2025年12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
戴德梁行中國資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵
在"解構(gòu)：寫字樓從運(yùn)營(yíng)管理到資產(chǎn)管理的范式變革"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵擔(dān)任主持，正大僑商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈勝林、金茂北京資產(chǎn)管理總經(jīng)理劉東波、中海商業(yè)北京商管商辦資產(chǎn)高級(jí)總監(jiān)武磊、北京華貿(mào)中心寫字樓運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理王荃、WeWork中國地產(chǎn)戰(zhàn)略高級(jí)總監(jiān)夏軻展開了思想的交流與碰撞。
正大僑商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈勝林
賈勝林：目前北京寫字樓市場(chǎng)存量?jī)?yōu)化替代了增量擴(kuò)張，另外整個(gè)市場(chǎng)面臨降本增效，以及如何提質(zhì)增效。如何避免深陷內(nèi)卷深陷價(jià)格戰(zhàn)？
正大中心今年5月發(fā)布了2.0戰(zhàn)略，定位大健康、大未來和專業(yè)服務(wù)，作為我們的目標(biāo)客戶方向。正大中心現(xiàn)在出租率90%以上，我們更多在關(guān)注商務(wù)生態(tài)，2.0的核心定調(diào)就是商務(wù)生態(tài)的共建。
我們從空間賦能，到生態(tài)共榮。在1.0版本下，樓內(nèi)聚集非常完善和優(yōu)質(zhì)的客戶，這些客戶從世界500強(qiáng)然后到非常知名的中東投資機(jī)構(gòu)。我們?nèi)绾巫屵@些租戶之間產(chǎn)生業(yè)務(wù)共贏。就是正大中心一直在做的，依托全球商務(wù)會(huì)客廳這個(gè)載體，在樓內(nèi)舉辦了很多場(chǎng)有影響力的活動(dòng)。包括不同主題的論壇沙龍，我們會(huì)把樓內(nèi)的客戶，尤其CEO決策級(jí)別的聚集在一起。這種給租戶之間的業(yè)務(wù)發(fā)展拓展更多機(jī)會(huì)，同時(shí)我們通過更多跟這些項(xiàng)目和租戶負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，了解他們現(xiàn)在業(yè)務(wù)發(fā)展的方向。通過樓內(nèi)客戶上下游，產(chǎn)業(yè)鏈，也確實(shí)產(chǎn)生了直接轉(zhuǎn)化。
今年首鋼投資的機(jī)器人租賃公司，也是新的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。給我們貢獻(xiàn)了大概1500平米的一個(gè)面積，所以說在整個(gè)樓內(nèi)還是形成上下游貫穿的產(chǎn)業(yè)集群，幫助我們的租戶拓展業(yè)務(wù)。
另外，說到多元化。其實(shí)CBD明年要面臨可能更大的一個(gè)挑戰(zhàn)。因?yàn)樵诒本└鱾�(gè)成熟商圈，其實(shí)各個(gè)區(qū)域都有自己的顯著特征。CBD區(qū)域明年有四個(gè)新項(xiàng)目入市，正大中心也面臨一些租戶調(diào)整原因，有一些鋪面出來。1萬平米以上大的租戶直接競(jìng)爭(zhēng)，確實(shí)會(huì)陷入到一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。我們也在考慮酒店這個(gè)業(yè)態(tài)，雖然說1200平米，面積不大，但是作為一個(gè)國際品牌商務(wù)酒店，我們也進(jìn)行了評(píng)估，也是正大中心在立項(xiàng)的時(shí)候有酒店規(guī)劃，確實(shí)從硬件到規(guī)劃具備這個(gè)條件。這也是考慮的方向。
雖然短期內(nèi)租金跟寫字樓客戶相比有一點(diǎn)點(diǎn)差距，但是如果拉長(zhǎng)十年來看，包括整個(gè)對(duì)于項(xiàng)目的賦能上來看，其實(shí)我們覺得這是值得考慮的一個(gè)方向。這個(gè)也是除了傳統(tǒng)去做渠道招商，還有挖掘一些目標(biāo)行業(yè)以外，這是我們?cè)谡猩谭矫娴目紤]。
另外，我們的場(chǎng)景性能也就是正大中心的影響力。正大中心在今年成功支持舉辦了中阿2025全球系列對(duì)話中國論壇，包括中國巴西科技創(chuàng)新投資的法律合作論壇，還有跟英國大使館合作的中英健康創(chuàng)新平臺(tái)的發(fā)布會(huì)，以及北京CBD論壇，這種國際化、高規(guī)格有影響力的活動(dòng)。
