重慶是一座擁有58棟甲級標準辦公樓宇、市場存量達300萬平方米數量級的城市。對于體量位列全國第六的重慶而言，辦公需求、去庫存向來是市場尤其是業(yè)主方關注的焦點。長期以來，業(yè)界的慣性思維總將重慶辦公需求活力的不足歸結為二產主導、服務業(yè)發(fā)展相對滯后的產業(yè)結構。事實并非如此，2020年上半年，重慶三產增加值占GDP比重已達55.3%，重慶經濟早已由第三產業(yè)主導。經濟增長與產業(yè)結構調整持續(xù)拉動重慶企業(yè)辦公需求成長。需求規(guī)�？偭糠辖洕A，那么總量下的結構問題就成為現(xiàn)階段市場需要一探究竟的議題。
要回答這一問題，研究視角必須回歸重慶商業(yè)辦公樓市場與產業(yè)辦公樓市場的競合關系。在中國主要一二線城市，商業(yè)辦公樓是承載樓宇經濟的核心載體，產業(yè)辦公樓是地方經濟實現(xiàn)特定產業(yè)發(fā)展的試驗田，兩者的產業(yè)功能不盡相同。而在重慶，兩者卻具有一定的交疊和同質性，進而產生一定的競爭關系。接下來，本文將梳理商辦與產辦的競合關系，探索重慶辦公樓市場發(fā)展新路徑。
什么是“商辦”與“產辦”？
辦公樓是承載產業(yè)發(fā)展的載體，然而用于辦公樓開發(fā)的土地并非全是商業(yè)用地，工業(yè)用地上開發(fā)的“產業(yè)園區(qū)”或形態(tài)接近商業(yè)辦公樓宇的“產業(yè)辦公樓”都是企業(yè)落戶且可進行工商登記注冊的辦公空間。我們將商業(yè)用地上開發(fā)的辦公樓宇稱作“商業(yè)辦公樓(Commercial Office)”，將工業(yè)用地上開發(fā)的產業(yè)園區(qū)或滿足企業(yè)辦公功能的樓宇稱作“產業(yè)辦公樓(Industrial Office/Business Park)”。對于市場而言，商業(yè)辦公樓和產業(yè)辦公樓各有優(yōu)勢�？傮w而言，商業(yè)辦公樓主打樓宇經濟，開發(fā)商通過資產管理和后期運營實現(xiàn)高租金、高入駐、高收益，而企業(yè)客戶更加多元。相較而言，產業(yè)辦公樓則主要滿足政府區(qū)域經濟發(fā)展的訴求，定向引入科技互聯(lián)網、大健康等戰(zhàn)略新興產業(yè)及其上下游產業(yè)鏈，加速區(qū)域開發(fā)，推動城市產業(yè)結構轉型升級。
重慶的產業(yè)辦公樓市場發(fā)展現(xiàn)狀
早年北部新區(qū)到后來兩江新區(qū)、重慶自貿區(qū)的政策帶動重慶產業(yè)“一路向北”。經過十余年的發(fā)展，光電園板塊已成為重慶辦公樓市場僅次于解放碑CBD和觀音橋CBD兩大核心商務區(qū)、產業(yè)聚集度最高的板塊。尤其是科技互聯(lián)網等技術密集型產業(yè)已在該板塊形成具有競爭力的上下游產業(yè)鏈。除此以外，重慶在城西的高新區(qū)、西永以及城南的經開區(qū)同樣已發(fā)展出幾個具有競爭力的產業(yè)聚集區(qū)。因此，重慶辦公樓市場和很多城市不同，具有十分鮮明的重慶特色——產業(yè)辦公樓的產業(yè)結構與商業(yè)辦公樓趨同，產業(yè)資源“分流”現(xiàn)象嚴重。
據仲量聯(lián)行數據顯示，重慶甲級辦公樓與光電園產業(yè)辦公樓的產業(yè)結構相關性為57.4%；但如果去掉兩個有明顯傾向性的產業(yè)，即青睞產業(yè)樓宇的科技互聯(lián)網業(yè)和青睞商業(yè)樓宇的傳統(tǒng)金融業(yè)，兩組數據的關聯(lián)性迅速提升至91.9%。房地產建筑、新興金融、零售貿易的占比的組間差異不到1%。然而，上述行業(yè)在其他城市進駐產業(yè)園區(qū)的概率通常遠低于進駐商業(yè)辦公樓。不得不說，重慶的“非園區(qū)型”產業(yè)樓宇與商業(yè)樓宇對多數企業(yè)而言差別并不大。
