13日，受房訊網(wǎng)劉總邀請，參加第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值論壇。
今年論壇的主題為 “新商業(yè) 新運營 新價值”。論壇由中國國際服務貿(mào)易交易會指導，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會支持，房訊網(wǎng)、商業(yè)不動產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦。
北京市投資促進中心 黨組成員 唐永宏副主任為論壇致辭
該論壇已成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高規(guī)格、大規(guī)模、有影響力的宣傳展示交流合作平臺。由房訊網(wǎng)的《中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值報告》已在論壇上連續(xù)發(fā)布多年。報告以科學的評估體系、嚴謹?shù)脑u估流程、客觀的評估結(jié)果被越來越多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認可，對引導最終用戶投資選址正向選擇、促進商業(yè)地產(chǎn)投資商和運營商企業(yè)品牌價值提升、推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等起到了重要作用。
論壇的地點在首鋼園三高爐。工業(yè)時代的粗糲質(zhì)感與高端論壇的精致氣息在首鋼園碰撞出獨特的火花。
ESG給企業(yè)和項目實踐帶來的實際效益是我最近一直在思考的一個問題。借本次論壇的機會，我將近期就《ESG如何提升商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營績效》的疑問進行的一些思考與大家做了分享。
以下為根據(jù)PPT整理的演講稿。
近年來，ESG（環(huán)境、社會與治理）已從一個邊緣概念躍升為資本市場和企業(yè)界的關(guān)注焦點。然而，在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，一個尖銳的問題擺在所有從業(yè)者面前：當企業(yè)面臨生存危機時，ESG究竟是可有可無的“錦上添花”，還是能夠助力企業(yè)穿越周期的“雪中送炭”？
以行業(yè)龍頭萬科為例，盡管其在各大ESG評級中表現(xiàn)優(yōu)異，但近年來卻深陷財務困境。據(jù)報道，2024年萬科出現(xiàn)巨額虧損，2025年上半年凈虧損預計達119.5億元，同時面臨著數(shù)百億的到期債券壓力。
這一反差引發(fā)了行業(yè)的深刻反思：如何才能讓ESG真正轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力，而非停留在報告和評級上的“紙面繁榮”？為何前瞻性的綠色戰(zhàn)略，未能幫助萬科穿越殘酷的行業(yè)周期，實現(xiàn)真正的商業(yè)可持續(xù)？關(guān)于萬科的思考，可參見：萬科的綠色悖論。
或許，只有當ESG從“合規(guī)要求”變?yōu)椤皟?nèi)生動力”，從外部壓力轉(zhuǎn)為內(nèi)部戰(zhàn)略時，它才能在企業(yè)穿越周期的過程中發(fā)揮關(guān)鍵作用，成為真正的“壓艙石”和“推進器”。
ESG理念的本源與實踐分野
ESG理念源于2004年聯(lián)合國發(fā)布的《在乎者即贏家》（Who Cares Wins）報告，旨在倡導金融市場在投資決策中融入環(huán)境、社會和治理因素。這一理念催生了兩種緊密相關(guān)的活動：ESG投資和ESG實踐。
ESG三大支柱：環(huán)境（Environment）、社會（Social）和治理（Governance）。
ESG投資：由資產(chǎn)管理人主導，面向資本市場，主張突破單一財務指標，將ESG因素納入投資分析與決策流程。
ESG實踐：由企業(yè)主導，是在資本市場理念引導下，企業(yè)主動將ESG因素融入日常管理和運營的經(jīng)營理念，面向包括資本市場在內(nèi)的多元利益相關(guān)者。
對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，真正的破局點在于后者——將ESG實踐深度內(nèi)化，并轉(zhuǎn)化為實實在在的經(jīng)營績效。這需要清晰的路徑和行之有效的方法論。
化ESG為核心競爭力的四大路徑
將ESG從抽象理念落地為具體績效，可以從以下四個關(guān)鍵路徑著手，通過真實案例的剖析，我們可以看到其巨大的潛在價值。
1.降低融資成本：龍湖集團的“資本護城河”
在融資環(huán)境普遍收緊的當下，卓越的ESG表現(xiàn)成為企業(yè)獲取資本市場信任的關(guān)鍵。民營房企龍湖集團便是一個典范。通過將ESG理念深度融入財務戰(zhàn)略，保持低杠桿的穩(wěn)健運營，龍湖成功構(gòu)建了資本市場的“護城河”。
ESG融入財務：將ESG納入財務決策與風險管理，積極參與綠色金融與可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款。
拓寬融資渠道：成功發(fā)行綠色債券，獲取長期限、低成本資金。
ESG實踐成果：截至2024年，龍湖的平均借貸成本僅約3.89%，遠低于行業(yè)平均水平。其現(xiàn)金短債比超過4倍，財務穩(wěn)健性極高。
龍湖的案例證明，穩(wěn)健的ESG表現(xiàn)能夠直接轉(zhuǎn)化為更低的融資成本和更強的財務韌性，這在行業(yè)下行周期中尤為寶貴。
2.提升運營效率：首開股份的數(shù)字化碳管理
通過數(shù)字化工具實現(xiàn)精細化碳管理，是提升企業(yè)運營效率和資源利用效率的有效手段。首開股份通過其“首開碳云”管理系統(tǒng)，為行業(yè)提供了寶貴經(jīng)驗。
