今年政府工作報告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內(nèi)卷式"競爭；7月中央城市工作會議提出"以推進(jìn)城市更新為重要抓手"，標(biāo)志著商業(yè)辦公市場進(jìn)入"以存量優(yōu)化替代增量擴(kuò)張"的深度轉(zhuǎn)型期。
另一方面，今年以來我國商業(yè)辦公市場經(jīng)歷了多重挑戰(zhàn)，商辦用地、投資和新開工持續(xù)下降。商業(yè)地產(chǎn)市場租售需求復(fù)蘇偏弱，空置率走高，租金售價低位徘徊，以價換量仍是當(dāng)前市場主要特征。
根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點(diǎn)下跌15%-20%。各項數(shù)據(jù)表明商業(yè)辦公市場仍在調(diào)整階段，市場信心仍在修復(fù)，供求關(guān)系仍在改善，促進(jìn)商業(yè)辦公市場止跌回穩(wěn)仍需政策、行業(yè)和企業(yè)共同努力。
今天的商業(yè)辦公市場正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。
為探索并解答這些問題，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月在北京舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公突圍之路"。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。
第22屆年會將聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預(yù)計將有800位社會各界嘉賓出席。
突破內(nèi)卷
今年政府工作報告首次將"盤活存量用地和商辦用房"提升至國家戰(zhàn)略高度，也反映了商業(yè)和辦公市場供需失衡的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。
政府工作報告是商業(yè)辦公行業(yè)全年工作思路的"風(fēng)向標(biāo)"，隨著一攬子政策持續(xù)發(fā)力，政策效應(yīng)有望繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大。商業(yè)辦公市場止跌回穩(wěn)離不開宏觀面有利條件的支撐，2025年宏觀經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在5%左右，宏觀面上更加積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策"有利于商業(yè)辦公市場止跌回穩(wěn)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，2025年從商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園自身來看，當(dāng)前一二線城市租金降幅有所收窄，空置率有所企穩(wěn)，市場活躍度開始向上，隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，預(yù)計一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園有望進(jìn)入平臺整理期。
7月1日，中央財經(jīng)委員會第六次會議提出"要縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，要聚焦重點(diǎn)難點(diǎn)，依法依規(guī)治理企業(yè)低價無序競爭，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動落后產(chǎn)能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識和綜合整治"內(nèi)卷式"競爭》。
所謂"內(nèi)卷式競爭"，主要指的是違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競爭。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。
對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費(fèi)我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；
對內(nèi)卷人效：減員、降本、控費(fèi)，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經(jīng)干活……
此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競爭。
中國目前不缺寫字樓不缺產(chǎn)業(yè)園，但缺"好商辦"。好商辦就是要引導(dǎo)寫字樓產(chǎn)業(yè)園更新迭代，達(dá)成供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適配。產(chǎn)能去化+產(chǎn)品進(jìn)化，正是反內(nèi)卷的進(jìn)化之路。
保持進(jìn)化
當(dāng)前，商業(yè)辦公市場仍處于平臺整理期，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業(yè)辦公市場供需不平衡狀態(tài)加劇，經(jīng)濟(jì)增速處于下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整過程中，在這三期疊加基礎(chǔ)上，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個緩慢的過程。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，今年以來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運(yùn)營和服務(wù)企業(yè)集體"進(jìn)化"，多方面提升自身的資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力，或發(fā)力公募reits，或更新迭代明星產(chǎn)品線，或緊加快調(diào)改節(jié)奏，或緊抓流量密碼打造非標(biāo)商業(yè)新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供求兩端持續(xù)發(fā)力，在新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要時刻，站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進(jìn)化。
一是回歸原點(diǎn)，重新梳理我們的經(jīng)營理念、運(yùn)營和管理思路，客戶、用戶是目的而不是工具。相比開發(fā)新客戶，留住老客戶更重要。拼硬件不如拼軟件，拼軟件不如拼服務(wù)，拼服務(wù)不如拼品牌。
二是找準(zhǔn)對標(biāo)，聚焦對標(biāo)市場上20%的優(yōu)秀企業(yè)和項目。我們不難發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)和項目之所以在寒冷中一騎絕塵，不是因?yàn)樗麄冏鰧α耸裁矗且驗(yàn)樗麄儧]做錯什么。
三是保持進(jìn)化，為什么內(nèi)卷？就是因?yàn)榇蠹叶家粯�，硬件、軟件、服�?wù)等等千篇一律，如果不一樣就是不是內(nèi)卷。除了降低租金、拉長免租期、提高代理費(fèi)、精裝修交付、參加展會活動，我們還能做哪些進(jìn)化和創(chuàng)新？
四是關(guān)注趨勢，把眼光放遠(yuǎn)放寬放長，研究國外商業(yè)地產(chǎn)市場的變化。重點(diǎn)關(guān)注居家辦公、消費(fèi)降級、平替現(xiàn)象甚至老齡化對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，對寫字樓產(chǎn)業(yè)園的趨勢性影響。
五是科技賦能，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈及產(chǎn)業(yè)生態(tài)，都在經(jīng)歷著數(shù)字化、信息化、AI化的挑戰(zhàn)與升級。整個商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)，正在從產(chǎn)品、服務(wù)、體驗(yàn)、鏈接、品牌五個層次不斷的豐富與迭代，以持續(xù)提高產(chǎn)品的附加值、完善自身業(yè)務(wù)模式及運(yùn)營管理能力，以滿足市場低谷期突破內(nèi)卷和保持進(jìn)化的需要。
商業(yè)辦公市場無論應(yīng)對短期壓力，還是把握長期機(jī)遇，保持進(jìn)化保持創(chuàng)新都是唯一的出路。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍沉迷于價格戰(zhàn)，試圖通過"低成本、低品質(zhì)"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產(chǎn)品落后"的惡性循環(huán);反之，若能聚焦綠色、品質(zhì)、AI等核心產(chǎn)品，持續(xù)提升產(chǎn)品附加值，不僅能規(guī)避內(nèi)卷，還能在市場競爭中占據(jù)主動。
2025商業(yè)辦公市場的內(nèi)卷化，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，更是進(jìn)化升級的起跳點(diǎn)。面對未來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，唯有沉下心來保持進(jìn)化，用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍，以品質(zhì)創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級，才能讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正擺脫內(nèi)卷泥潭，走向更高質(zhì)量的進(jìn)化之路。
12月北京，商辦精英，全聯(lián)共識。齊聚一堂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、零售商、品牌商以及政府商會協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)等行業(yè)大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購物中心等熱點(diǎn)板塊，就行業(yè)發(fā)展、樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營管理、資產(chǎn)管理、綠色低碳、數(shù)字化與ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機(jī)會，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展，共同開啟商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化之路。
