全聯(lián)房地產(chǎn)商會2025年會近日成功舉辦，商會創(chuàng)始人聶梅生教授發(fā)表“深入推進數(shù)字房地產(chǎn)建設”主題演講。結合“數(shù)字中國”戰(zhàn)略與行業(yè)轉型痛點，她從數(shù)字化內(nèi)容、數(shù)字資產(chǎn)價值、行業(yè)現(xiàn)狀及轉型路徑四方面，為行業(yè)指明從“技術應用”到“價值躍遷”的方向，強調(diào)數(shù)字化已成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的“必答題”。
房地產(chǎn)數(shù)字化覆蓋全流程，階段演進遇挑戰(zhàn)
聶梅生教授明確，房地產(chǎn)數(shù)字化核心聚焦兩大板塊，貫穿開發(fā)到運營全鏈條。開發(fā)建造端，BIM與數(shù)字孿生技術可減少30%以上施工變更成本；智能建造（機器人焊接、3D打印等）推動行業(yè)從“建造”向“制造”轉型；供應鏈數(shù)字化實現(xiàn)采購全流程可視化。運營管理端，智慧空間系統(tǒng)集成樓宇智控與能源管理，資產(chǎn)運維借物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測建筑健康，商業(yè)辦公智能化可提升18%坪效、25%空間利用率。
從發(fā)展階段看，數(shù)字化經(jīng)歷了Web1.0（2000-2010年）的單點信息化（財務軟件、OA系統(tǒng)，投入產(chǎn)出比1:3.2）、Web2.0的平臺化運營（貝殼ACN網(wǎng)絡提升經(jīng)紀人效率57%，但物業(yè)社區(qū)O2O失敗率83%）。當前處于Web2.0向Web3.0過渡期，Top50房企已全面部署智慧化，產(chǎn)品溢價率8-15%，但75%項目存在“偽智慧”，用戶體驗不佳。
數(shù)字資產(chǎn)從“數(shù)字化”到“價值化”的核心跨越
聶梅生教授指出，數(shù)字房地產(chǎn)的終極目標是“資產(chǎn)數(shù)字化”，需完成四大關鍵動作：一是資產(chǎn)身份數(shù)字化，借區(qū)塊鏈生成含物理、法律信息的唯一“數(shù)字指紋”；二是資產(chǎn)價值數(shù)字化，用現(xiàn)金流模型量化租金收益，奠定價值基礎；三是資產(chǎn)權益通證化，將大額資產(chǎn)拆分為標準化憑證（如10億寫字樓發(fā)1億份通證）；四是運營管理數(shù)字化，物聯(lián)網(wǎng)采集數(shù)據(jù)上鏈，提升透明度。
這一跨越催生四大創(chuàng)新模式：融資門檻降低，減少對傳統(tǒng)貸款依賴；資產(chǎn)流動性增強；區(qū)塊鏈+物聯(lián)網(wǎng)降低15-20%運營成本，嵌入ESG構建增值循環(huán)；優(yōu)質(zhì)通證可接入去中心化金融（DeFi）。多方均能受益——資產(chǎn)持有方可高效融資，投資者獲5-8%穩(wěn)定分紅（優(yōu)于傳統(tǒng)地產(chǎn)基金），市場減少30%中間成本。
行業(yè)困境傳統(tǒng)模式難維繼，轉型遇雙重瓶頸
聶梅生教授直面行業(yè)痛點：傳統(tǒng)金融模式以銀行信貸為主，房企平均負債率超80%，2022年違約金超6000億，商業(yè)地產(chǎn)空置率20%；存量盤活工具REITs在房地產(chǎn)領域僅500億規(guī)模，遠難滿足10萬億存量需求。
數(shù)字化轉型更遇雙重瓶頸：企業(yè)內(nèi)部形成“數(shù)據(jù)孤島”，協(xié)同缺失致行業(yè)損失25%，投入回收期達3-5年；復合型人才缺口15萬，既懂地產(chǎn)、科技又懂數(shù)字化的人才稀缺。從行業(yè)排名看，房地產(chǎn)數(shù)字化僅處“中等水平”，落后于IT、金融，建筑業(yè)仍在“初級階段”，面臨“前有標兵、后有追兵”的壓力。此外，行業(yè)利潤從12%降至5%，倒逼轉型，而用戶對健康空間需求增長35%，政策與市場形成雙驅(qū)動。
轉型路徑雙輪驅(qū)動+標準引領，試點先行破局
聶梅生教授明確近期與遠期目標，提出“AI+RWA”雙輪驅(qū)動路徑。近期（未來五年）聚焦工具升級，推廣BIM+物聯(lián)網(wǎng)數(shù)字孿生系統(tǒng)，海南自貿(mào)區(qū)已試點10個項目，實現(xiàn)租金區(qū)塊鏈存證；國內(nèi)正制定不動產(chǎn)RWA（現(xiàn)實世界資產(chǎn)）上鏈團標，同步征集第一批試點項目。
遠期（2030年后）計劃建成數(shù)字資產(chǎn)交易平臺，開發(fā)租金收益權ABS通證化產(chǎn)品（預期收益5-8%），城市資產(chǎn)指數(shù)通證已納入20城50個地標項目�！癆I智能之輪”（智慧工具）與“RWA價值之輪”（資產(chǎn)上鏈）協(xié)同，將成數(shù)字金融核心支柱。
她強調(diào)當前需三方面破局：推進數(shù)字化鏈改試點（北、上、廣、深核心寫字樓已啟動數(shù)字化鏈改）；升級底層技術（BIM精度達LOD500、物聯(lián)網(wǎng)全覆蓋）；強化用戶數(shù)據(jù)運營（可提升40-50%精準營銷轉化率、15%長租公寓溢價率）。目前，《不動產(chǎn)RWA（現(xiàn)實世界資產(chǎn)）可信上鏈規(guī)范》團標已完成征求意見稿，助力行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
來 源： 全聯(lián)房地產(chǎn)商會
