2026年廣州寫字樓大宗交易市場(chǎng)活躍度有望較2025年繼續(xù)改善，但更可能體現(xiàn)為成交案例逐步增多、定價(jià)更貼近現(xiàn)金流，而不是全面快速回暖。
來(lái) 源：萊坊
