2025年12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
綻思無界科技服務(wù)有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭在主題為"產(chǎn)業(yè)園空間的價值進(jìn)化之路"演講中分享了產(chǎn)業(yè)空間價值的進(jìn)化，服務(wù)價值的進(jìn)化，數(shù)智化價值的進(jìn)化，組織價值的進(jìn)化四個維度，指出進(jìn)化的核心是打造場域，傳遞理念和價值觀。
綻思無界科技服務(wù)有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭
以下為官蘭蘭演講實錄：
我原來一直在甲方或者是類甲方角色，去做科技園區(qū)的運營。現(xiàn)在換成另外一種身份，丙方的身份，一直在做顧問。經(jīng)過兩年時間，站在另外視角看現(xiàn)在園區(qū)運營的發(fā)展，有了一些新的感悟和收獲。今天也很有幸跟大家做一個匯報。
過去兩年我們公司重點工作，一個是服務(wù)城市，從北京的朝陽、海淀和懷柔以及到外地城市、青島、成都和長沙。服務(wù)的對象包括區(qū)級政府還有國有企業(yè)、投資平臺和民營企業(yè)的項目。服務(wù)內(nèi)容包括片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃，以及國有企業(yè)多園區(qū)的統(tǒng)籌運營策略，以及具體項目運營策略。我們維度又跨越了不同的城市，又跨越了不同的層面，主要變換了不同的視角。
匯總來說，我可能今天沒有辦法分享具體項目如何操盤。但是我的感受是，自己曾有非常多共性的邏輯，不管哪一個城市還是哪一個平臺，還是哪一個園區(qū)，都有一個共性的理念還有一些打造方式，可以跟大家做一個匯報。
在這個過程中，大家其實共同遇到的困惑，前面幾位分享嘉賓都提到了。現(xiàn)在整個環(huán)境下，可能從原來增量時代進(jìn)入到存量運營時代。包括已有的項目，企業(yè)的營收或者是租金在下降，出租率在下降，共同的問題就是產(chǎn)業(yè)空間的價值如何重塑。如何通過這個空間吸引企業(yè)聚集？
面臨這些共同問題，下面我想跟大家分享的就是一個產(chǎn)業(yè)空間的價值構(gòu)成。簡單幾個圖片，其實是凝聚了過去這么多年，包括過去從業(yè)經(jīng)歷和最近咨詢的項目上給我?guī)硪恍﹩l(fā)和感悟。因為我作為顧問，所以我們做的主要事情給大家分享認(rèn)知層面或者是方法論層面。具體操作還是靠各個團(tuán)隊去做。
所以從方法論的角度來說，從最底層來說，我們把一個空間認(rèn)同為一個應(yīng)該具備產(chǎn)品和服務(wù)的基本能力。同時，應(yīng)該用數(shù)字化方式提升我們整個運營能力。過去我們經(jīng)常講產(chǎn)品，產(chǎn)品功能要做更好提升�，F(xiàn)在其實也看到了，僅僅從產(chǎn)品功能提升維度，有一些項目就能夠做得很好，能夠獲得更好的客戶。但是其實從空間角度來說，進(jìn)一步就是場景打造，因為不僅僅是一個功能性，更多是大家來辦公，置辦一些生活的場景。
原來提到的多是甲方，業(yè)主方提供什么服務(wù)。但是，另外一個視角大家可以站在一個平臺思維考慮。
數(shù)字化，這么多年其實我做數(shù)字化的感受，我們是做一個工具，如何降本增效。但是對于操盤手和業(yè)主方來說，是思維的變化。就是數(shù)字化思維到底是什么？
我最近一個非常大的收獲，其實空間最重要就是營造一個場域。從方法論角度來說，有大概4個維度去給大家做一個報告和分享。
空間價值的進(jìn)化：從空間到場景