通過這些活動(dòng)，除了我們更多了解到整個(gè)國際上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，技術(shù)交流以外，更多是讓這些全球的比較優(yōu)勢(shì)力，然后可能會(huì)產(chǎn)生需求的客戶，看到正大中心的一個(gè)國際化的商務(wù)氛圍。這種客戶不會(huì)直接產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，但是相信從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，尤其那些第一次來中國的企業(yè)，相信對(duì)正大中心有一個(gè)先入為主的印象。這種客戶在未來有需求的時(shí)候，我們覺得這對(duì)于正大中心來講有一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌影響力。
第三，硬件升級(jí)。我們知道現(xiàn)在很多甲級(jí)寫字樓已經(jīng)在做了，關(guān)于環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展。這些活動(dòng)優(yōu)化能源消耗，致力于打造綠色樓宇，這也確實(shí)是目前很多國際化外資企業(yè)非常關(guān)注的一點(diǎn)。
第四，物業(yè)管理服務(wù)。我們七星管家的總體服務(wù)，除了這些標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)以外還有定制化服務(wù)。除了外資企業(yè)，我們有專門團(tuán)隊(duì)為他們服務(wù)，比如從注冊(cè)開始，我們跟管委會(huì)，政府，綠色通道，幫他們組織一系列的資料，進(jìn)行相對(duì)來說對(duì)他們比較復(fù)雜的工作，以及幫他們招聘一些前期前臺(tái)、行政這些人員招聘工作。像樓內(nèi)的一些企業(yè)，如果有出海服務(wù)，我們今年舉辦了兩場(chǎng)關(guān)于出海的服務(wù)，一個(gè)是法律服務(wù)，一個(gè)是從技術(shù)方面的服務(wù)。這個(gè)也是我們?cè)诖蛟炱咝琼敿?jí)樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，一直考慮的方向。
最后，持續(xù)深化2.0國際化商務(wù)生態(tài)的戰(zhàn)略。我覺得每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有自己的樓宇特征，然后無論是做什么，我們相信只要是你多去思考，找到一個(gè)不同的發(fā)展方向。因?yàn)槲覀兿嘈胖灰闳プ鰧?duì)的事情，把事情做對(duì)，都會(huì)有潛在客戶包括現(xiàn)有的客戶認(rèn)可你的工作，不一定是同質(zhì)化的事情，但是我們覺得都會(huì)有不同客戶進(jìn)行買單。
金茂北京資產(chǎn)管理總經(jīng)理劉東波
劉東波：首先我舉幾個(gè)案例。第一個(gè)就是最近我跟很多渠道，包括代理行做溝通的時(shí)候，我們一直在問客戶的訴求是什么，我得到的答案第一條永遠(yuǎn)是租金。我覺得在我們寫字樓行業(yè)已經(jīng)形成了一個(gè)內(nèi)卷的形勢(shì)。大家都在討論租金到底合不合適，能不能給一個(gè)更低的租金。旁邊的樓宇給到8塊，你能不能給到7塊。其實(shí)對(duì)于我來講，我們覺得針對(duì)市場(chǎng)要抱著一些敬畏心態(tài)去看，還是要從自身情況去看。我們?cè)诳萍级俗隽撕芏喙ぷ�，金茂從最早上海金茂大廈開始，然后到北京凱晨世貿(mào)中心，都是地標(biāo)的項(xiàng)目。凱晨世貿(mào)中心接近20年的時(shí)間，最早做了2層的玻璃幕墻，第一層是防御極端天氣。第二層就是過濾。第二層相當(dāng)于把新風(fēng)系統(tǒng)重新做了一個(gè)打造，這樣自然光重新吸進(jìn)來，這是非常超前的，20年前產(chǎn)品當(dāng)中很少見，依然可以在市場(chǎng)上產(chǎn)品做一些領(lǐng)先。
第二，跟大家談?wù)劯惺堋Ｒ郧皩懽謽亲龅亩际强臻g跟租金，今天是合作成為朋友，我們還是想為客戶創(chuàng)造一些生產(chǎn)力的條件。簡(jiǎn)而言之，客戶真正需求是什么？比如，我們地下有一個(gè)更大的空間做了國際會(huì)議廳，也就是說很多客戶還是有這種需求的。我們通過這種換新的方式，配套方式，真正解決客戶一些痛點(diǎn)，樓宇是更多國央企辦公。
