2025年第三季度，成都優(yōu)質辦公樓市場迎來2棟甲級樓宇交付，合計約18萬平方米的新增供應，均位于核心CBD金融城，分別是JFC交子金融廣場3號樓和東方希望中心二期；同期，位于傳統(tǒng)CBD的SAC東原中心將三層辦公面積調改為酒店。截至季末，全市總存量為1,028萬平方米。
需求方面，季內市場活躍度降溫，客戶到訪量走低，去化主要依靠長周期談判的大面積需求落地、新增供應的帶動，以及個別樓宇所屬集團關聯公司的整合回遷；同時，一筆來自頭部互聯網企業(yè)的大面積退租對市場吸納造成較大抵消。最終，三季度優(yōu)質辦公樓凈吸納量僅錄得約9,900平方米，環(huán)比下降78.5%、同比下降39.2%；其中，甲級辦公樓凈吸納量錄得約8,000平方米，環(huán)比下降73.3%、同比下降76.1%。
持續(xù)供應令空置率進一步上升，截至三季度末，全市優(yōu)質辦公樓整體空置率環(huán)比上升1.1個百分點至29.2%；甲級辦公樓空置率環(huán)比上升2.1個百分點至37.3%。租金繼續(xù)下行，優(yōu)質辦公樓平均賬面租金環(huán)比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲級辦公樓平均賬面租金環(huán)比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。
分區(qū)域看，市中心和城南差異化表現明顯。其中，就傳統(tǒng)CBD而言，租戶業(yè)務縮減引發(fā)的持續(xù)退租，或降本增效導致的外遷至其他子市場，如臨近的東大街板塊等，疊加來自于二房東的激烈競爭，導致三季度凈吸納量錄得約負1.4萬平方米，年內累計凈吸納量約負4萬平方米；區(qū)域平均賬面租金跌幅全市最大，環(huán)比下跌4.3%。更多業(yè)主開始探尋多渠道去化方案，如辦公改酒店、商業(yè)上樓等。城南方面，特別是核心CBD金融城，面臨新一輪供應所帶來的壓力，但區(qū)域去化持續(xù)引領全市，三季度近四成的成交皆落于此。同時，鑒于穩(wěn)租戶為當下首要策略，存量樓宇業(yè)主也不斷升級品質和服務，特別是地標甲級樓宇，其在硬件、產品、運營等方面仍具備較大競爭力。
新增甲級需求分行業(yè)看，金融業(yè)、科技互聯網及專業(yè)服務業(yè)為三季度前三大需求來源，分別占比20.0%、16.9%、16.8%；其中，科技互聯網的占比逐季縮減，主要是因為該類需求更為成本敏感，不斷被乙級樓或產業(yè)樓宇所分流。環(huán)比來看，醫(yī)藥及生命科學、能源及公共事業(yè)、消費服務的需求增長顯著，占比分別擴大8.2、5.4、4.6個百分點。細分行業(yè)來看，保險和信托主導金融業(yè)需求，分別占比42%和27.6%；系統(tǒng)解決方案、芯片/半導體傳感器等子行業(yè)支撐科技互聯網需求，分別占比61.2%、16.3%；而專業(yè)服務業(yè)則主要是商務咨詢和律所，分別占比59.3%和25.5%。此外，值得關注的是，醫(yī)美、教培、健康管理等消費類需求的活躍度明顯提升，季內錄得近20筆成交案例，合計約2萬平方米。
展望2025年第四季度，成都優(yōu)質辦公樓市場將迎來約20萬平方米的新增供應，其中金融城占比70%。
2025年第三季度，成都零售物業(yè)市場未錄得新增購物中心開業(yè)；非標商業(yè)持續(xù)放量，迎來工業(yè)更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆開業(yè)，合計約4萬平方米的新增商業(yè)面積，繼續(xù)拓展城市消費空間。
