2025年12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
北京理工大學(xué)朝陽科技園董事總經(jīng)理溫書閱在演講中表示，面對普遍的經(jīng)營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構(gòu)能力。行業(yè)破局的三大核心路徑，正是存量運(yùn)營的底層邏輯重構(gòu)：第一，重塑資產(chǎn)觀：從"增值信仰"到"運(yùn)營賦能"。第二，重構(gòu)用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴"。第三，重建生態(tài)觀：從"租賃關(guān)系"到"價值共生。
北京理工大學(xué)朝陽科技園董事總經(jīng)理溫書閱
以下為溫書閱演講實(shí)錄：
伴隨城市化與人口紅利的逐步消退，商辦地產(chǎn)以高周轉(zhuǎn)、粗放擴(kuò)張為特征的"黃金增量時代"已然落幕。傳統(tǒng)"開發(fā)-租售"的單一邏輯難以為繼，行業(yè)正式步入以運(yùn)營能力決勝的存量深耕時代。在此背景下，過去"只提供空間、不關(guān)注成長"的房東模式加速失效，一場從"空間提供者"向"全鏈條服務(wù)運(yùn)營商"的深層轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。
這一轉(zhuǎn)型的本質(zhì)，是盈利模式與角色身份的雙重革命：利潤來源從依賴資產(chǎn)增值，轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價值；角色定位則從收租的"房東"，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c企業(yè)共成長的"合伙人"。"合伙人"模式的核心，在于以企業(yè)全生命周期需求為原點(diǎn)，構(gòu)建深度綁定、互利共生的服務(wù)體系：為初創(chuàng)企業(yè)提供政策、融資、落地支持；為成長型企業(yè)鏈接產(chǎn)業(yè)與資本資源；為擴(kuò)張期企業(yè)匹配靈活、定制化的空間解決方案。這標(biāo)志著，商辦項(xiàng)目的競爭力內(nèi)核，已從物理空間的"硬指標(biāo)"，徹底轉(zhuǎn)向"空間+服務(wù)+生態(tài)"的綜合解決方案能力。
北京理工大學(xué)朝陽科技園的實(shí)踐，為此提供了前瞻性范本。項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)廣鋪渠道的租賃思路，轉(zhuǎn)而深耕產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營：全年舉辦26場精準(zhǔn)資源對接，其中2025年8月"海外人才中國行"活動，單日即促成3個海外科創(chuàng)項(xiàng)目落地，完成從對接、落地到融資的全流程閉環(huán)。在空間規(guī)劃上，項(xiàng)目融合甲級寫字樓、研發(fā)中心、人才公寓及美術(shù)館，構(gòu)筑"產(chǎn)業(yè)+生活+文化"融合的全場景生態(tài)，精準(zhǔn)響應(yīng)企業(yè)與人才的多維需求。
面對普遍的經(jīng)營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構(gòu)能力。行業(yè)破局的三大核心路徑，正是存量運(yùn)營的底層邏輯重構(gòu)：
一、重塑資產(chǎn)觀：從"增值信仰"到"運(yùn)營賦能
摒棄"資產(chǎn)必然上漲"的舊有慣性，通過對存量資產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營、業(yè)態(tài)煥新與服務(wù)增值，挖掘其長期收益潛能，完成從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)活化的關(guān)鍵轉(zhuǎn)身。
二、重構(gòu)用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴
打破"空間即產(chǎn)品"的局限，將客戶視為服務(wù)核心。無論是CBD樓宇的定制化裝修，還是科技園的政策申報輔助，唯有以專業(yè)服務(wù)回應(yīng)企業(yè)真實(shí)發(fā)展需求，才能構(gòu)建不可替代的客戶粘性與租金韌性。
三、重建生態(tài)觀：從"租賃關(guān)系"到"價值共生
推動樓宇內(nèi)企業(yè)從"鄰里"變?yōu)?伙伴"。通過主動搭建資源平臺、引入配套業(yè)態(tài)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，形成彼此賦能、合作共贏的內(nèi)循環(huán)生態(tài)，為項(xiàng)目注入持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動力。
三十年粗放增長周期的結(jié)束，恰是行業(yè)價值回歸理性的開始。在存量時代，商辦地產(chǎn)的破局之道，在于從根本上珍視資產(chǎn)、敬畏客戶、共建生態(tài)。唯有通過運(yùn)營深化與服務(wù)創(chuàng)新，真正完成從"房東"到"合伙人"的角色升維，才能在高質(zhì)量發(fā)展的新階段，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
