在出口韌性和“以舊換新”相關(guān)內(nèi)需消費(fèi)的共同利好下，2025年全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量同比大幅增長(zhǎng)近40%，突破1,000萬(wàn)平方米并創(chuàng)歷史新高。
展望2026年， 全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將同比小幅下降3.3%至880萬(wàn)平方米，華南以外的其他區(qū)域的供應(yīng)量將均有下降。
需求方面，近期中美關(guān)稅戰(zhàn)緩和將在一定程度上降低出口相關(guān)物流需求的不確定性；但考慮到“以舊換新”增量需求邊際減弱和跨境電商自建庫(kù)交付對(duì)租賃需求分流的影響，CBRE預(yù)計(jì)全年高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量將回落20%至800萬(wàn)平方米左右。
至2026年底，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)平均空置率將下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，中西部的成都、重慶、武漢、華東的寧波、昆山以及華北的青島都將錄得個(gè)位數(shù)的空置率。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2026年2月
受關(guān)稅戰(zhàn)和美國(guó)取消“小額包裹豁免”的沖擊，2025年跨境電商在國(guó)內(nèi)凈新租倉(cāng)庫(kù)面積近260萬(wàn)平方米，同比下降18%，但明顯好于預(yù)期。
我們認(rèn)為2026年跨境電商的高標(biāo)倉(cāng)需求仍有適度擴(kuò)張，但擴(kuò)張幅度將進(jìn)一步放緩。而華南區(qū)域充裕的可租面積將為跨境電商的進(jìn)一步搬遷整合創(chuàng)造良好條件。
一方面，為擺脫對(duì)美國(guó)單一市場(chǎng)的過(guò)度依賴(lài)，國(guó)內(nèi)跨境電商平臺(tái)紛紛發(fā)力拓展歐洲及東南亞市場(chǎng)。航班管家的數(shù)據(jù)顯示，去年中國(guó)往返歐洲的貨運(yùn)航班量同比上升超過(guò)50%。盡管今年歐洲市場(chǎng)將面臨“小額包裹豁免”在年中取消的變動(dòng)，但多元化市場(chǎng)的開(kāi)拓將推動(dòng)跨境電商業(yè)務(wù)量的持續(xù)增長(zhǎng)。
另一方面，如我們?cè)?024年發(fā)布的《從起飛到巡航：中國(guó)跨境電商倉(cāng)庫(kù)需求分析與展望》所預(yù)見(jiàn)，關(guān)稅戰(zhàn)等全球貿(mào)易不確定因素的涌現(xiàn)加速了跨境電商的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。2025年各平臺(tái)加大了對(duì)半托管、“本對(duì)本”模式的投入，境內(nèi)集貨需求增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將低于此前“全托管+小包直郵”模式爆發(fā)時(shí)期。
此外，希音位于肇慶的自建園區(qū)約50萬(wàn)平方米設(shè)施將在2026年投入使用，預(yù)計(jì)對(duì)租賃需求產(chǎn)生一定的分流影響。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2026年2月
“以舊換新”補(bǔ)貼的刺激下，2025年家用電器、家具和通訊器材的銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)11%、15%和21%。在此推動(dòng)下， 全年第三方物流高標(biāo)倉(cāng)新租面積突破450萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)57%。
2026年開(kāi)年第一批國(guó)補(bǔ)資金625億元已下達(dá)，相比2025年同期810億元的補(bǔ)貼金額略有下降，同時(shí)考慮到去年的高基數(shù)以及各第三方物流企業(yè)應(yīng)對(duì)“以舊換新”備貨已新增的倉(cāng)儲(chǔ)面積，我們預(yù)計(jì)今年“以舊換新” 對(duì)租賃需求的直接拉動(dòng)將有所減弱。
但站在中長(zhǎng)期的視角來(lái)看，國(guó)內(nèi)制造業(yè)和批零體系物流外包的提升空間仍然巨大，并將推動(dòng)第三方物流企業(yè)高標(biāo)倉(cāng)需求的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)。CBRE對(duì)中美兩國(guó)的對(duì)比分析顯示，2024年中國(guó)20家主要第三方物流企業(yè)的總營(yíng)收占當(dāng)年社會(huì)物流總費(fèi)用的5%，較2020年提升1個(gè)百分點(diǎn)；而2024年美國(guó)前20第三方物流企業(yè)總營(yíng)收占其社會(huì)物流總費(fèi)用的比例達(dá)到9.7%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，公司財(cái)報(bào)及公開(kāi)信息，世邦魏理仕研究部，2026年2月
2026年各市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)租金走勢(shì)的分化將更加明顯。隨著華東和華北新增供應(yīng)量的顯著下降，區(qū)域內(nèi)大部分市場(chǎng)的租金跌幅將顯著收窄。空置率降至個(gè)位數(shù)區(qū)間的武漢、重慶、成都和青島有望迎來(lái)租金企穩(wěn)回升，而持續(xù)供不應(yīng)求的寧波租金增長(zhǎng)將進(jìn)一步加速。華南將遭遇連續(xù)第二年的供應(yīng)井噴，2026年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近500萬(wàn)平方米；在跨境電商擴(kuò)張趨緩下的預(yù)期下，我們預(yù)計(jì)2026年華南五城的整體空置率水平將大幅上升至19%，租金將加速下跌，跌幅達(dá)到7-15%。
CBRE對(duì)歷史供需和租金數(shù)據(jù)的分析顯示，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)在2012年后經(jīng)歷了三個(gè)完整的3-4年庫(kù)存周期，而3年的去化周期線是租金漲跌的臨界線 – 即當(dāng)庫(kù)存去化時(shí)間大幅度、長(zhǎng)時(shí)間高于3年時(shí)，市場(chǎng)租金出現(xiàn)增速持續(xù)放緩乃至下跌。當(dāng)前市場(chǎng)所處的第四個(gè)“超級(jí)周期”起于2021年底，長(zhǎng)度遠(yuǎn)超此前周期，其根源在于新冠疫情所帶來(lái)的物流設(shè)施需求結(jié)構(gòu)性提升吸引了大量資本涌入高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)領(lǐng)域，2021-2025年期間全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量增長(zhǎng)一倍。庫(kù)存周期在2022年二季度上穿3年臨界線后持續(xù)14個(gè)季度在其上方運(yùn)行，進(jìn)而導(dǎo)致2024年后租金加速下跌。
從我們的測(cè)算來(lái)看， 2026-2027年間中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)存周期將圍繞3年的臨界線運(yùn)行，各市場(chǎng)租金依當(dāng)?shù)毓┬枨闆r漸次筑底修復(fù)。隨著空置率伴隨新增供應(yīng)的持續(xù)下降，2028年年中市場(chǎng)有望進(jìn)入第五周期。而考慮到租金大幅下降后當(dāng)前開(kāi)發(fā)商對(duì)于綠地開(kāi)發(fā)態(tài)度謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2030年前補(bǔ)庫(kù)存力度將較為有限，租金在2028年后將迎來(lái)一輪快速反彈的契機(jī)。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