國慶、中秋雙節(jié)8天假期，在賽事、演出、展會、景區(qū)等多消費場景的帶動下，疊加各零售市場主體積極舉辦促消活動，成都全市共接待游客2862.3萬人次，按可比口徑增長5.3%；全市線上線下消費合計767.5億元，同比增長11.0%。
然而，消費場景、結構的更迭從另一方面也導致傳統(tǒng)零售主力店的持續(xù)退租，如健身房、電影院及書店等；同時服飾品牌亦繼續(xù)整合店鋪，因此三季度零售物業(yè)市場凈吸納量連續(xù)第三個季度錄得負值，負約1.2萬平方米。市場整體空置率環(huán)比上升0.1個百分點至9.1%，購物中心首層平均租金報價維持下行趨勢，環(huán)比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。
具體來看，商圈間、項目間的差異化表現愈發(fā)突出。其中，由于中高端消費的放緩，零售品牌陸續(xù)退租，推動核心商圈空置率環(huán)比上升0.6個百分點至7.1%，去化壓力不斷加大；同時，運營商也更加關注體驗、生活、寵物等品類，并刷新餐飲品牌或加大比例，季內餐飲和體驗業(yè)態(tài)合計占比新增需求的約55%。就次級商圈而言，項目間表現分化明顯。首先，頭部運營商憑借運營實力和調改速度，不斷吸引城市或區(qū)域首店，租金已實現企穩(wěn)上揚的態(tài)勢；但大部分運營商仍以價換量，招引大面積的新主力店以求快速去化，如集合店、醫(yī)美、劇場、電玩城等。近郊商圈繼續(xù)承接品牌下沉，季內零售業(yè)態(tài)占比新增需求的約52%。
新增需求分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)占比48%，重回首位，主要受辣妹潮牌、戶外運動、電子產品、潮玩及寵物等品類的帶動；餐飲業(yè)態(tài)擴張放緩，占比36.2%，活躍的品類呈現小面積、高坪效的特征，如中式糖水鋪、烘焙店、咖啡茶飲等；體驗業(yè)態(tài)維穩(wěn)，占比14.8%，美容保健最為活躍，且醫(yī)美進駐購物中心的案例不斷增加。
展望2025年第四季度，成都零售物業(yè)市場購物中心供應暫緩，而非標商業(yè)繼續(xù)放量，預計將迎來CPI三、四期等項目的開業(yè)。
2025年第三季度，成都倉儲物流市場錄得順豐豐泰天府園區(qū)的交付，帶來約7萬平方米的新增供應�！半p十一”備倉帶動需求增長，季內凈吸納量錄得約8.4萬平方米，環(huán)比上升3.5%，繼而推動全市高標庫整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點至9%。
進一步改善的市場供需關系使平均租金環(huán)比跌幅收窄至0.5%，至18.7元每平方米每月。具體來看，新都、雙流等核心板塊仍然以價換量，但在青白江園區(qū)，暢旺的需求及有限的可租賃面積驅動區(qū)域租金呈現企穩(wěn)上揚的態(tài)勢。
新增需求分行業(yè)看，電商、食品飲料及制造業(yè)主導季內去化，分別占比48.7%、26.8%及13.9%。值得關注的是，生鮮電商占比電商需求的39.7%；而新能源汽車及上游零部件企業(yè)的擴倉則占比制造業(yè)需求的72.3%。
展望2025年第四季度，成都倉儲物流市場供應暫緩。
2025年第三季度，成都物業(yè)投資市場錄得4筆交易，合計交易金額約29.4億元，環(huán)比上漲33.2%。標的物來看，包括辦公樓、奧特萊斯和綜合體；買家均為投資型，包括國有平臺、地產基金和房企，其中季內房地產基金是國內首只QFLP不動產試點基金及首只奧特萊斯并購基金，在基金類型與資產業(yè)態(tài)上實現了雙重創(chuàng)新。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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