第三，在中關(guān)村，宇樹科技現(xiàn)在就是在我們的樓宇里面，我們跟對(duì)方做溝通的時(shí)候，明顯感覺這個(gè)市場(chǎng)有一些變化。寫字樓未來還是做人的生意，未來跟商業(yè)做一個(gè)趨同。包括我們也會(huì)對(duì)樓宇的住戶工作人員，針對(duì)于萬麗酒店都有一些折扣。甚至做一些代購，或者給一些代金券也好，或者是優(yōu)惠券也好。針對(duì)于員工板塊做一些實(shí)實(shí)在在的折扣，就是讓真正員工感受到不僅僅在中國金茂樓宇里辦公，更多大家已經(jīng)成為一家人，成為企業(yè)一分子，甚至接下來討論在樓宇里辦公的，有沒有一些購房的優(yōu)惠。我們還是要從客戶端解決用戶的特點(diǎn)，真正需求是什么，我們能解決什么。
針對(duì)于能耗，舒適度，新風(fēng)，空調(diào)，我們上了一套檢測(cè)，通過數(shù)據(jù)傳過來以后，我們?cè)谠O(shè)備上做一些調(diào)整，這也是今年重要的換新方式之一，我們也是跟第三方合作。我們想的就是很好解決寫字樓樓宇里面辦公的各個(gè)方面，不僅僅是8小時(shí)之內(nèi)，更多探討8小時(shí)之外我們能做哪些，可以賦能哪些方面，這是接下來要去考慮的。
未來寫字樓什么樣？我覺得未來寫字樓硬件會(huì)拼，但是區(qū)位交通這些很難拼，未來只能拼服務(wù)，拼科技，或者誰更懂我們的客群心里，我們能不能抓住客戶的心。有時(shí)候開玩笑說，我們抓住了他的胃，就抓住了他的心。所以我們所有樓宇里面的食堂都是我們自有的。餐飲板塊是虧損的，我們依然在樓宇面進(jìn)行開放。希望真正還是能做到以人為本。
北京華貿(mào)中心寫字樓運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理王荃
王荃：華貿(mào)中心不僅是CBD的一個(gè)地標(biāo)，我們也精心打造像全球商務(wù)會(huì)客廳，同時(shí)這個(gè)定位決定了我們的一個(gè)運(yùn)營(yíng)理念。我們要提供世界級(jí)辦公空間，同時(shí)更是要構(gòu)造一個(gè)能夠承載國際對(duì)話，促進(jìn)全球合作的高能級(jí)的平臺(tái)。近期，華貿(mào)中心也獲得了國內(nèi)樓宇評(píng)級(jí)最高的榮譽(yù)，七星頂級(jí)的樓宇。這份認(rèn)可也是對(duì)我們過往堅(jiān)持的肯定，同時(shí)也是對(duì)我們未來如何保持領(lǐng)先提出更高要求。
從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入角度來看。我們?cè)谛屡f模式轉(zhuǎn)換核心策略，其實(shí)是從空間提供者，向價(jià)值鏈接者的進(jìn)化。具體分三個(gè)維度。
第一，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入從產(chǎn)業(yè)聚合，從物理聚合向化學(xué)融合。
在華貿(mào)跨國公司的中關(guān)村總部，成長(zhǎng)型企業(yè)研發(fā)中心，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成緊密的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。近期我們促成了某國際銀行與樓內(nèi)一家生物科技企業(yè)的專項(xiàng)合作。這也是會(huì)客廳的一個(gè)體現(xiàn)。我們希望能讓優(yōu)質(zhì)的資源在這里相遇、碰撞，產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。
第二，運(yùn)營(yíng)管理從標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)升級(jí)為場(chǎng)景化賦能。獲評(píng)了頂級(jí)樓宇，意味著運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，都達(dá)到了頂尖的標(biāo)準(zhǔn)。我們其實(shí)更看重的是如何讓七星空間產(chǎn)生超越物理場(chǎng)所的價(jià)值。
我們通過新的實(shí)踐構(gòu)建了一個(gè)三層服務(wù)體系。一是空間賦能。二是資源賦能。三是成長(zhǎng)賦能。推出了首席賦能官計(jì)劃，為企業(yè)提供政策對(duì)接，人才服務(wù)等政策支持。
第三，資產(chǎn)管理從保值增值進(jìn)化為持續(xù)進(jìn)化。
