北京，2025年12月29日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2025年四季度北京寫字樓零售市場報(bào)告》。報(bào)告指出，四季度北京甲級寫字樓市場租金延續(xù)下行態(tài)勢，空置率持續(xù)回落，TMT行業(yè)穩(wěn)居需求主力；零售市場迎來供應(yīng)小高峰，存量改造與首店經(jīng)濟(jì)共同驅(qū)動(dòng)市場提質(zhì)升級，未來將呈現(xiàn)存量優(yōu)化與新增供應(yīng)并行的發(fā)展格局。
有效租金繼續(xù)走低，年度市場凈吸納量與去年持平
四季度，北京甲級寫字樓市場總存量繼續(xù)維持1,368萬平方米。為提升項(xiàng)目入駐率，業(yè)主進(jìn)一步采取下調(diào)租金、延長免租期及裝修期等優(yōu)惠措施，帶動(dòng)市場有效租金持續(xù)走低。全市甲級寫字樓有效租金環(huán)比下降4.6%，同比降幅擴(kuò)大至16.0%，跌至人民幣205.62元/月/平方米；五大核心商圈有效租金環(huán)比下降5.6%，同比下降18.6%，為人民幣235.96元/月/平方米。
需求端，受租戶新增需求不足、退租及面積縮減等因素影響，全市及五大核心商圈季度凈吸納量分別為79,294平方米和34,828平方米。從全年維度看，北京全市及五大核心商圈年度凈吸納量分別達(dá)32.8萬平方米和15.3萬平方米，與2024年水平持平。
在全年無新增供應(yīng)的背景下，存量物業(yè)持續(xù)去化推動(dòng)空置率延續(xù)下行趨勢。截至四季度末，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至15.89%；五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.37%。
TMT行業(yè)穩(wěn)居需求主力，成為市場中流砥柱
四季度，寫字樓市場租賃需求仍以傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)為主。在新租及搬遷類成交中，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)三大行業(yè)分別占總簽約面積的38.5%、23.4%和17.2%，合計(jì)占比超七成，主導(dǎo)市場租賃需求格局。
2025年是"十四五"規(guī)劃收官之年，高科技產(chǎn)業(yè)已成為北京核心經(jīng)濟(jì)支柱。報(bào)告顯示，過去五年，TMT行業(yè)在寫字樓市場的成交占比接近45%，其中人工智能領(lǐng)域發(fā)展尤為迅猛，成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)需求增長的核心動(dòng)力。細(xì)分領(lǐng)域中，專業(yè)服務(wù)業(yè)內(nèi)律所表現(xiàn)最為突出，金融業(yè)則以銀行、保險(xiǎn)、基金證券類企業(yè)成交最為活躍。
未來一年市場租金仍將承壓，新增供應(yīng)成主要變量
從供應(yīng)端來看，截至2028年底，北京甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將有187.9萬平方米新增供應(yīng)入市，其中126萬平方米將于2026年集中完工，主要分布于中央商務(wù)區(qū)、通州及望京-酒仙橋三大商圈。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍表示："未來一年，大量新增供應(yīng)的集中入市將使市場持續(xù)承壓，空置率或出現(xiàn)階段性上升，租金水平亦將面臨持續(xù)下行壓力。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東補(bǔ)充道："新增項(xiàng)目集中入市將有效提升市場流動(dòng)性，而'十五五'規(guī)劃中明確提出的'發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級'等政策導(dǎo)向，將進(jìn)一步激活2026年北京寫字樓市場租賃需求，為市場復(fù)蘇注入動(dòng)力。
供應(yīng)放量疊加存量改造，市場提質(zhì)升級進(jìn)程加速
四季度，北京零售市場迎來供應(yīng)小高峰，共有5個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)零售空間48.7萬平方米，推動(dòng)全市購物中心總存量增至1,744萬平方米。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎指出，備受關(guān)注的通州灣里·王府井Well Town項(xiàng)目突破傳統(tǒng)奧萊業(yè)態(tài)局限，融合奧萊零售、創(chuàng)新體驗(yàn)、餐飲娛樂及藝術(shù)展覽等多元消費(fèi)場景，為通州區(qū)域消費(fèi)市場注入全新活力。
近年來，隨著北京國際消費(fèi)中心城市建設(shè)的持續(xù)深化，疊加城市更新戰(zhàn)略的推進(jìn)，零售市場商業(yè)環(huán)境顯著優(yōu)化。本季度，除老舊存量項(xiàng)目改造升級持續(xù)推進(jìn)外，核心商圈地標(biāo)項(xiàng)目亦啟動(dòng)煥新轉(zhuǎn)型計(jì)劃。例如，位于CBD商圈的世貿(mào)天階已與龍湖商業(yè)正式簽約，將啟動(dòng)改造煥新與重新定位工作，雙方計(jì)劃將其打造為CBD區(qū)域的商業(yè)美學(xué)新地標(biāo)，進(jìn)一步提升核心商圈商業(yè)能級。
首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，奢侈品牌布局聚焦核心商圈
品牌布局方面，在新增項(xiàng)目的帶動(dòng)下，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，各區(qū)域均迎來不同層級的品牌首店、旗艦店入駐，有效激活區(qū)域消費(fèi)潛力。其中，北京ART PARK大融城東區(qū)引入chili's北京首店、lululemon京西旗艦店、GAGA京西旗艦店等特色品牌，豐富區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
值得關(guān)注的是，奢侈品牌在北京的區(qū)域布局呈現(xiàn)進(jìn)一步集中化趨勢。多個(gè)奢侈品牌從金融街、西單等傳統(tǒng)核心商圈逐步撤出，轉(zhuǎn)而聚焦三里屯等高端商業(yè)集聚區(qū)。本季度，三里屯太古里迎來迪奧之家、法國高端皮具品牌Polène等中國首店開業(yè)，其中迪奧之家為獨(dú)棟建筑形態(tài)，系繼首爾、日內(nèi)瓦之后的全球第三家迪奧之家。
未來供應(yīng)節(jié)奏放緩，存量優(yōu)化與新增供應(yīng)并行
2025年全年，北京零售市場共有13個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)零售空間超110萬平方米，同時(shí)多個(gè)老舊項(xiàng)目完成升級改造后重新入市，有效推動(dòng)市場提質(zhì)升級。報(bào)告預(yù)測，未來三年，北京零售市場預(yù)計(jì)仍有近200萬平方米新增供應(yīng)計(jì)劃入市，但整體供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計(jì)有所放緩。
政策層面，近期國家發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs擴(kuò)圍，將商辦設(shè)施、城市更新設(shè)施、酒店及體育場館等納入支持范圍。戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示："這一政策不僅有助于進(jìn)一步盤活城市存量資產(chǎn)，更將帶動(dòng)消費(fèi)市場活力提升。在此背景下，北京零售市場存量項(xiàng)目改造將持續(xù)加速，整體市場供應(yīng)將呈現(xiàn)存量優(yōu)化與新增供應(yīng)并行的發(fā)展格局。
來 源：戴德梁行
