2025年第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場回暖。隨著張江機(jī)器人谷系列項(xiàng)目投入使用，機(jī)器人行業(yè)成為租賃需求的新增長極，是推動市場凈吸納量反彈的關(guān)鍵因素；然而，本季度新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，推動空置率突破30%的高點(diǎn)。受空置率攀升至歷史峰值與新增供應(yīng)加速入市的疊加影響，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金繼續(xù)承壓下行。
1.租賃需求季度回暖
2025年第三季度，錄得上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場存量1,963.4 萬平方米。
第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在機(jī)器人行業(yè)需求提升的引領(lǐng)下，凈吸納量增至25.5萬平方米，創(chuàng)下自2022年下半年以來的單季新高。但此次回暖能否持續(xù)并形成趨勢性反轉(zhuǎn)，仍需進(jìn)一步觀察。從區(qū)域分布看，市場需求呈現(xiàn)分化態(tài)勢，租賃活動主要集中在周康、金橋、張江及浦江等子市場。
第三季度，機(jī)器人、醫(yī)療健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為貢獻(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求的前三大行業(yè)。
第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)量約67.6萬平方米。新項(xiàng)目集中分布于張江、金橋、外高橋及周康子市場。截至前三季度，市場累計(jì)新增供應(yīng)總面積已近120萬平方米。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率連續(xù)上行13個季度。在新增供應(yīng)集中入市的背景下，本季度空置率進(jìn)一步攀升至30.5%，環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)。
本季度，全市平均租金環(huán)比下降2.5%，前三季度累計(jì)跌幅達(dá)7.3%，市場下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)。
2025年第三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場
租金金與空置率表現(xiàn)
2.租金繼續(xù)承壓下行
預(yù)估2025年全年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場新增供應(yīng)量將達(dá)約345.5萬平方米，其中68%位于核心子市場。
在第三季度需求回升的帶動下，前三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場累計(jì)凈吸納量已超過去年全年水平。盡管如此，面對新增供應(yīng)持續(xù)放量與空置率攀升至歷史峰值與雙重壓力，預(yù)計(jì)園區(qū)租金水平將持續(xù)承壓下行。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場預(yù)估2020--2027F
3.總結(jié)與建議
在機(jī)器人行業(yè)需求引領(lǐng)下，2025年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量同比回升，但租賃需求反彈的可持續(xù)性仍取決于整體經(jīng)濟(jì)基本面的走勢。
上海市前三季度數(shù)據(jù)顯示，人工智能（同比增長12.8%）、集成電路（同比增長11.3%）、新能源（同比增長19.6%）、信息傳輸與軟件服務(wù)（同比增長15.5%）等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁，為市場提供了潛在支撐。若該趨勢延續(xù)，將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求提供長期實(shí)質(zhì)性動力，并有望在一定程度上緩解供應(yīng)過剩壓力。但面對當(dāng)下的市場競爭壓力，建議園區(qū)業(yè)主仍需通過提升交付標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化租戶成本效益等方式增強(qiáng)競爭力、加速去化。
來 源：高力國際
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