2025年12月23-24日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務中心、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標準化委員會支持，房訊網、房訊指數CORC聯合主辦，來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。
綻思無界科技服務有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭在主題為"產業(yè)園空間的價值進化之路"演講中分享了產業(yè)空間價值的進化，服務價值的進化，數智化價值的進化，組織價值的進化四個維度，指出進化的核心是打造場域，傳遞理念和價值觀。
綻思無界科技服務有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭
以下為官蘭蘭演講實錄：
我原來一直在甲方或者是類甲方角色，去做科技園區(qū)的運營�，F在換成另外一種身份，丙方的身份，一直在做顧問。經過兩年時間，站在另外視角看現在園區(qū)運營的發(fā)展，有了一些新的感悟和收獲。今天也很有幸跟大家做一個匯報。
過去兩年我們公司重點工作，一個是服務城市，從北京的朝陽、海淀和懷柔以及到外地城市、青島、成都和長沙。服務的對象包括區(qū)級政府還有國有企業(yè)、投資平臺和民營企業(yè)的項目。服務內容包括片區(qū)產業(yè)空間規(guī)劃，以及國有企業(yè)多園區(qū)的統(tǒng)籌運營策略，以及具體項目運營策略。我們維度又跨越了不同的城市，又跨越了不同的層面，主要變換了不同的視角。
匯總來說，我可能今天沒有辦法分享具體項目如何操盤。但是我的感受是，自己曾有非常多共性的邏輯，不管哪一個城市還是哪一個平臺，還是哪一個園區(qū)，都有一個共性的理念還有一些打造方式，可以跟大家做一個匯報。
在這個過程中，大家其實共同遇到的困惑，前面幾位分享嘉賓都提到了。現在整個環(huán)境下，可能從原來增量時代進入到存量運營時代。包括已有的項目，企業(yè)的營收或者是租金在下降，出租率在下降，共同的問題就是產業(yè)空間的價值如何重塑。如何通過這個空間吸引企業(yè)聚集？
面臨這些共同問題，下面我想跟大家分享的就是一個產業(yè)空間的價值構成。簡單幾個圖片，其實是凝聚了過去這么多年，包括過去從業(yè)經歷和最近咨詢的項目上給我?guī)硪恍﹩l(fā)和感悟。因為我作為顧問，所以我們做的主要事情給大家分享認知層面或者是方法論層面。具體操作還是靠各個團隊去做。
所以從方法論的角度來說，從最底層來說，我們把一個空間認同為一個應該具備產品和服務的基本能力。同時，應該用數字化方式提升我們整個運營能力。過去我們經常講產品，產品功能要做更好提升。現在其實也看到了，僅僅從產品功能提升維度，有一些項目就能夠做得很好，能夠獲得更好的客戶。但是其實從空間角度來說，進一步就是場景打造，因為不僅僅是一個功能性，更多是大家來辦公，置辦一些生活的場景。
原來提到的多是甲方，業(yè)主方提供什么服務。但是，另外一個視角大家可以站在一個平臺思維考慮。
數字化，這么多年其實我做數字化的感受，我們是做一個工具，如何降本增效。但是對于操盤手和業(yè)主方來說，是思維的變化。就是數字化思維到底是什么？
我最近一個非常大的收獲，其實空間最重要就是營造一個場域。從方法論角度來說，有大概4個維度去給大家做一個報告和分享。
空間價值的進化：從空間到場景
空間價值、功能價值我覺得在座各位其實做得非常棒，大家在建筑指標和內容上、功能上都有不同的提升。我們運營過程中也發(fā)現，對于電梯、衛(wèi)生間、大堂，包括我們一些其他空調這些公共設施標準，都在不斷提升。
除此之外，我們現在會去思考關注這里面的人群，企業(yè)家和員工人群，他們用的場景是什么，他們的辦公場景是什么，以及他們辦公外的其他生活方式場景是什么？包括一些大廠的辦公樓。對年輕的工作伙伴們，他們的工作場景是什么，有哪些新創(chuàng)新。
第一個趨勢，我們會看到有更多的更靈活式的辦公形態(tài)發(fā)生。包括我們看到小紅書上�？偛�，是允許員工帶著寵物進入辦公區(qū)。所以辦公區(qū)會具備各種的寵物生活的功能，以及像在谷歌辦公區(qū)，你可以帶著狗狗，和你一起去開會。
最近我參觀了蘇州一些人力資源企業(yè)總部，整個公司總部只有200個員工，70%面積是員工共享空間，創(chuàng)造非常豐富的大家共享交流和探索這樣一個空間。所以我覺得這樣一些場景化，讓我們去重新思考我們的產品結構。
另外一個就是在這里面辦公的人，他下了班之后，其他下班后時間的需求。
所以，我們更多考慮和生活、商業(yè)，乃至我們文化藝術相融合的場景。曾經我操盤中關村壹號項目時候，我們做了第一個科技園區(qū)里面的美術館，這個也是讓我們會去發(fā)現，其實其他生活也很重要。這是從功能價值到場景空間的介紹。