以光電園產業(yè)辦公樓的租戶產業(yè)結構為例，我們發(fā)現(xiàn)與中國主要城市產業(yè)園區(qū)“相對單一、以科技產業(yè)為主導”的產業(yè)結構截然不同，光電園板塊更接近城市商業(yè)辦公樓市場的產業(yè)結構。
重慶企業(yè)為什么考慮一些非傳統(tǒng)核心地段呢？
以光電園板塊為例，我們發(fā)現(xiàn)如下優(yōu)勢：
交通區(qū)位優(yōu)勢。重慶由于兩江四岸、山城地貌的地形特征，“組團式”的城市格局形成“多中心”商務區(qū)和商圈。兩江阻隔導致過江交通容易出現(xiàn)高峰期擁堵，極大增加通勤成本。交通通達性成為企業(yè)選址越來越看重的條件因素。地處照母山南側的光電園板塊已開通兩條地鐵線路，且地勢相對平坦，與中遠距離的社區(qū)通勤更快捷，進而更受兩江新區(qū)和傾向進駐城北的企業(yè)青睞。相比較而言，解放碑盡管有三條地鐵通勤，“半島”的地形格局導致開車擁堵。
租賃成本優(yōu)勢。在近兩年來，中小微、初創(chuàng)企業(yè)在科技互聯(lián)網產業(yè)發(fā)展帶動下表現(xiàn)相對活躍，成為辦公需求的核心動力。中小微、初創(chuàng)企業(yè)對辦公空間成本十分敏感。解放碑CBD甲級辦公樓租金普遍在100元/平方米/月以上，部分品質較低的老舊樓宇租金控制在60-80元/平方米/月。而光電園板塊的產業(yè)樓宇租金可低至50-60元/平方米/月，甲級品質的樓宇可以控制在70-80元/平方米/月以內。
政策支持優(yōu)勢。區(qū)域招商引資對企業(yè)辦公選址決策影響更甚，補貼、稅收優(yōu)惠等政策力度往往最終左右企業(yè)對于區(qū)域市場的選擇。光電園板塊一方面坐擁兩江新區(qū)、重慶自貿區(qū)、中新互聯(lián)互通戰(zhàn)略項目等政策的紅利，另一方面政府平臺公司的招商引資更符合政府對戰(zhàn)略新興產業(yè)的打造方向，因此也更易幫助進駐企業(yè)獲得政策支持。因此，包括金融、服務、零售貿易、地產等各行各業(yè)的企業(yè)不會把光電園視作科技產業(yè)的專屬區(qū)域，而是積極與區(qū)域主要開發(fā)企業(yè)合作，達成進駐協(xié)議。
從經濟產業(yè)視角出發(fā)，通過前文的數據和論證，重慶市場產業(yè)辦公樓與商業(yè)辦公樓的“競合”關系是由多方面因素共同作用的結果。因此，重慶經濟與產業(yè)的發(fā)展將帶動商業(yè)辦公樓和產業(yè)辦公樓需求端的“同步”提升。換言之，市場研究如果僅僅聚焦商業(yè)辦公樓，猶如管中窺豹，不足以反映重慶產業(yè)發(fā)展的全貌。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，數百萬平方米產業(yè)辦公樓宇存量對商業(yè)樓宇需求造成的沖擊可想而知，這一‘替代效應’帶來的影響遠勝于‘總量效應’。基于此，商業(yè)樓宇如何提升競爭力便成為開發(fā)商在渝持有經營性辦公物業(yè)的一大考驗。核心CBD的區(qū)位優(yōu)勢、甲級辦公樓的高品質和國際標準的物業(yè)管理、綜合體項目的辦公配套、外企與知名企業(yè)的產業(yè)聚焦效應等優(yōu)勢，都不應被業(yè)主忽視。我們相信，隨著經濟的逐步穩(wěn)定回升，市場將繼續(xù)釋放頭部企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)的辦公需求。如何在這一窗口期修煉內功，以迎接下一波經濟發(fā)展的機遇，將決定項目的未來走勢。
重慶商業(yè)辦公樓與產業(yè)辦公樓市場共同構筑經濟發(fā)展與產業(yè)轉型升級的載體基底。未來，重慶商辦市場和產辦市場將加速融合，推動重慶辦公樓市場成熟度提升，也為更多進駐重慶的企業(yè)提供高品質的多元辦公空間，成為拉動重慶樓宇經濟發(fā)展的“兩駕馬車”。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