智慧能源管理系統(tǒng)的升級(jí)，我們創(chuàng)新性推出了綠色租賃方案，與租用共同踐行可持續(xù)發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)平臺(tái)，更精準(zhǔn)洞察企業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)空間、智能化調(diào)配與服務(wù)個(gè)性化匹配。其實(shí)七星街樓宇不僅僅是一個(gè)稱號(hào)，更是一種承諾，意味著華貿(mào)中心將持續(xù)以最高標(biāo)準(zhǔn)為全球企業(yè)提供不僅是一流辦公場(chǎng)所，更是一個(gè)能夠激發(fā)創(chuàng)新，促成合作，創(chuàng)造價(jià)值的商務(wù)平臺(tái)。
我們也相信，真正的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)不在于建筑有多高，而是在于空間能夠?yàn)槠髽I(yè)入駐創(chuàng)造多大價(jià)值。讓每一家入駐企業(yè)都能在這里獲得超越期待的發(fā)展加速度。
WeWork中國地產(chǎn)戰(zhàn)略高級(jí)總監(jiān)夏軻
夏軻：WeWork中國正在經(jīng)歷從1.0到2.0時(shí)代升級(jí)過程。1.0時(shí)代，我們的優(yōu)勢(shì)是空間設(shè)計(jì)、銷售體系和社區(qū)運(yùn)營(yíng)。我們通過比較先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，把業(yè)主的空間改造成一個(gè)具有市場(chǎng)空間力的空間，通過線上線下的銷售體系，把會(huì)員客戶引進(jìn)來，通過高品質(zhì)社區(qū)，成為長(zhǎng)期合作伙伴。在過去我們服務(wù)非常多的500強(qiáng)企業(yè)，像微軟、耐克，也服務(wù)非常多的獨(dú)角獸企業(yè)。
但是，新市場(chǎng)情況下，有越來越多個(gè)性化和多元化辦公需求。所以在2.0時(shí)代，我們希望以靈活創(chuàng)新科技這三個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，去更好地服務(wù)我們的會(huì)員，以及服務(wù)我們的業(yè)主�，F(xiàn)在市場(chǎng)有很多痛點(diǎn)，第一個(gè)痛點(diǎn)就是供需不平衡，出租率越來越低，空置率越來越高。第二個(gè)痛點(diǎn)，我們看到有很多靈活辦公的需求是沒有得到滿足。這一塊正好是WeWork比較擅長(zhǎng)的。我們?cè)谛碌碾A段，我們跟運(yùn)營(yíng)做的是連接器，把這些靈活辦公需求和業(yè)主閑置辦公空間連接起來。把樓宇和樓宇連接起來，最終把業(yè)主和客戶連接在一起，我們希望和大家一起，把靈活辦公市場(chǎng)越做越大，把客戶服務(wù)越來越好。
具體說一下在2025年的實(shí)踐，第一件事我們?cè)?、6月份全球首發(fā)靈活辦公科技產(chǎn)品，給會(huì)員提供更加靈活，更加多樣性的辦公選擇。從空間角度來說，會(huì)員從一張工位到一間會(huì)議室到辦公室，都可以在線上預(yù)定。從時(shí)間角度來說，可以按時(shí)，也可以按天，按周，按月都可以，這對(duì)我們整個(gè)會(huì)員的靈活辦公體驗(yàn)提升非常大，而且這一切都是在線上可以完成的。可以從線上預(yù)定付費(fèi)，這些都是完全自動(dòng)化的體驗(yàn)。
第二，我們和業(yè)主端合作，從傳統(tǒng)租賃進(jìn)入到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作，以及系統(tǒng)合作。除了有自己的空間以外，有業(yè)主把會(huì)議室空間以及辦公室空間，拿到我們的系統(tǒng)上來，去滿足我們會(huì)員的靈活辦公需求。
WeWork中國自營(yíng)有將近70個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在有10多個(gè)合作伙伴，合作業(yè)主有20多個(gè)空間，線上有將近100個(gè)空間。對(duì)于會(huì)員來說其實(shí)可以跨平臺(tái)，跨城市去做靈活預(yù)定。對(duì)于業(yè)主來說，在傳統(tǒng)租賃收入之外，多了一塊穩(wěn)定客流和現(xiàn)金收入。
回到剛才主題，我們?cè)?025年，在2.0階段，我們希望從一個(gè)傳統(tǒng)空間運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)化成一個(gè)以靈活創(chuàng)新科技為三大支柱的一個(gè)空間價(jià)值創(chuàng)造者，把寫字樓能夠從單純收租的資產(chǎn)變成資產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造平臺(tái)，這是我們2025年做的一個(gè)實(shí)踐。
