2025年第四季度，上海寫字樓市場出現(xiàn)需求回暖的初步信號——單季凈吸納量回升至13.2萬平方米。然而，2025全年凈吸納量僅為26.7萬平方米，不足去年水平的一半，表明市場整體復蘇仍處于早期階段，動能依然疲弱。與此同時，全年租金累計下跌10.3%，反映出供大于求的基本面尚未扭轉(zhuǎn)，市場競爭持續(xù)加劇。
2025年第四季度，錄得上海全市甲級寫字樓市場存量1,811萬平方米。
2025年第四季度，在部分高品質(zhì)項目集中去化的推動下，上海寫字樓市場單季凈吸納量回升至13.1萬平方米。2025年全年凈吸納量僅為26.7萬平方米，不到2024年的一半，表明市場仍在艱難尋底。
第四季度，錄得上海寫字樓市場4個新項目入市，合計供應面積31.4萬平方米。2025年全年新增供應總量為69.5萬平方米，部分原定于年內(nèi)竣工入市的項目有所延遲，整體供應規(guī)模與往年相比未見顯著增長。
第四季度，上海寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升0.6個百分點至22.0%，較去年同期上升1.6個百分點。
本季度市場平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下降3.0%至5.8元每平方米每天。全年累計降幅達10.3%，為近五年來最大年度跌幅。
近幾個季度以來，物流企業(yè)租賃活躍度持續(xù)提升，本季度部分頭部企業(yè)因進行大面積搬遷，貢獻了顯著的租賃成交量，推動物流行業(yè)躍居需求來源首位。專業(yè)服務（19%）與金融（14%）則分別位列第二和第三位。
2025年全年市場租金累計跌幅達10.3%，創(chuàng)下近五年最大降幅，而市場空置率攀升至2021年以來的最高水平。
上海核心區(qū)與次核心區(qū)子市場劃分
上海核心區(qū)與次中心區(qū)子市場Q4 2025租金與空置率表現(xiàn)
租金對比（人民幣每平方米每天）
3.市場預估
預計，2026年全年新增供應量將達到84.7萬平方米，其中約55%的供應量集中在DBD次中心區(qū)子市場，租金將持續(xù)承壓。
展望未來，2026至2028年期間，市場預計將迎來約250萬平方米的新增供應，短期內(nèi)供需結構難以明顯改善，寫字樓空置率可能進一步上升。
上海甲級寫字樓市場趨勢2020-2028F
總結與建議上海寫字樓市場，2025年全年呈現(xiàn)“前低后穩(wěn)、弱復蘇”格局。盡管需求端出現(xiàn)邊際改善，但大量新增供應和租戶成本敏感度上升，使租金承壓成為常態(tài)。
面對持續(xù)承壓的市場環(huán)境，建議業(yè)主方從單純價格競爭的“紅�！鞭D(zhuǎn)向精細化運營、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與資產(chǎn)價值重塑的綜合策略：可通過實施差異化租賃策略，精準匹配產(chǎn)業(yè)需求；聚焦高成長性行業(yè)，聯(lián)合政府、孵化器、金融機構，打造“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”；在政策允許范圍內(nèi)，探索“商改創(chuàng)”“商改租”路徑以提升資產(chǎn)流動性。通過產(chǎn)業(yè)賦能、空間創(chuàng)新與運營升級，將挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價值重塑的機遇。