該系統(tǒng)應用PDCA（Plan-Do-Check-Act）循環(huán)管理法，實現(xiàn)了對碳排放數(shù)據(jù)的閉環(huán)管理：
Plan計劃): 基于歷史數(shù)據(jù)制定減排目標與行動計劃。
Do執(zhí)行): 落實減排措施，實時跟蹤進展。
Check檢查): 自動分析碳排放數(shù)據(jù)，識別異常與優(yōu)化空間。
Act處理): 調(diào)整策略，將有效措施標準化。
這種智能化的決策支持，幫助管理層快速定位高排放環(huán)節(jié)，科學分配資源，從而在降低環(huán)境影響的同時，也實現(xiàn)了運營成本的優(yōu)化。
該平臺基于友綠碳云二次開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)穿透、行業(yè)對標和超排預警，為企業(yè)提供強大的決策支持。
3.增加客戶粘性：香港置地“Carbon Wallet”（碳錢包）
ESG不僅作用于B端的投資者和管理者，更能通過創(chuàng)新的“碳普惠”行動，在C端增強客戶粘性。港資房企在這一領(lǐng)域走在了前列。
“碳普惠”的核心是將消費者的低碳行為（如綠色出行、垃圾分類）量化并賦予價值（如積分、優(yōu)惠券）。香港置地在其商業(yè)項目中推出的“Carbon Wallet”小程序，就是典型應用：
正向激勵：用戶通過低碳行為賺取碳積分。
價值轉(zhuǎn)化：積分可兌換商場代金券、停車券、餐飲折扣等，將環(huán)保行為與消費優(yōu)惠直接掛鉤。
效果顯著：此舉不僅提升了用戶的到訪頻率和停留時間，更通過價值認同，吸引和聚集了具有環(huán)保意識的高質(zhì)量客群，形成了強大的品牌情感連接。
通過移動應用將低碳行為轉(zhuǎn)化為商業(yè)價值，是增強客戶粘性的創(chuàng)新模式。
4.強化品牌溢價：中海金融中心的低碳示范
頂級的ESG實踐能夠塑造卓越的品牌形象，并直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的溢價能力。北京中海金融中心項目就是一個集現(xiàn)代建筑美學與零碳技術(shù)于一體的城市地標。
ESG實踐亮點：采用環(huán)保建材和節(jié)能設施，實施智能能源管理，建立全生命周期碳管理機制。
ESG價值轉(zhuǎn)化：憑借其卓越的綠色金融標桿地位，該項目獲得了國際評級機構(gòu)的高度認可，并實現(xiàn)了租金收益溢價。
這清晰地表明，領(lǐng)先的ESG實踐不再是成本中心，而是能夠直接創(chuàng)造收入和提升資產(chǎn)價值的利潤中心。北京中海金融中心，通過頂級的ESG實踐實現(xiàn)了顯著的品牌溢價。
趨勢與行動：從“軟指標”到“硬約束”
如果說上述案例展示了ESG的“內(nèi)生動力”，那么來自監(jiān)管和資本市場的壓力則構(gòu)成了其“外部推力”。ESG已不再是企業(yè)可有可無的“加分項”，而是關(guān)乎生存與發(fā)展的“必答題”。
資本市場的硬性約束
無論在內(nèi)地還是香港，監(jiān)管機構(gòu)都在收緊ESG信息披露的要求，標志著ESG已從“軟指標”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝布s束”。
內(nèi)地資本市場：2024年4月，滬深北交易所發(fā)布《可持續(xù)發(fā)展報告指引》，要求強制披露應對氣候變化等8項核心環(huán)境議題，并強調(diào)“財務重要性”。
香港資本市場：港交所基于ISSB準則修訂的《環(huán)境、社會及管治報告守則》將于2025年1月1日生效，采用“雙重重要性”原則，要求更為嚴格。
兩地監(jiān)管的趨嚴，倒逼企業(yè)必須提升其ESG管理水平，以適應新的市場環(huán)境和投資者期望。
行動：共建行業(yè)ESG新標準
為了響應這一趨勢并引導行業(yè)健康發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2025年3月1日正式實施了《房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境社會治理（ESG）評價標準》。這是行業(yè)首個專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的ESG評價體系。
這一標準的出臺，為房企提供了一個全面審視自身ESG表現(xiàn)、發(fā)現(xiàn)短板、對標行業(yè)最高標準的契機。通過參與首批試點評價工作，企業(yè)不僅能明確改進方向，搶占可持續(xù)發(fā)展先機，更能共同完善標準，推動整個中國房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新篇章。
結(jié)語
回到最初的問題，ESG究竟是“錦上添花”還是“雪中送炭”？答案取決于企業(yè)自身的戰(zhàn)略抉擇。當ESG被視為一項孤立的合規(guī)任務時，它最多只能帶來有限的聲譽價值。但當它被深度整合到企業(yè)戰(zhàn)略中，與融資、運營、客戶關(guān)系和品牌建設緊密結(jié)合時，它就能釋放出巨大的能量，成為企業(yè)降低風險、創(chuàng)造價值、穿越周期的核心競爭力。
在行業(yè)面臨深刻變革的今天，擁抱并內(nèi)化ESG，不僅是順應趨勢，更是主動塑造未來的戰(zhàn)略遠見。
正如我在ESG敘事：國產(chǎn)品牌高端化的新航道？一文中所說，在高端市場，當技術(shù)和功能趨于同質(zhì)化時，品牌的價值觀將成為最終的決勝因素。而ESG為國產(chǎn)品牌提供了一個超越“功能”和“智能”的全新敘事維度，一個能夠構(gòu)建深度情感連接和長期信任的強大武器。
而對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，如何在CBD、產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多的寫字樓中脫穎而出，ESG實踐的深度和廣度，或許可以成為項目獨特競爭力的一部分，在提高品牌溢價的同時，增加經(jīng)營績效和客戶粘性。
