世邦魏理仕正式發(fā)布《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》，調查覆蓋58棟符合CBRE定義的甲級寫字樓，涉及企業(yè)總數約3,300家，總承用面積達268萬平方米，樣本率接近94%。CBRE于2017和2022年先后對成都甲級寫字樓入駐企業(yè)進行全面普查，而2022年的普查旨在從寫字樓租戶的視角，展現5年來成都經濟發(fā)展的新動能，產業(yè)集聚的新趨勢。
林晴嵐 研究部負責人
本次租戶普查是CBRE繼2017年后再次聚焦成都寫字樓需求結構。在產業(yè)結構重塑、存量周期來臨、市場格局演變的背景之下，租戶結構的變化對市場前瞻性預判意義重大。成都寫字樓的租戶結構與產業(yè)發(fā)展趨勢同步，新舊動能加速轉換，寫字樓需求逐步迎來新風口。
主力租戶前三保持不變，
但TMT需求占比顯著增加
對比2017年數據，成都甲級寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業(yè)、TMT和房地產建筑，但TMT是唯一呈快速擴張趨勢的行業(yè)，需求占比增加5個百分點至19%。2020年，成都電子信息產業(yè)規(guī)模首次突破萬億，且2020-2021年均保持20%左右的增速。另一方面，細分領域積極邁向產業(yè)鏈高端，聚焦人工智能、集成電路、軟件產業(yè)等，繼而帶動科技互聯網的發(fā)展提速，進而衍生相關辦公需求。普查數據顯示，科技互聯網占市場整體需求比重達13%，而消費互聯網在歷經系列行業(yè)調整后，在線教育、生鮮電商等細分領域騰退了大量辦公面積，占市場整體需求比重降至6%。
金融業(yè)的需求規(guī)模有所減少，主要是源于非傳統(tǒng)金融業(yè)的需求占比較2017年下降6%。房地產建筑方面，盡管近年來行業(yè)調整導致傳統(tǒng)房地產開發(fā)商的辦公面積出現一定收縮，但成渝雙城經濟圈和公園城市建設的雙重機遇之下，城鎮(zhèn)化進程積極推進，基建工程類企業(yè)擴張勢頭不減，致使房地產建筑的需求占比較2017年仍上升1個百分點至15%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
城南商務區(qū)吸引力進一步提升，市中心消費業(yè)和TMT的需求增長明顯
相較2017年，城南區(qū)域的商務吸引力進一步提升：2022年城南的金融城和大源兩個區(qū)域市場共占總體需求的比重達44%，顯著提升了9個百分點；其中，金融業(yè)企業(yè)的辦公面積增長最為顯著，該行業(yè)需求占比從2017年的29%上升至2022年的46%。究其原因，隨著城南更多甲寫交付、地鐵基建及商業(yè)配套走向成熟，加之企業(yè)跨區(qū)域流動因產業(yè)導入及人口沉淀而加速顯現，區(qū)域競爭力逐年提升，而金融城板塊也于2018年晉升為核心商務區(qū)。綜上，開發(fā)強度、產業(yè)集聚等多項指標的優(yōu)異表現支撐城南商務區(qū)的吸引力攀升。
市中心方面，其依然是消費業(yè)青睞的選址區(qū)域，需求占比持續(xù)引領全市，高達79%。另一方面，出于成本控制及可租賃面積的考慮，自2019年起TMT企業(yè)也開始于三環(huán)內各商務板塊布局，其中增量最大的板塊為傳統(tǒng)CBD和城東北，占TMT企業(yè)市場整體需求的24%和5%，分別較2017年上升10和3個百分點。
市中心指傳統(tǒng)CBD、東大街、人民南路和城東北寫字樓商務區(qū)；城南指金融城和大源寫字樓商務區(qū)。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
成都對外開放程度不斷提升，中資企業(yè)需求首超四川本土企業(yè)
“十四五”期間，成都積極打造全國重要的經濟、科技、金融、文創(chuàng)、對外交往中心和國際綜合交通通信樞紐，對外開放程度進一步提升，繼而吸引更多優(yōu)質企業(yè)來蓉發(fā)展。對比2017年，中資企業(yè)需求占比顯著增長8個百分點，并首次超越四川本土企業(yè)。
外資企業(yè)方面，盡管需求占比有所收縮，但主要集中在以領事館為代表的政府及公共組織、醫(yī)藥及生命科學、消費品制造業(yè)等，反映出成都仍是中西部重要的對外交流窗口和外資高端產業(yè)的落腳地之一。布局方面，傳統(tǒng)CBD和人民南路為外資企業(yè)的主要落腳地，需求占比分別為23%和12%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
聚勢總部經濟賦能高質量發(fā)展，帶動大面積段需求增長
成都謀求高質量發(fā)展新支點，塑造總部經濟新格局，而不斷發(fā)展的寫字樓市場規(guī)模與質量為這一聚勢提供了土壤。一方面，更多頭部企業(yè)在蓉布局，設立區(qū)域型總部；另一方面，積極培育本土企業(yè)，逐步形成總部效應。普查數據顯示，面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應地擴大，上升13個百分點至31%。從行業(yè)端看，金融業(yè)和TMT主導大面積段需求，分別占比28%和20%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
黃璐 顧問及交易服務部 辦公樓負責人
隨著‘建圈強鏈’行動的不斷深化，科技互聯網、集成電路、醫(yī)藥及生命科學等重點領域將提質增效，駛入發(fā)展快車道，繼而衍生相關辦公需求；鏈主企業(yè)外引內培，驅動總部經濟聚勢賦能。而寫字樓市場下一周期的高品質甲級寫字樓供應回升，也將為上述中長期發(fā)展趨勢提供承載。我們將持續(xù)監(jiān)測成都甲級寫字樓租戶結構的變化，助力成都樓宇經濟發(fā)展。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