服務價值的進化：從服務到平臺
從服務角度。最早我從事這個行業(yè)的時候，我們就在強調做科技服務。那個時候剛剛開始的時候，我視角就是說，我們站在甲方視角，我自己能夠做到什么程度，幫助客戶做到什么。這里面更多是政策紅利，科技園區(qū)毫無疑問就是首先要從產業(yè)聚集，從產業(yè)政策上考慮。其次我們考慮一些政府服務上，比如人才工作居住證的綠色通道，知識產權的綠色通道等等，從政策角度去做好自己能做的一個服務。包括現在中關村管委會都在提倡推動的特色產業(yè)園區(qū)，打造基礎服務平臺，這些都是站在甲方角度做的事情。
后來如果一個甲方，不管寫字樓還是產業(yè)園區(qū)，我們運營團隊人數非常少，要去服務好園區(qū)里面幾百家企業(yè)，或者幾十家企業(yè)，讓他們更好發(fā)展，只靠我們自己服務力量是非常有限的，所以我們思維切換到另外一個視角，平臺思維。
數智化價值的進化：從數智工具到數智思維
平臺思維本身就是能給用戶的需求，互相做好什么樣的鏈接和對接。更多搭建一個誠信，互動的平臺，誠信的環(huán)境是非常重要的。所以，后續(xù)其他很多服務角度，可能都通過這個視角去考慮。包括企業(yè)家社群的營造，其實未來一些信息交流，共學，共享，以及各種各樣的供需對接，投融資推動，路演活動等等。這些所有工作視角可能都是站在一個平臺視角去促進大家互相的交流和交互。
平臺如何去搭建？這里面有一套的方法論和體系�，F在這樣一個環(huán)境下，其實這樣理念都很成熟，關鍵我覺得大家從另外一個視角考慮我們的能力。
現在不管用產業(yè)園還是科技園區(qū)，都用數字化的工具。我在2020年開始嘗試一個完整體系，數字化的體系是什么，但是當時視角更多側重于現在哪些技術能夠應用在我們產品、服務或者是我們的物業(yè)管理里面去。
現在回過頭來看，更多考慮就是這些技術的本質是什么。有一天我跟甲方，做咨詢服務方溝通的時候，突然理解到，對于過去互聯網技術，更多帶來非常充分的便利一種信息交流和分享。如果我們用好這樣一個思維，前面平臺思維有了更好的工具。AI技術給我們帶來更多什么樣的變化？現在沒有太多的定論。比如AI帶來更多未來知識的平權。
可以想象到很多年輕人或者是從業(yè)者，可以借助AI工具，享受更多知識平權，會有更多創(chuàng)造性新的方式和方法會誕生。所以AI帶來一些知識平權和機會，有可能也是大家去營造自己的產品和服務階段的一些新的視角。
組織價值的進化：從管理到賦能
一個產業(yè)空間核心，還是回歸到場域價值。我最近在深度研究胖東來的案例，因為我覺得在這樣一個市場環(huán)境下，這么內卷的時代，一個超市可以做出這樣的業(yè)績來，背后的底層邏輯，可能對我們這個行業(yè)有啟發(fā)。前段時間我去蘇州參觀英格瑪企業(yè)總部，他們把現場營造成一個讓企業(yè)員工能夠更好發(fā)展和賦能的場域，這個場域體現在方方面面。大家如果去胖東來參觀的時候可以感受到，胖東來的理念，自由與愛的理念，體現在賣場的各個地方。包括真心換真品的理念。從英格瑪參觀的時候，其中有一個X光洞，在地下有一個非常長的環(huán)形的黑暗的通道，這個通道里面任何光都沒有，每個人都要獨立去走出那個通道。黑暗當中去體會黑暗當中帶來什么，當我們穿過黑暗，走出出口的時候，看到了相同人的解釋，意味著黑暗是一種沉思，是另外一種心聲，是一種孕育，是一種能量。員工不管在什么狀態(tài)下，都能夠得到更多的正向的支持和信念支持。
我覺得一個空間更重要是回歸到場域打造。我們也會分析重要的科技企業(yè)，像谷歌總部，里面?zhèn)鬟f這樣一些從公司文化，如何滲透到一個建筑，滲透到景觀，滲透到建筑里面的方方面面。我印象比較深的是，我接手中關村壹號項目的時候，因為位置非常偏遠，我首先要揣測，中關村的精神，我拜訪了中關村創(chuàng)始人戴老師，他給我傳遞最核心精神就是寬容和失敗。所以我們在做的很多功能來說，除了創(chuàng)新，我們要盡量營造一種寬容和失敗環(huán)境。
有一次在年會上，所有科技企業(yè)家可能都在分享，現在環(huán)境不太好，大家的壓力會比較大。然后都是一片黯淡的狀態(tài)下，戴老說，最難的時候我們中關村企業(yè)家也要繼續(xù)敢為天下先。那句話講完以后，整個會場氛圍全都變化了。
我過去的工作，因為都是從認知和方法論給大家做分享，但是到了落地之后發(fā)現，團隊再去具體執(zhí)行的時候，對于國企來說，民營企業(yè)來說，到了行動的層面，面臨很多組織性的問題。最難的就是把個人認知轉換到團隊認知里面去，這是最難的過程。所以后續(xù)延展到另外一個業(yè)務，就是做落地的陪跑，更多是從管理到賦能這樣的過程。這個課題我還在持續(xù)探討，希望有機會跟大家更多交流。
最后以這句話，與我們現場所有同行共勉，就是喬布斯的一句話，我個人還是非常喜歡。"預見未來更好方式就是親手創(chuàng)造未來"，把這句話送給大家。
