優(yōu)質土地獲取難，存量資產更受關注
物流地產在前期“跑馬圈地”的快速發(fā)展中，存量已達到一定的量級，據物聯(lián)云倉平臺收錄數據顯示，全國高標倉存量已超過1.4億㎡。高標倉在前期規(guī)劃建設同質化程度高，地理位置是影響其發(fā)展的關鍵，因此選址拿地是核心。當前優(yōu)質地段的土地有限，另一方面近年來受城市產業(yè)規(guī)劃調整，加上倉儲行業(yè)本身特性的影響，政府傾向于引入 “三高”企業(yè)，即高科技、高產值、高稅收的企業(yè)。優(yōu)質土地獲取難讓物流地產商發(fā)展受限，物流地產新增供應增速放緩，更多關注存量市場。
收購、并購整合物流地產成主流
受國內倉儲物流用地限制和城市產業(yè)規(guī)劃、經濟發(fā)展轉型等需求的影響，獲取優(yōu)質倉儲物流一手用地難度加大，主流的物流地產商在過去幾年，頻頻通過收并購擴大物流倉儲規(guī)模，這標志著國內物流地產行業(yè)逐步從增量市場高速發(fā)展轉向存量市場轉型升級的發(fā)展階段，物流地產進入存量整合階段。
表 1 部分物流地產收購、并購事件
數據來源：公開資料 物聯(lián)云倉數字研究院整理
物流地產市場承壓，轉型升級勢在必行
物流園區(qū)的盈利主要來自三個方面，即租金收入、增值服務收益其他收益。其中租金收入是物流地產主流的收入方式，也是相對穩(wěn)定的資金來源，通常高標準倉儲租賃年租金漲幅在2%~5%。當前，三年新冠疫情給經濟帶來的沖擊尚未完全消退，“消費降級”的概念不斷被提及，倉儲租賃需求的三駕馬車電商、三方物流、高端制造業(yè)，受消費弱復蘇的影響，從2022年第一季度到2023年第二季度，新增倉儲需求有限，五大城市群整體平均租金均呈下降的態(tài)勢，市場承壓。
圖 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地產平均租金情況
數據來源：物聯(lián)云倉數字研究院
物流地產在前期發(fā)展過程中，行業(yè)準入門檻相對不高，高標倉又具備較高的可復制性，導致規(guī)�；l(fā)展時期同質化現(xiàn)象嚴重，功能設施和盈利模式較為單一。近幾年受到全球經濟下行、貿易摩擦和新冠病毒疫情的影響，不少租戶縮短租賃面積和租賃周期，傳統(tǒng)依靠收租的經營模式已經不能滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，部分企業(yè)經營面臨困難，迫切需要拓展新的業(yè)務模式和盈利點，轉型升級勢在必行。
物聯(lián)云倉助力物流地產存量運營提升
企業(yè)的運營能力決定企業(yè)能否通過提高出租率實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模擴張。與傳統(tǒng)的物業(yè)公司和招商代理公司相比，物聯(lián)云倉擁有的大數據平臺、智慧園區(qū)系統(tǒng)，能更好地運用科技手段，為客戶提供一站式、標準化的資產管理服務，實現(xiàn)物流與數字化、智能化的有機融合
圖 2 物聯(lián)云倉物流園區(qū)資產服務內容
三階段、全方位、立體化構建核心競爭優(yōu)勢
項目立項階段
物聯(lián)云倉根據項目需求，進行從市場研判到風險防控的全流程咨詢服務，提供項目研究規(guī)劃報告，提高項目決策的科學性和針對性。業(yè)務涵蓋區(qū)域物流、物流節(jié)點和企業(yè)物流，囊括公路、鐵路、港口等物流基礎設施，涉及電商、大宗、食品、服飾、應急、化工等細分領域。服務產品包括市場調研、行業(yè)分析、園區(qū)規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設計、建筑規(guī)劃設計、招商代理等。
項目運營階段
針對物流園區(qū)運營，依托自主開發(fā)的智慧園區(qū)SaaS系統(tǒng)，構筑智慧運營中心(IOC)，提供全方位、高水平的一站式數字化物業(yè)管理服務，在物業(yè)服務中融入智能化平臺，實現(xiàn)“一網統(tǒng)管，一庫統(tǒng)計，一屏統(tǒng)觀，一鍵統(tǒng)辦”，促進線上線下服務融合發(fā)展，全面提升物業(yè)服務質量，推動物業(yè)增值運營。
圖片3 物聯(lián)云倉數字化招商資源
此外物聯(lián)云倉具備專業(yè)化招商團隊，從開端解決招商難題。根據品牌賦能的要求，物聯(lián)云倉將協(xié)助客戶開展VI設計和形象展示策劃，并可以授權項目使用物聯(lián)云倉的品牌或標識，開展高質量的線上線下的項目宣傳和推廣，實現(xiàn)高效精準的招商，招租率優(yōu)于行業(yè)平均水準。
同時，物聯(lián)云倉擁有頂級的物流倉儲大數據云平臺，構筑了堅實的大數據基石，形成了立體、高滲透的數據網絡，可以提供全量、多維、動態(tài)的數據服務，幫助客戶準確及時完整地掌握項目周邊競品信息和區(qū)域市場狀況。
圖 4 物聯(lián)云倉立體、高滲透的數據網絡
項目成熟階段
物聯(lián)云倉擁有完善的倉儲大數據平臺和成熟的渠道資源，能夠為物流園區(qū)提供賣方代理服務，完善項目退出機制，幫助業(yè)主實現(xiàn)部分或全部資產變現(xiàn)，推動行業(yè)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
存量競爭時代，物聯(lián)云倉提供的物流園區(qū)全生命周期的物流資產服務，采用更加靈活多變服務方式，豐富和提升物流園區(qū)運營服務內容及水平，助力企業(yè)在物流地產市場上不斷增強核心競爭力。
