2020年的最后一天，已經成為全國土地成交冠軍的上海并沒有放慢腳步，發(fā)布了關于北外灘HK321地塊、北外灘HK300地塊、四川北路HK193地塊的國有建設用地使用權預申請公告、出讓公告，著實為被寒潮侵襲的上海點燃了一把烈火。
據了解，作為上海“黃金三角”（即外灘、陸家嘴、北外灘）的重要一部分，北外灘區(qū)域自去年2月下旬規(guī)劃公示以來，其熱度、關注度不斷提升。根據新規(guī)劃，北外灘區(qū)域的整體開發(fā)規(guī)模將提升至840萬平方米，打造成一幅世界級會客廳最閃亮的畫卷。
值得注意的是，這是1990年上海啟動陸家嘴規(guī)劃建設之后，最大規(guī)模、最大能級以及最大手筆的方案。而此次掛牌的北外灘HK321地塊、北外灘HK300地塊、四川北路HK193地塊則是北外灘建設的重中之重。
未來浦西第一高樓
早在上個世紀初，作為上海最重要的水路港口，北外灘已然是“世界會客廳“。羅素、泰戈爾、愛因斯坦、蕭伯納、卓別林等國際知名大師，便是從寶順碼頭靠岸登陸，來華訪問、講學。
如今，在經歷半個世紀的浮沉后，北外灘已是“黃金三角”中唯一具有成片規(guī)劃和大規(guī)模深度開發(fā)可能的區(qū)域。2020年2月下旬，上海市虹口區(qū)人民政府發(fā)布了關于《虹口區(qū)北外灘街道控制詳細規(guī)劃修編（公示參與草案）》。
根據《規(guī)劃》，北外灘區(qū)域總體格局采用“一心兩片，新舊融合”的模式開發(fā)，整體規(guī)模將提升至840萬平方米。其中，中部核心商務區(qū)高強度、高密度開發(fā)，兩側提籃橋、虹口港歷史片區(qū)為低層高密度空間格局。
上海虹口區(qū)委書記吳信寶此前在接受訪談時時表示指出， 未來北灣灘對標國際最高標準，強化全球資源配置功能，優(yōu)化營商環(huán)境，將北外灘打造成一個“運作全球的總部城、輻射全球的中央活動區(qū)核心區(qū)、引領全球的世界級會客廳”。
擁有地標則正是建設中央活動區(qū)核心區(qū)的重要一步。而此前最新的方案中顯示，北外灘將建設一座浦西天際線制高點。這個新地標高度規(guī)劃為480米，建成后將成為浦西第一高樓。
12月31日，上海土地交易發(fā)布北外灘HK321地塊國有建設用地使用權預申請公告，規(guī)劃中的“浦西第一高樓”終于落地。
根據公告顯示，北外灘HK321地塊，土地用途為商住用地，土地面積1.27萬平方米，容積率27.5，限高480米。地塊起價為保密，保證金為25億，預申請結果公布日為2021年3月31日。
HK321地塊的出讓要求也非常嚴苛。根據公告顯示，受讓人應當自項目規(guī)劃土地綜合驗收通過之日起，自持建筑面積不低于100%的商業(yè)物業(yè)不少于20年；應當自項目規(guī)劃土地綜合驗收通過之日起，自持建筑面積不低于100%的辦公物業(yè)不少于20年。
同時，該地塊還需打造成具有全球影響力和標桿引領性的總部基地，引入具有成熟運營能力和總部經濟發(fā)展經驗的國際和國內行業(yè)龍頭企業(yè)，帶動北外灘地區(qū)高端產業(yè)發(fā)展和總部企業(yè)集聚。
上海中原地產資深市場分析師盧
文曦表示，保證金一般為總地價的百分之二十，因此該地塊的總地價很有可能在125億左右。這么高的地價、以及嚴苛的出讓要求，或許只有央企、國企才能承受。
也有市場人士指出，北外灘HK321地塊是上海有史以來第一次公開出讓的400米以上超高層地塊（此前陸家嘴三件套均是在90年代采用的土地批租模式），同時亦是上海有史以來容積率最高的地塊，容積率達到了27.5，其象征著北外灘土地開發(fā)強度和經濟發(fā)展密度，這些“第一”都有著指標意義。
此外，根據規(guī)劃顯示，圍繞白玉蘭廣場和新地標，還將打造兩組標志性建筑組群，高度分別在300-350米、200-250米兩個層次。
其中，北外灘HK300地塊、四川北路HK193地塊將建設300米地標。該地塊為捆綁出讓，地塊限高300米，土地用途為商住用地，土地面積為58025.2平方米，地塊容積率為10，起價111.35億元，預計出讓時間為2月7日。
北外灘上的較量
如果用“波瀾不驚”二字來形容此前北外灘的樓市，那么2020年可謂是北外灘的“逆襲之年”。
隨著北外灘規(guī)劃的公布，不少開發(fā)商將目光瞄準了這里。此前，奧園集團執(zhí)行總裁余耀勝就曾表示，中國奧園將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住北外灘地區(qū)新一輪開發(fā)建設的重大機遇，與虹口在金融科技、文化旅游、城市更新、跨境電商等方面深化交流合作。
對此，盧文曦指出，相比于近年來徐匯濱江、前灘等房價漲幅不小的區(qū)域，同樣黃浦江沿岸的北外灘價格優(yōu)勢似乎體現的不是很明顯，未來或許有一定的補漲機會。
據觀點地產新媒體了解，自北外灘規(guī)劃公示以來，目前核心區(qū)規(guī)劃范圍內僅成功出讓了1宗地塊。
去年9月17日，恒大地產經歷36輪競價后，以22.95億元摘得北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊，折合樓面價51000元/平方米，溢價率為10.87%。
根據出讓公告顯示，該地塊出讓面積為1.25萬平方米，容積率為3.59，地上建筑面積為4.5萬平方米（住宅面積不超過2萬平方米），起價為20.7億元，折合樓面起價46000元/平方米。
有趣的是，恒大北外灘項目可謂深入房企的包圍圈中，周邊強敵環(huán)伺。在核心開發(fā)區(qū)內，弘久·新弘北外灘即將入市，該項目由上海本土房企弘久實業(yè)打造，主力戶型為100-120平方米3房，少量約178平方米4房，首次開盤將推出265套，預計總價1100萬元/套起。
而在核心區(qū)外，一街之隔的是招商外灘璽。該項目地塊系招商蛇口去年7月以44億競得，此后僅2個月便發(fā)布案名，可見招商對其的重視。
此外，核心區(qū)外的周邊項目還有海泰北外灘、中糧瑞虹·海景壹號、瑞虹新城十期、祥生蝶戀花、保利天匯以及融創(chuàng)北外灘壹號等。
來 源： 觀點地產網
編 輯：liuy