空間價值、功能價值我覺得在座各位其實做得非常棒，大家在建筑指標(biāo)和內(nèi)容上、功能上都有不同的提升。我們運營過程中也發(fā)現(xiàn)，對于電梯、衛(wèi)生間、大堂，包括我們一些其他空調(diào)這些公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，都在不斷提升。
除此之外，我們現(xiàn)在會去思考關(guān)注這里面的人群，企業(yè)家和員工人群，他們用的場景是什么，他們的辦公場景是什么，以及他們辦公外的其他生活方式場景是什么？包括一些大廠的辦公樓。對年輕的工作伙伴們，他們的工作場景是什么，有哪些新創(chuàng)新。
第一個趨勢，我們會看到有更多的更靈活式的辦公形態(tài)發(fā)生。包括我們看到小紅書上�？偛�，是允許員工帶著寵物進(jìn)入辦公區(qū)。所以辦公區(qū)會具備各種的寵物生活的功能，以及像在谷歌辦公區(qū)，你可以帶著狗狗，和你一起去開會。
最近我參觀了蘇州一些人力資源企業(yè)總部，整個公司總部只有200個員工，70%面積是員工共享空間，創(chuàng)造非常豐富的大家共享交流和探索這樣一個空間。所以我覺得這樣一些場景化，讓我們?nèi)ブ匦滤伎嘉覀兊漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
另外一個就是在這里面辦公的人，他下了班之后，其他下班后時間的需求。
所以，我們更多考慮和生活、商業(yè)，乃至我們文化藝術(shù)相融合的場景。曾經(jīng)我操盤中關(guān)村壹號項目時候，我們做了第一個科技園區(qū)里面的美術(shù)館，這個也是讓我們會去發(fā)現(xiàn)，其實其他生活也很重要。這是從功能價值到場景空間的介紹。
服務(wù)價值的進(jìn)化：從服務(wù)到平臺
從服務(wù)角度。最早我從事這個行業(yè)的時候，我們就在強(qiáng)調(diào)做科技服務(wù)。那個時候剛剛開始的時候，我視角就是說，我們站在甲方視角，我自己能夠做到什么程度，幫助客戶做到什么。這里面更多是政策紅利，科技園區(qū)毫無疑問就是首先要從產(chǎn)業(yè)聚集，從產(chǎn)業(yè)政策上考慮。其次我們考慮一些政府服務(wù)上，比如人才工作居住證的綠色通道，知識產(chǎn)權(quán)的綠色通道等等，從政策角度去做好自己能做的一個服務(wù)。包括現(xiàn)在中關(guān)村管委會都在提倡推動的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造基礎(chǔ)服務(wù)平臺，這些都是站在甲方角度做的事情。
后來如果一個甲方，不管寫字樓還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們運營團(tuán)隊人數(shù)非常少，要去服務(wù)好園區(qū)里面幾百家企業(yè)，或者幾十家企業(yè)，讓他們更好發(fā)展，只靠我們自己服務(wù)力量是非常有限的，所以我們思維切換到另外一個視角，平臺思維。
數(shù)智化價值的進(jìn)化：從數(shù)智工具到數(shù)智思維
平臺思維本身就是能給用戶的需求，互相做好什么樣的鏈接和對接。更多搭建一個誠信，互動的平臺，誠信的環(huán)境是非常重要的。所以，后續(xù)其他很多服務(wù)角度，可能都通過這個視角去考慮。包括企業(yè)家社群的營造，其實未來一些信息交流，共學(xué)，共享，以及各種各樣的供需對接，投融資推動，路演活動等等。這些所有工作視角可能都是站在一個平臺視角去促進(jìn)大家互相的交流和交互。
平臺如何去搭建？這里面有一套的方法論和體系�，F(xiàn)在這樣一個環(huán)境下，其實這樣理念都很成熟，關(guān)鍵我覺得大家從另外一個視角考慮我們的能力。
