一、五年成績單：從“有沒有”到“好不好”
1.規(guī)模與速度
全國新建商品住宅累計銷售約 50 億㎡，年均 10 億㎡，穩(wěn)居全球首位；15 個省二手住房交易量已超新房，存量時代全面開啟。
保障性住房+城中村、危舊房改造安置住房 1100 多萬套（間），直接惠及 3000 多萬群眾，“市場+保障”雙軌制從紙面落地到現(xiàn)實。
2.保交樓攻堅戰(zhàn)
萬套“已售難交付”住房全部交付，涉及 2 億㎡、約 2000 萬居民，終結“爛尾恐慌”。
國家—省—市三級專班、“一樓一策”、融資“白名單”審批額超 7 萬億元，成為風險處置的“中國樣本”。
3.城市更新與“好房子”
萬個老舊小區(qū)、1.1 億居民“舊貌換新顏”，加裝電梯 12.9 萬部，新增養(yǎng)老托育設施 6.4 萬個、文化健身場地 2800 萬㎡。
個地級以上城市全部建立“城市體檢—更新—評估”閉環(huán)制度，城市更新從“拆建”轉向“提質”。
新建住宅全面執(zhí)行綠色建筑標準，北京、上海等地試點“百年住宅”全生命周期設計，智慧社區(qū)、數字物業(yè)進入常態(tài)化。
4.基礎性制度重塑
“人—房—地—錢”要素聯(lián)動機制在 31 個�。▍^(qū)、市）落地，年度住房計劃與人口流動、土地供應、金融資源實現(xiàn)“一張圖”管理。
預售資金監(jiān)管、現(xiàn)房銷售、房地產金融審慎管理、住房租賃條例等制度密集出臺，行業(yè)“四梁八柱”初步成型。
二、尚未愈合的“三道傷口”
1.需求側：新市民“夾心層”
保障性住房覆蓋率雖達 25%，但北上廣深等熱點城市新市民、青年人租房占比超 60%，租金收入比仍高于 30%，“買不起、租不好、住不穩(wěn)”并存。
2.供給側：區(qū)域冷熱失衡
一線與強二線城市庫存周期 6-8 個月，三四線 24 個月以上；2024 年全國住宅用地成交面積較 2020 年下降 55%，部分縣城出現(xiàn)“土地財政真空”。
3.企業(yè)側：高周轉“后遺癥”
2020年前百強房企仍有 40% 處于“紅檔”，總負債 12 萬億元；大量中小房企面臨“缺現(xiàn)金、缺項目、缺信用”的三缺困境，行業(yè)出清僅過半。
三、面向“十五五”的五條建議
1.把“保障”做成“產業(yè)”
設立國家住房保障基金，中央財政每年注入 1000 億元，撬動險資、社保、REITs 等長期資本，把保障性租賃住房做成收益 4%～5% 的“類基礎設施”資產，解決“可持續(xù)”痛點。
2.推行“梯度消費”住房制度
一線城市率先試點“先租后售、租購同權、共有產權”三合一：新市民先以市場價 70% 租金入住保租房，5 年內可部分或全部購買，租金可抵房款，打通租與購的“旋轉門”。
3.建立“城市住房大數據駕駛艙”
公安、人社、水電、網簽、手機信令等多源數據融合，實時監(jiān)測“人—房—地—錢”四維匹配度，一旦出現(xiàn)庫存>18 個月或租金指數>收入增速 1.5 倍，自動觸發(fā)限購、貼息或土地熔斷等響應。
4.全面推廣“交房即交證、拿證即抵押”
自然資源部已打通不動產單元代碼與房屋預售代碼，下一步把公證提存、資金監(jiān)管、按揭放款、契稅繳納、產權登記五項業(yè)務壓縮到“一個窗口、一天辦結”，從源頭消除爛尾與辦證難。
5.把“好房子”標準升級為“百年住宅”強制規(guī)范
借鑒日本“長期優(yōu)良住宅”與瑞典“百年住宅”經驗，將結構耐久、空間可變、綠色低碳、智慧運維四項指標納入強制性條文，給予容積率獎勵、綠色信貸貼息，到 2030 年新建住宅 50% 以上達到百年住宅認定。
結語“十四五”讓房地產完成了“保交樓、穩(wěn)民生”的底線修復；“十五五”的核心命題是“向新市民要增量、向存量要質量、向制度要長期主義”。只有把保障做成可持續(xù)的產業(yè)、把租和購做成可轉換的通道、把房子做成可用百年的民生基礎設施，中國樓市才能真正走出“短周期—高波動”的舊循環(huán)，邁入高質量發(fā)展的新軌道。