現(xiàn)在不管用產(chǎn)業(yè)園還是科技園區(qū)，都用數(shù)字化的工具。我在2020年開始嘗試一個完整體系，數(shù)字化的體系是什么，但是當(dāng)時視角更多側(cè)重于現(xiàn)在哪些技術(shù)能夠應(yīng)用在我們產(chǎn)品、服務(wù)或者是我們的物業(yè)管理里面去。
現(xiàn)在回過頭來看，更多考慮就是這些技術(shù)的本質(zhì)是什么。有一天我跟甲方，做咨詢服務(wù)方溝通的時候，突然理解到，對于過去互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，更多帶來非常充分的便利一種信息交流和分享。如果我們用好這樣一個思維，前面平臺思維有了更好的工具。AI技術(shù)給我們帶來更多什么樣的變化？現(xiàn)在沒有太多的定論。比如AI帶來更多未來知識的平權(quán)。
可以想象到很多年輕人或者是從業(yè)者，可以借助AI工具，享受更多知識平權(quán)，會有更多創(chuàng)造性新的方式和方法會誕生。所以AI帶來一些知識平權(quán)和機(jī)會，有可能也是大家去營造自己的產(chǎn)品和服務(wù)階段的一些新的視角。
組織價值的進(jìn)化：從管理到賦能
一個產(chǎn)業(yè)空間核心，還是回歸到場域價值。我最近在深度研究胖東來的案例，因為我覺得在這樣一個市場環(huán)境下，這么內(nèi)卷的時代，一個超市可以做出這樣的業(yè)績來，背后的底層邏輯，可能對我們這個行業(yè)有啟發(fā)。前段時間我去蘇州參觀英格瑪企業(yè)總部，他們把現(xiàn)場營造成一個讓企業(yè)員工能夠更好發(fā)展和賦能的場域，這個場域體現(xiàn)在方方面面。大家如果去胖東來參觀的時候可以感受到，胖東來的理念，自由與愛的理念，體現(xiàn)在賣場的各個地方。包括真心換真品的理念。從英格瑪參觀的時候，其中有一個X光洞，在地下有一個非常長的環(huán)形的黑暗的通道，這個通道里面任何光都沒有，每個人都要獨立去走出那個通道。黑暗當(dāng)中去體會黑暗當(dāng)中帶來什么，當(dāng)我們穿過黑暗，走出出口的時候，看到了相同人的解釋，意味著黑暗是一種沉思，是另外一種心聲，是一種孕育，是一種能量。員工不管在什么狀態(tài)下，都能夠得到更多的正向的支持和信念支持。
我覺得一個空間更重要是回歸到場域打造。我們也會分析重要的科技企業(yè)，像谷歌總部，里面?zhèn)鬟f這樣一些從公司文化，如何滲透到一個建筑，滲透到景觀，滲透到建筑里面的方方面面。我印象比較深的是，我接手中關(guān)村壹號項目的時候，因為位置非常偏遠(yuǎn)，我首先要揣測，中關(guān)村的精神，我拜訪了中關(guān)村創(chuàng)始人戴老師，他給我傳遞最核心精神就是寬容和失敗。所以我們在做的很多功能來說，除了創(chuàng)新，我們要盡量營造一種寬容和失敗環(huán)境。
有一次在年會上，所有科技企業(yè)家可能都在分享，現(xiàn)在環(huán)境不太好，大家的壓力會比較大。然后都是一片黯淡的狀態(tài)下，戴老說，最難的時候我們中關(guān)村企業(yè)家也要繼續(xù)敢為天下先。那句話講完以后，整個會場氛圍全都變化了。
我過去的工作，因為都是從認(rèn)知和方法論給大家做分享，但是到了落地之后發(fā)現(xiàn)，團(tuán)隊再去具體執(zhí)行的時候，對于國企來說，民營企業(yè)來說，到了行動的層面，面臨很多組織性的問題。最難的就是把個人認(rèn)知轉(zhuǎn)換到團(tuán)隊認(rèn)知里面去，這是最難的過程。所以后續(xù)延展到另外一個業(yè)務(wù)，就是做落地的陪跑，更多是從管理到賦能這樣的過程。這個課題我還在持續(xù)探討，希望有機(jī)會跟大家更多交流。
最后以這句話，與我們現(xiàn)場所有同行共勉，就是喬布斯的一句話，我個人還是非常喜歡。"預(yù)見未來更好方式就是親手創(chuàng)造未來"，把這句話送給大家。
